Mentre cresce il dibattito politico, i giudici sanciscono i principi di diritto che devono regolare – anche – il settore degli “affitti brevi”. Con sentenza n. 1048/2022 la Corte d’Appello di Milano ha vietato a un Property Manager (nonché proprietario) di offrire con “affitti brevi” appartamenti in quanto, per le modalità concrete di esecuzione, violava le regole di civile convivenza richieste dal contesto condominiale. Trovate l’analisi tecnica del provvedimento in questo articolo pubblicato da Euroconference legal, autore il nostro partner Donatella Marino, a questo link:
Si tratta di una norma di comportamento tanto semplice quanto disattesa.
La decisione dei giudici meneghini assume maggior rilevanza ora che cresce il conflitto tra gli opposti interessi coinvolti, specie nei centri storici delle città più “ambite”. Da una parte, i cittadini italiani: proprietari residenti che usano direttamente l’appartamento e proprietari che lo locano, inquilini con esigenze di medio periodo in difficoltà a trovare alloggi nei centri storici e turisti, cittadini italiani, spesso giovani, o stranieri, altrettanto interessati alle stesse mete ambite. Dall’altra, gli interessi degli investitori istituzionali e degli operatori economici, dove spicca la contrapposizione tra gestori di case e gestori di alberghi che vedono, per diverse ragioni, compromesse le loro scelte aziendali. Senza contare le piattaforme di intermediazione, spesso multinazionali, ma più recentemente anche molte imprese domestiche.
Un contrasto vivace sul piano economico e politico, dunque. Ma non giuridico, dove i principi che regolano il fenomeno sono già tutti presenti e solidi, solo “disturbati” da difficoltà applicative legate a una proliferazione di norme scoordinate tra loro che si sono stratificate negli ultimi anni, nel tentativo di spinger il fenomeno in una direzione o nell’altra. È il caso del Comune di Firenze, che sta utilizzando persino lo strumento urbanistico per provare a vietare tout court le “attività extra-alberghiere” e gli “affitti brevi” in certe aree centrali, determinando inevitabili reazioni e probabili iniziative giudiziarie.
L’autorità giudiziaria, per parte sua, è chiamata a bilanciare gli interessi di rilevanza giuridica contrapposti: la tutela della proprietà, della libera iniziativa economica, della concorrenza e dellla circolazione delle persone, da un lato. Il rispetto delle regole di civile convivenza, dall’altro. E’ quanto deciso dalla Corte d’Appello di Milano che chiarisce come i condòmini siano tenuti al rispetto delle regole di convivenza civile a prescindere dall’esistenza o meno di un divieto di destinazione nel regolamento condominiale. La vicenda riguardava un proprietario condòmino e relativa società (property manager) che gestivano 11 appartamenti all’interno dello stesso stabile offrendoli a turisti per soggiorni brevi. I giudici hanno ritenuto provati da parte del Condominio alcuni comportamenti lesivi specifici come rumori molesti, ascensori spesso occupati per i cambi della biancheria, danni al portone d’ingresso, sacchi della spazzatura abbandonati nei vani comuni e ha concluso “confermando il divieto dell’attività di affitti brevi ad uso turistico per contrarietà al regolamento condominiale, non per la violazione del vincolo di destinazione, bensì delle generali norme di comportamento della convivenza civile, poiché nelle modalità concrete con cui veniva esercitata detta attività era risultata essere lesiva del decoro e della tranquillità del Condominio”.
Anche questo tema sarà trattato nel Master di Euroconference in tre giornate “Diritto del turismo e del Real Estate italiano ed europeo: gestori e intermediari online” che affronterà proprio in prima giornata, dal punto di vista civilistico e fiscale, le principali normative europee e italiane cui devono attenersi sia le piattaforme di intermediazione on line della Hospitality, sia i gestori di asset immobiliari privati che operano nel Real Estate ricettivo e residenziale con contratti di alloggio in strutture ricettive o di locazione di breve e medio periodo. Verranno trattate le diverse tipologie contrattuali, dai mandati alle locazioni agli affitti di azienda agli outsourcing, così come le presunzioni di imprenditorialità del locatore, i nuovi poteri sanzionatori dell’Antitrust per i gestori di ebusiness e gli intermediari non allineati con le normative, i risvolti fiscali della c.d. DAC7. L’approccio è tecnico ma pragmatico e consente ai partecipanti, ancorché non avvocati, di apprendere le nozioni indispensabili per una corretta compliance con le nuove discipline.
Per iscriversi è sufficiente accedere al seguente link: https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/diritto_del_turismo_italiano_ed_europeo_gestori_e_intermediari_online
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