Short & Medium Rental: locazione turistica come costola dei contratti transitori

Medium Term Rental non si traduce solo in locazioni transitorie.

Il mercato del living sempre più digitale vuole includere anche le locazioni di medio periodo, data la crescente richiesta di alloggio per i nuovi utilizzi dello Smart Working, specie nella sua declinazione dell’Holiday Working nelle località turistiche. Ma le richieste del mercato tendono ad impigliarsi nel complesso impianto normativo delle locazioni a uso abitativo disciplinate dalla L. 431/98.

Non sempre però: laddove esiste una (reale ed esclusiva) finalità turistica, la locazione anche di medio periodo si scioglie dai lacci della normativa del 1998, posto che il soggetto che loca un alloggio per ragioni di turismo non richiede, nel nostro ordinamento, la particolare protezione garantita in via generale all’inquilino.

Una disciplina molto semplice, per il un contratto di locazione concluso con finalità turistiche. Già l’art. 1 della L. 431/98 prevedeva che le “disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”. Ma il vero svincolo si compie con l’art. 53 del D.lgs. 79/2011 (C.d. Codice del turismo) (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche) il quale prevede che gli alloggi “locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione”. Riconducendo così questa formula locativa nell’alveo dei contratti lasciati all’autonomia negoziale delle parti.

La storia e la disciplina di questo contratto è stata riassunta dai professionisti di HLL nel libro La nuova ospitalità turistica, edito Key editore, di cui riportiamo i passaggi di maggior interesse (Capitolo Sesto, paragrafo 6.3)

Si legge che la prima previsione esplicita dell’ipotesi di locazione con finalità esclusivamente turistica risale alla L. 431/1998che escludeva l’applicabilità di alcune disposizioni (tra le più stringenti) ad alcune particolari fattispecie locative: tra queste, per l’appunto, i contratti che hanno oggetto alloggi locati esclusivamente per finalità turistica … si tratta di una novità, dunque: è la prima volta che il Legislatore inserisce un riferimento specifico alle locazioni con finalità turistica, distinguendole per nomen e disciplina dalle locazioni ad uso transitorio

“Sul piano pratico, la distinzione ruota intorno al perimetro che si ritiene di tracciare intorno al concetto di “turismo”: sarebbe molto ridotta la possibilità di ricorrere al contratto di locazione con finalità turistica se si privilegiasse un’accezione ristretta dell’aggettivo “turistico” costruita intorno al concetto di “villeggiatura” suggerito dalla prevalente giurisprudenza civilistica (seppur in diverso contesto). Al contrario, ad opposta conclusione si giungerebbe appoggiando una interpretazione che, anche per qualificare la finalità turistica di questa ipotesi locativa, abbracci il concetto di turismo in senso ampio (il turismo c.d. improprio). In tal caso il contratto ad uso transitorio perderebbe quasi significato, in quanto il concetto di turismo in forma allargata comprenderebbe qualunque spostamento dalla propria abitazione principale indipendentemente dalla motivazione o finalità, purché temporaneo”.

Ne consegue, prosegue il testo, che “la difficoltà interpretativa rileva soprattutto se si considera che l’inquadramento di ogni fattispecie in una o nell’altra categoria di locazioni determina anche applicazione di discipline molto diverse: più stringente sul piano civilistico, anche dal punto di vista dell’evidenza documentale, quella sui c.d. contratti ad uso transitorio; più ricca di adempimenti amministrativi in virtù della frequente attrazione da parte delle regioni nella propria normativa sulle strutture ricettive, la locazione turistica.”

L’inquadramento della locazione di natura transitoria nel mondo digitale attraverso l’intermediazione dei portali è stato invece delineato da Donatella Marino, uno dei nostri avvocati, in un articolo pubblicato da Euroconference Legal che potete leggere qui ( https://www.eclegal.it/benefici-rischi-dei-contratti-locazione-uso-transitorio-finalita-turistica/ )

Se dunque le conseguenze in caso di errato inquadramento possono essere pesanti, la disponibilità di fruire di una pluralità di strumenti, da scegliere e utilizzare accuratamente, consente di gestire le nuove esigenze del mercato e le nuove offerte del digitale meglio di quanto possa apparire.

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2 commenti

  1. Come si concilia quanto illustrato con la normativa di molte regioni che limitano la durata dell’affitto turistico a un mese?

    1. Ottima domanda. Quanto illustrato nel post e in altri nostri interventi precedenti si riferisce alla normativa civilistica sui contratti che regola i rapporti tra privati. Tuttavia, la durata della locazione turistica è un aspetto che viene, a volte, anche disciplinato dalle regioni in sede amministrativa. Sono due branche del diritto diverso che spesso non si conciliano tra loro, creando non pochi problemi. Le varie situazioni vanno analizzate caso per caso.
      Un saluto.

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