AdE: quando il locatore diventa imprenditore, a prescindere dalla Regione

Buone notizie dall’Agenzia delle Entrate. Con Risposta n. 278 dello scorso 26 agosto 2020 l’AdE ha ben scolpito i tre criteri da rispettare per inquadrare fiscalmente come fondiario, ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR, il reddito del locatore persona fisica che offre tramite i c.d. affitti brevi i propri immobili.

Innanzitutto, il locatore deve operare in assenza di un’organizzazione in forma di impresa ai sensi dell’art. 2082 del c.c. “a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate“.

In secondo luogo, non deve offrire servizi aggiuntivi se non quelli strettamente connessi alla finalità residenziale e abitativa della locazione (vedi anche l’articolo sul Sole 24 ore dei nostri professionisti Donatella Marino e Alfredo Imparato di cui al post HLL del 21 gennaio 2020).

In terzo luogo – e questo è il chiarimento più significativo – “non rilevano ai fini fiscali le normative regionali in materia di attività e strutture turistico-ricettive” che, disciplinando “materie diverse con diverse finalità“, come da noi sempre sostenuto, “non possono “assumere rilevanza ai fini fiscali“. E questo vale quindi, non solo in ambito nazionale ma anche all’interno della stessa Regione. Potrà quindi ben verificarsi che un locatore con una pluralità di immobili all’interno della stessa Regione generi comunque reddito fondiario anche qualora la sua posizione fosse diversamente qualificata dalla normativa ricettiva della Regione stessa: discrepanza che potrebbe verificarsi in quelle Regioni che hanno pre-definito alcune soluzioni come “imprenditoriali”, utilizzando il termine in modo evidentemente atecnico.

I chiarimenti dell’AdE derivano dalla risposta all’interpello proposto da un proprietario che intendeva concedere in locazione alcuni immobili di civile abitazione siti in differenti regioni d’Italia mediante portali telematici specializzati e che richiedeva pertanto il corretto inquadramento, ai fini dell’imposta sui redditi, dell’attività di locazione breve che intendeva svolgere. L’istante specificava: che in ogni regione (Lombardia, Liguria, Lazio e Sardegna) i contratti di locazione che intendeva offrire avrebbero rispettato i requisiti previsti dalle normative regionali per svolgere l’attività in forma non imprenditoriale; che in relazione ad ogni locazione, non avrebbe messo a disposizione di ospiti “nessun servizio aggiuntivo che non presenti una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili stessi” eccetto le utenze, la fornitura di biancheria e la pulizia finale (servizi ammessi dall’art. 4 del D-L n. 50/2017 sulle locazioni brevi, così come specificati dalla nota Circolare n. 24/e del 12 ottobre 2017, perché ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo).

Sul punto l’AdE ha ripercorso la disciplina fiscale sulle locazioni brevi disegnata dall’art. 4 del D-L n. 50/2017.

L’articolo, ricordiamo, definisce i contratti di locazione breve, ai fini della disciplina in oggetto, come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” e stabilisce, a partire dal 1° giugno 2017, che ai redditi derivanti da tali contratti di locazione si applicano le disposizioni del D.Lgs n.23 del 14 marzo 2011, e quindi: in alternativa al regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario, la possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota al 21%. Ma è il comma 3-bis a destare confusione, stabilendo che si sarebbe provveduto ad emanare, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, un regolamento che avrebbe potuto definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale “avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.

Tale regolamento, non è stato mai emanato. Pertanto, in sua assenza, commenta l’AdE, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività d’impresa “occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’art. 2082 c.c. e dell’art. 55 del TUIR.” In linea con le citate disposizioni l’attività di locazione produce reddito d’impresa solo se organizzata in forma d’impresa, e quindi, ai sensi dell’art. 2082 c.c. se organizzata professionalmente. Tradotto in ambito locatizio, secondo il Fisco: “Al fine di considerare imprenditoriale l’attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio”, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi”. A nulla, sottolinea l’AdE, rileva, considerato in sè, il numero delle unità immobiliari locate.

Quindi, è la normativa nazionale a individuare il concetto di imprenditore, sia ai fini civilistici che fiscali. E tanto vale anche in materia locatizia. L’AdE ribadisce così un tema spesso esaminato dai nostri professionisti: non rilevano, in materia di criteri di imprenditorialità civilistica o fiscale, le normative regionali sulle diverse strutture turistico-ricettive che propongono inquadramenti concorrenti: questi ultimi tendono al contrario, quando presenti, a creare scomposte sovrapposizioni e ingerenze di dubbia legittimità.

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