Residenziale e medium term rental

Il Comune di Milano ricorda con una brillante iniziativa divulgativa l’applicazione della normativa inderogabile del 1998 a tutte le locazioni residenziali, anche quando vengono concluse on line tramite portali di intermediazione turistica e immobiliare. Il Comune interviene in particolare sulle locazioni sotto i diciotto mesi concluse per esigenze transitorie non turistiche: se l’alloggio locato si trova in un Comune con più di 10000 abitanti, è obbligatorio sempre e comunque attenersi alle disposizioni previste per i contratti locativi di durata (praticamente) quinquiennale a canone concordato (noti come contratti 3+2). In caso contrario, la conseguenza è seria e su richiesta del conduttore può arrivare alla sostituzione della pattuizione sulla durata transitoria sotto i 18 mesi con la durata prevista come regola generale (sostanzialmente) di otto anni (4+4).

Confidiamo quindi che anche gli altri Comuni sopra i 10000 abitanti si adoperino per rendere nota questa normativa: una legge a tutela del conduttore, datata ma incisiva e, soprattutto, foriera di problemi seri al proprietario quando il canone pattuito è comunque basso e l’inquilino decide di rimanere nell’alloggio beneficiando degli otto anni normativamente previsti, a dispetto della diversa durata pattuita.

Questo avviene perché in Italia non è possibile liberamente disciplinare gli accordi locatizi. In deroga al principio dell’autonomia privata delle parti di cui all’art. 1322 codice civile, la Legge 431 del 1998 impone alcune disposizioni inderogabili: se le parti decidono di discostarsene, automaticamente le disposizioni normative imperative sostituiranno quelle pattizie. In materia di durata della locazione a uso abitativo – non con finalità turistica – questa normativa prevede che possano essere validamente conclusi contratti di locazione di durata inferiore ai 18 mesi solo se sussistono comprovate esigenze transitorie e se vengono rispettati gli specifici requisiti richiesti dalla Legge 431/1998.

Cos’è il regime del canone concordato obbligatorio

È uno strumento introdotto dalla L. 431/98 alternativo ai contratti a canone libero che per regola generalo, non possono aver durata inferiore ai 4 anni rinnovabili per altri 4. La L. 431/98 è una normativa volta a mitigare il disagio abitativo: consente quindi di ovviare ai limiti di durata di (praticamente) 8 anni della locazione a canone libero solo se viene adottato il regime sul canone concordato e comunque per un periodo non inferiore ai 5 anni (3+2) di cui all’art. 2 co.3 L. 431/98. Il regime del canone concordato viene ricavato dalla lettura combinata della L.431/98, del DM del 16 gennaio 2017 e degli accordi locali e si applica sempre e inderogabilmente ai contratti di locazione aventi durata (praticamente) quinquinnale. Fin qui, un tema che raramente coinvolgerebbe i portali della Hospitality.

Ma la L. 431/98 consente di scendere ulteriormente con la durata, in presenza di comprovate esigenze di natura transitoria: generali (art. 5 co.1 L. 431 del 98) o specifiche per studenti universitari (art. 5 co. 1-2 L. 431/98). Se si tratta di locazioni di alloggi posti in Comuni con più di 10.000 abitanti: in tutti questi casi, le parti devono attenersi al regime di canone concordato previsti dagli Accordi locali.

Questi Accordi locali sono conclusi fra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative sul territorio e indicano i canoni da applicare, sulla base di alcuni parametri, i Contratti Tipo da utilizzare e gli ulteriori requisiti da rispettare per la validità del contratto e gli adempimenti per ottenere i benefici fiscali. 

Si tratta di uno strumento così pensato dal Legislatore per calmierare i canoni degli immobili e agevolare così gli inquilini con esigenze abitative, seppur transitorie, sostenendo i proprietari grazie all’accesso ad alcuni benefici fiscali.

Il ricorso a questo tipo di contratto è spesso agevolato dalle realtà locali legate al Real Estate residenziale poste a supporto del disagio abitativo. Per Milano, per esempio, l’associazione Milano Abitare, della Fondazione Welfare Ambrosiano, si è fatta promotrice dell’iniziativa del Comune e propone il canone concordato come nuovo strumento d’intervento equo e conveniente offrendo ulteriori incentivi per i proprietari nel caso dei contratti di durata quinquiennale (3+2).

I medium rental conclusi tramite portali

Con la diffusione dello smart working e dell’holiday working è esplosa una inaspettata richiesta di alloggi per durate non più brevi (diciamo, sotto i trenta giorni) e per finalità non più turistiche. Così,  dopo un primo momento di riflessione, i principali player italiani hanno introdotto anche questa soluzione tra i prodotti rental offerti. Sono però inciampati nella normativa vincolistica del 1998 esponendo gli inconsapevoli proprietari degli alloggi offerti tramite i loro portali al rischio di nullità della clausola di durata. Di questo tema si è occupato il gruppo Airbnb, che ha accolto un avviso pubblico di manifestazione di interesse della direzione Casa del Comune di Milano, accettando di pubblicare sul portale modelli di contratti di locazione di medio-lungo periodo a canone concordato. Non è chiaro come mai non appaia analogo modello per tutti gli altri Comuni con più di 10000 abitanti, ma possiamo supporre che sia solo un ritardo organizzativo.

I contratti proposti da Airbnb ricalcano le disposizioni previste dai modelli allegati all’Accordo Tipo della città di Milano del 2019 per le locazioni abitative di natura transitoria di durata inferiore a 18 mesi e quelle per studenti universitari (di durata compresa tra i 6 e i 36 mesi), con qualche clausola di coordinamento – probabilmente da ben esaminare – rispetto ai Terms of service della piattaforma. 
L’iniziativa non comporta nessuna novità dal punto di vista giuridico, quindi. Ma l’attenzione dei player della Hospitality verso la normativa locatizia inderogabile italiana che regola i medium term non turistici e la trasparenza proposta da alcune piattaforme, tra cui Airbnb, è certamente lodevole, potendo portare ad alleviare il crescente contenzioso su queste particolari tipologie locatizie. Restano invece svincolate dal regime del canone concordato le formule di offerta di alloggio medium term per le quali il Legislatore non ha ritenuto di dover proporre una particolare tutela dell’inquilino. Ma questa è altra questione.

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