Quest’autunno porta i player della Hospitality digitale ad un momento di riflessione. Le piattaforme di intermediazione on line (Booking, Airbnb, Expedia, VRBO tra le principali) e le agenzie immobiliari che operano on line, ma anche i gestori di hotel nostrani o di catene alberghiere internazionali, strutture “extra-ricettive”, gestori di case (Property Manager) e proprietari privati che operano direttamente on line nello short term rental (i cosiddetti “affitti brevi”), e quindi gli Host, sono tutti soggetti destinatari di un carico di nuove regole decisamente impegnativo, generato dalle recenti normative europee, italiane, regionali e dai provvedimenti comunali. Così alcuni operatori, disorientati, abbandonano il business nella Hospitality, cedendo l’attività a investitori istituzionali o a competitor più strutturati. Altri stanno, invece, adeguando il loro business model, con il supporto di advisor legali e fiscali del settore, per rendersi più competitivi ed evitare sanzioni o richieste risarcitorie. Altri ancora, semplicemente, concludono la loro avventura nel mercato della Hospitality, sopraffatti dalle nuove responsabilità.
Ma quali sono le aree su cui questi player devono con urgenza porre il focus nei prossimi mesi? Noi di Hospitality Law Lab, ne abbiamo individuate almeno 7.
- Verifiche fiscali alla luce della DAC 7
- Il tema è la trasparenza. Dal 2024, con l’entrata in vigore del recepimento in Italia della direttiva europea nota come DAC 7 (direttiva (UE) 2021/514), all’Agenzia delle Entrate vengono forniti, tramite le piattaforme di intermediazione, i dati degli Host beneficiari degli incassi transitati tramite le piattaforme on line dello short term. Si tratta dei noti intermediari digitali internazionali della Hospitality (come Booking e Airbnb, per esempio) ma anche dei nostrani Property Manager, laddove operano come piattaforme di intermediazione con un proprio sito. La terminologia utilizzata nella norma si presta a più interpretazioni, e gli operatori si muovono a tentoni, in attesa di chiarimenti dell’AdE su alcune criticità specifiche. Per tranquillità, molti stanno rinnovando il loro business model, aggiornandolo al nuovo mercato, in modo da liberarsi da queste incertezze.
- Offerta di alloggio on line e nuovi poteri dell’Antitrust
- Anche qui, il tema è la trasparenza. Non più verso l’autorità fiscale, ma verso il Guest che acquista un soggiorno tramite piattaforme digitali. Un ricco e complesso impianto di normative di matrice europea si sta indirizzando con crescente attenzione sulla tutela del turista “digitale” (tradotto come “consumatore” o “viaggiatore”, oltre che come “conduttore”, nel nostro ordinamento). Un soggetto debole rispetto all’operatore professionale e, dunque, da proteggere. Le normative hanno quindi dotato di poteri di indagine e sanzionatori le autorità dei vari Paesi membri. Per l’Italia, è l’Antitrust (AGCM, Autorità garante della concorrenza e del mercato), che ha già avviato la raccolta di informazioni con i principali operatori.
- Il tramonto del mandato con rappresentanza nello Short Term Rental
- La soluzione contrattuale adottata con preferenza nella gestione dei c.d. “affitti brevi” è quella del mandato conferito dal proprietario, mandante rappresentato, al gestore Property Manager, che opera in nome e per conto del proprietario. Malgrado questo sia il contratto firmato tra proprietario e gestore, di fatto i Property Manager non usano il nome del proprietario rappresentato, come dovrebbero, ma appaiono sulle piattaforme con il solo brand del gestore. Così, il contratto di locazione o alloggio con il Guest, che si conclude al momento della prenotazione, come ormai chiarito da tutta la recente normativa e giurisprudenza, si conclude on line direttamente con il gestore Property Manager e non con il proprietario. Questa mancanza di trasparenza è certamente foriera di criticità sia sul piano civile sia su quello fiscale, esponendo proprietari e gestori a contestazioni e sanzioni da parte delle varie autorità preposte, oltre che a richieste risarcitorie.
- Le nuove tesi sulla Tourist Tax e i rischi penali
- Se pareva essersi giunti ad escludere il ruolo di “agente contabile” per il gestore (d’albergo o altra struttura ricettiva, o di appartamenti di privati) nella riscossione e negli ulteriori adempimenti relativi all’imposta di soggiorno, la Corte dei Conti sembrerebbe aver riaperto l’argomento. La nuova posizione esporrebbe i gestori nuovamente alla contestazione dell’illecito penale, in particolare del reato di peculato (ex art. 314 c.p.)
- Restrizioni dei Comuni nei piani regolatori e contenzioso
- Alcuni Comuni di città d’arte lamentano un fenomeno di overtourism e di carenza di alloggi, che li porta a contenere la ricettività turistica nel centro delle loro città. E’ il caso di Firenze, ove il Comune aveva adottato una variante al proprio Regolamento urbanistico, che, modificando gli artt. 19 e 65 delle norme tecniche di attuazione, aveva introdotto il divieto di utilizzare per “residenza temporanea”, comprensiva delle locazioni turistiche brevi, gli immobili posti all’interno del centro storico cittadino”. Un percorso tramontato con l’intervento del Tar della Toscana, (ne abbiamo parlato recentemente nel nostro articolo https://hospitalitylawlab.net/2024/07/12/firenze-i-chiarimenti-del-tar-toscano-sulla-gestione-dellovertourism/) ma ripreso nuovamente dal Comune, e nuovamente contestato e sottoposto per la seconda volta al Tar Toscana. Altri Comuni stanno valutando soluzioni analoghe.
- Adeguamento al CIN e coordinamento con codici regionali e (futuro) codice europeo
- Superati i termini previsti dalle disposizioni di cui all’13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, tutti gli Host italiani devono oggi dotarsi del CIN, convertendo gli eventuali codici regionali già in essere. L’operazione è ben organizzata ma non per tutti si svolge in modo fluido, anche perché i requisiti in parte cambiano. L’obiettivo della norma è migliorare la mappatura dell’offerta turistica e consentire un miglior controllo delle informazioni da parte delle autorità competenti, di cui sopra (AdE e Antitrust, per esempio). Sempre in un’ottica di trasparenza.
- Sicurezza degli alloggi locati short term e obblighi di dotazioni antincendio
- Tra gli obblighi previsti dal già citato art. 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, al comma 7, c’è anche quello per cui “Le unita’ immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalita’ turistiche (..), gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unita’ immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonche’ di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimita’ degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.” Un obbligo che parrebbe esposto alla censura di legittimità, se letto come prescrizione posta solo a carico dei proprietari che offrono i loro appartamenti a turisti e per brevi periodi, in quanto porrebbe un onere eccessivo e non proporzionato a carico dei proprietari di casa e solo a favore di una certa categoria di locatori, discriminazione non giuridicamente giustificabile.
Ringraziamo per questi spunti i nostri professionisti Donatella Marino, partner fondatore del think tank specialistico Hospitality Law Lab, con una specifica expertise nel settore Hospitality, e gli altri professionisti partner dell’iniziativa Vincenzo Franceschelli, Docente di diritto privato e diritto del turismo, Bruno Castellini, Docente di International Market & Company Law, Simonetta Marchesi, civilista e fiscalista, oltre a Giada Beghini e Tamara Corazza, operative nel mercato Hospitality nell’area Nord Est. Per il diritto amministrativo, Guido Inzaghi, uno dei più affermati legali italiani nel Real Estate, e Luigi Nassivera. Per gli aspetti penali, Alessio Lanzi, Docente di diritto penale e Angelo Giuliani. Per il fiscale Giuseppe Marino, Docente di diritto tributario all’Università di Milano con il suo partner, Luigi Vele, avvocato fiscalista. Oltre a Carlo Alberto Rezzani, commercialista, Rosa Abbate, per il diritto marittimo e Sara D’Urso, Docente di diritto del turismo. Un ringraziamento al nostro ospite di oggi Benedetta Mussini, urbanista, per il supporto anche sulle questioni antincendio. Grazie a questi professionisti torneremo presto su questi argomenti, con tutti gli utili aggiornamenti e approfondimenti.
