Lo scorso 12 maggio è stato pubblicato dal Ministero dell’università e della ricerca (MUR) l’avviso pubblico per raccogliere le manifestazioni di interesse da parte di soggetti, privati e pubblici, disposti a rendere disponibili immobili da destinare ad alloggi o residenze universitarie per studenti nell’ambito dell’attuazione del PNRR.

L’avviso MUR (DM n. 469/2023) dà attuazione alla previsione del Decreto Aiuti ter (introducendo l’Art. 1 bis nella L. 338/2000), che a sua volta persegue lo scopo dichiarato nel PNRR (della Missione 4, Componente 1, Riforma 1.7) di triplicare i posti letto disponibili per gli studenti fuori sede entro il 2026, coinvolgendo anche gli investitori privati nella realizzazione di nuove strutture di edilizia universitaria, grazie alla copertura parziale degli oneri relativi alla gestione delle strutture, da parte del MUR.

L’avviso è rivolto quindi a soggetti pubblici e privati (Art. 2) e detta caratteristiche e requisiti degli immobili (Art. 4) e modalità di presentazione delle candidature (Art. 5).

Il contratto di locazione per studenti presso proprietari privati fino ad oggi

Sul punto abbiamo intervistato Donatella Marino, avvocato civilista, partner di Hospitality Law Lab, che spiega come “gli incentivi pubblici costituiscono un indispensabile supporto alla disciplina di diritto privato oggi esistente. La legge 431/98 prevede già uno specifico contratto di locazione per studenti universitari, con canoni vantaggiosi per lo studente e incentivi fiscali per i locatori, ma il suo utilizzo è, di fatto, disincentivato da procedure farraginose e requisiti rigorosi”.

Quali sono dunque i requisiti che hanno determinato il fallimento dell’utilizzo dei contratti per studenti? 

L’impianto normativo di questo particolare contratto di locazione ad uso transitorio è dettato: 

• dall’Art. 5 della L. 431/1998
• dal decreto Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 di attuazione
• dagli accordi locali

ed è interamente sottratto, dunque, dall’autonomia negoziale delle parti.

L’Art. 3 del DM prevede, nei Comuni sede di università e limitrofi, la possibilità di concludere “contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza”. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

I canoni devono essere definiti in appositi accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee (co.2).

I contratti di locazione devono essere stipulati “esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato C)”  (co.4).

Gli accordi locali definiscono, inoltre, “le modalità di attestazione,  da  eseguirsi  sulla  base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di  responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”. 

Il locatore, a fronte di queste forti limitazioni all’autonomia contrattuale, beneficerebbe di alcune agevolazioni fiscali, ma l’eccessiva macchinosità della disciplina ha determinato il (quasi) totale fallimento di questo strumento. 

Confidiamo che il nuovo provvedimento sia in grado di offrire contributi realmente incentivanti sia per i proprietari privati, sia per lo sviluppo di nuovi studentati, in modo da favorire un’adeguata soluzione alle esigenze degli studenti.