Investimenti in Real Estate e Hospitality: quando la falda del terreno è inquinata

Anche una falda inquinata può compromettere il successo di un’operazione immobiliare. Tema oggi particolarmente vivace: se è vero infatti che il Covid ha rallentato l’operatività del segmento Hospitality, gli investitori istituzionali, specialmente dall’estero, credono nel medio e lungo periodo e puntano non solo nuovi building e sulle antiche dimore ma anche sui terreni edificabili, per costruire oggetti ritagliati su misura sull’esigenza ricettiva locale. Ma le scelte, pur guidate da criteri commerciali, non devono prescindere da un’attenta due diligence legale. I nostri professionisti segnalano in questi giorni alcuni investimenti per operazioni in ambito ricettivo sottoposti alla loro attenzione per inattese problematiche di contaminazione ambientale. Pur non potendo trattare nello specifico le situazioni affrontate, HLL coglie l’occasione per riepilogare a beneficio di tutti alcuni cardini del buon acquisto immobiliare di area edificabile.

L’acquisto inconsapevole di area contaminata o la sua gestione possono infatti essere per il nuovo proprietario, ma anche per il successivo gestore – sebbene a titolo diverso – fonte di adempimenti e responsabilità di varia natura. Per di più, in questo periodo, la presenza nelle acque reflue del virus SARS-COV-2 e lo smaltimento di rifiuti da questo contaminati apre nuovi fronti per tutti gli investitori del Real Estate.

Il tema si snoda intorno ai principi di stampo europeo di tutela dell’ambiente e della salute (in Italia confluiti nel D.Lgs. 3 aprile 2006, n.152, Codice dell’Ambiente) che ruotano intorno al concetto di “chi inquina paga”, ma non solo: questo perchè in capo al proprietario/gestore di un sito che ravvisi una potenziale contaminazione di cui non è responsabile esistono non solo obblighi di comunicazione ma anche di prevenzione.

Tant’è che, qualora il responsabile del sito inquinato non sia individuabile o non provveda alle operazioni di bonifica e messa in sicurezza imposte dalla normativa, la Pubblica Amministrazione competente può intervenire e coinvolgere il proprietario/gestore per il rimborso dei costi degli interventi necessari adottati. A garanzia del diritto della P.A., il sito rimmarrà anche gravato di un onere reale e di un privilegio speciale immobiliare.

Ne parla – alla luce di una ricostruzione della giurisprudenza in materia e di un’analisi dei profili civilistici delle previsioni contenute nel Codice dell’Ambiente – uno dei nostri professionisti su Euroconference legal, cui rimandiamo per chiunque voglia approfondire.

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