Immobili locati a uso abitativo ma utilizzati come struttura ricettiva: un errore tanto diffuso quanto pericoloso, per le ricadute sia civilistiche che fiscali. Generato dalla convinzione che per rendere disponibile un alloggio a un gestore di struttura ricettiva “extra-aberghiera” sia corretto utilizzare un contratto di locazione ad uso abitativo, questo errore è ricorrente per le soluzioni evocative degli alloggi residenziali come le CAV (case vacanza). Ma è comune anche per gli affittacamere: strutture che, malgrado il nome possa trarre in inganno, sono in realtà dei veri e propri (seppur piccoli) alberghi.
Il punto è che gli esercizi ricettivi sono considerati nel nostro ordinamento attività commerciali: lo strumento locativo corretto è quindi la locazione ad uso diverso la cui disciplina è contenuta nella L. 392/1978 artt. 27 ss. Questo sempre che non ricorrano altre fattispecie contrattuali, come l’affitto di azienda o altre tipologie di accordi di gestione.
Sul punto, illuminante la recente decisione della Cass. Civile Sez. 2 n. 21562/ 2020, che, confermando l’impostazione della Corte d’appello, definisce l’attività di affittacamere (svolta dal Property Manager che gestiva l’immobile) , ancorché non alberghiera, “comunque attività commerciale, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”. La vicenda verteva su una questione condominiale ma il principio è ovviamente applicabile in tutto l’ambito civilistico.
Con l’occasione la Suprema Corte ha ribadito l’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera “in quanto presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, come un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico, prevedendo non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e previsto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno”.
Ne abbiam parlato attraverso il nostro professionista Donatella Marino e la collaborazione della Presidente di Arbitrando Elena Olivetti nel corso della prima giornata del seminario di specializzazione di Euorconference Legal, insieme all’analisi di altri errori diffusi e pericolosi rilevabili nella prassi del Real Estate rivolto alla ricettività e alla Hospitality.
La seconda giornata, che si terrà online martedì 20 aprile, si soffermerà sui nuovi contratti del Property Manager e sui ruoli e la disciplina delle varie figure di intermediari che operano in questo settore.
