Liberare l’alloggio in periodo di crisi

Gestori e proprietari di strutture ricettive o case private lamentano il crescente problema degli ospiti che non liberano l’alloggio alla scadenza pattuita. Spesso sono ospiti realmente travolti dalle misure di contenimento o da difficoltà economiche. Altre volte invece, come in ogni situazione, sono solo furbetti che sfruttano a loro favore le nuove tutele previste dalla legislazione d’emergenza.

Attenzione, però. Solo apparentemente gli operatori del Real Estate e della ricettività turistica condividono lo stesso problema. In realtà, per individuare gli strumenti a tutela del gestore o proprietario occorre operare delle distinzioni. Questo perché il grande contenitore della Hospitality ricomprende fattispecie molto diverse tra loro sul piano civilistico. E sono molto diversi quindi gli strumenti di tutela.

Ricomprende innanzitutto i gestori o proprietari di case private che concedono gli alloggi attraverso contratti scritti di locazione ad uso abitativo transitorio, ma anche con finalità turistica (ai sensi della L. 431/98) regolarmente registrati.

Ma esistono anche gestori o proprietari di casa che hanno concluso un contratto di locazione verbalmente oppure on line, magari perché la durata del contratto non supera i 30 giorni.

Ultimamente poi tra le varie forme di solidarietà si stanno diffondendo le offerte di alloggio a titolo gratuito (o con rimborso di alcuni costi) a soggetti particolarmente meritevoli, per esempio a medici e infermieri, evocando la formula del comodato.

Infine, il problema investe anche i gestori di strutture ricettive (sia quelle alberghiere sia le cosiddette “extra alberghiera” come Residence, affittacamere, Bed and Breakfast e Case Vacanze). Il rapporto giuridico che li lega all’ospite è un contratto di soggiorno o ospitalità in struttura ricettiva. Sono contratti misti, con cui all’ospite vengono offerti oltre all’alloggio anche alcuni servizi di hotellerie (che possono consistere anche nella semplice pulizia e fornitura di biancheria giornaliera o settimanale).

Queste le principali macro-categorie, differenziate al solo fine di meglio spiegare, in estrema sintesi, le rispettive tutele giuridiche in caso di mancata liberazione dell’alloggio.

Ora, a favore del locatore dotato di contratto scritto debitamente registrato il nostro ordinamento prevede anche una tutela speciale, più rapida e agevole rispetto a quella ottenibile con il procedimento ordinario. Come chiarisce l’avvocato Francesco Saverio Del Buono, che ringraziamo per il contributo, in caso di scadenza del contratto di locazione o di morosità del conduttore, per rientrare in possesso dell’immobile il locatore può utilizzare il procedimento giudiziale di convalida di sfratto (artt. 657 – 658 cpc, chiedendo, in caso di morosità, l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e non versati). In caso di opposizione del conduttore il giudizio prosegue con il rito ordinario, con obbligo di esperire il tentativo di mediazione ex D. Lgs 28/2010.

Quanto all’attuale situazione di emergenza, il Governo è intervenuto sul punto con il Decreto-legge 18/2020 (Decreto ‘Cura Italia’) . Accogliendo la richiesta delle associazioni degli inquilini ha sospeso l’esecuzione degli sfratti per tutte le tipologie di immobili (“L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa“) fino al 30.06.2020 (art. 103 comma 6): non si potrà fino ad allora quindi imporre lo sgombero dell’immobile per il tramite dell’ufficiale giudiziario. Da tenere presente però che la norma fa riferimento solo a sfratti già esecutivi, per i quali era stato già emesso un provvedimento prima della sospensione dell’attività degli uffici giudiziari.

Tornando alla disciplina generale, diversa la situazione, e più critica, per il proprietario o gestore non munito di contratto scritto di locazione debitamente registrato. Si veda, per esempio, la decisione del Tribunale di Roma, sez. VI civile, sentenza 01.10.2014) il quale “osserva in diritto che la vicenda storica in esame non può certamente essere risolta in base alla regolamentazione legislativa delle locazioni abitative, per carenza di titolo iniziale, ovvero il contratto scritto. Dunque, da un lato il c.d. locatore non può avvalersi delle relative norme sostanziali e processuali di tutela; dall’altro il c.d. conduttore non può avvalersi della nuova rideterminazione del rapporto in termini di durata e della riduzione del canone prevista dall’art. 3 – cedolare secca – perché la norma presuppone che un contratto scritto vi sia (essendo appunto previsto a pena di nullità) anche se poi esso non sia stato registrato allo scopo di frode il fisco”. Vicenda diversa, ma interessante per i principi generali richiamati.

Questo non significa che il locatore privo di contratto di locazione scritto resti del tutto privo di tutela: dovrà però far ricorso ai rimedi ordinari con percorsi giudiziari più lunghi e complessi.

Quanto ai gestori di strutture ricettive, il procedimento agevolato della convalida di sfratto non è fruibile. Per liberare l’alloggio il gestore potrà solo valersi del rito ordinario. Tuttavia i gestori di strutture ricettive e i Property manager meglio organizzati spesso hanno regolato in modo adeguato liberazione dell’alloggio, magari già nelle condizioni generali, in modo da contenere il rischio della mancata liberazione alla data del check out. Nelle strutture ricettive più elementari e destrutturate invece il rapporto dovrà essere ricostruito di volta in volta. Ed è uno dei casi più difficili, in cui il piccolo proprietario o gestore disperato tende poi a farsi giustizia da solo esponendosi anche a sanzioni di natura penale.

Questo quadro generale, già piuttosto complesso, si articola ulteriormente con quanto disposto dalle ordinanze di alcune regioni,

L’intero argomento verrà trattato nel seminario formativo organizzato da Euroconference https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/hospitality_e_real_estate_i_rimedi_civilistici_alla_luce_dell_attuale_emergenza_epidemiologica_da_covid-19

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