Trattenere e usare il deposito cauzionale versato dal guest che ha rovinato l’alloggio può costituire reato. Ma come opera la distinzione tra comportamento legittimo e quello penalmente rilevante? La linea di demarcazione è sottilissima. Per di più, si tratta di un problema antico che oggi si sta trasformando. Cambiano infatti le forme di protezione, grazie anche alle soluzioni di natura assicurativa recentemente introdotte dalle piattaforme di prenotazione on line: per gli “affitti brevi” e alcune tipologie ricettive, ma anche per le locazioni di medio e lungo periodo.
Quel che spesso purtroppo accade, nel Real Estate residenziale, è che il proprietario – o il property manager gestore, o persino l’agente immobiliare – trattiene la cauzione quando l’alloggio locato viene restituito danneggiato. Un comportamento che può configurare un illecito penale.
I tre snodi per la configurazione del reato
Commette il reato di appropriazione indebita “chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso” (art. 646 c.p.). Tre i punti di snodo.
1. Il termine “appropriazione”, connesso ai concetti giuridici di “proprietà”, “possesso” e “detenzione”, è di per sé dibattuto tra magistrati penali e civili.
2. Elemento essenziale del reato è la violazione di un preciso vincolo di destinazione ad uno scopo. Un esempio: se il locatore o il gestore si impossessa della somma ricevuta a titolo di cauzione in via definitiva, usandola come fosse propria e per proprie finalità può sussistere il reato (v. ad es. Corte di Appello Ancona 947/2021).
3. Se invece si trattiene la cauzione solo temporaneamente, in attesa (e al fine di garantire) che il guest provveda a risarcire i danni senz’altra specifica motivazione (meglio, del dolo specifico richiesto per questo reato), si realizza solo un inadempimento contrattuale (sul punto v. tra tutte Tribunale Taranto, 1336/2019).
Il parere del professionista
Così chiarisce l’avvocato Donatella Marino, che con gli avvocati Giada Beghini, Tamara Corazza, i docenti del Comitato Scientifico e il LAB di Hospitality Law Lab ha in corso un approfondimento su questo specifico tema: “nei contratti di locazione è prassi che il deposito cauzionale sia previsto come garanzia per danni all’immobile causati dall’inquilino o a garanzia di altri pagamenti. Ma il locatore-gestore non può comunque agire autonomamente facendosi “giustizia da sé”: se la circostanza non è stata adeguatamente precedentemente regolata nel contratto, è necessario promuovere un giudizio”.
Quanto alla posizione delle piattaforme di prenotazioni online, continua l’avvocato Marino :“la situazione può essere diversa: se il locatore (o il gestore della struttura o addirittura della stessa piattaforma di prenotazione), trattiene (meglio, vincola), su autorizzazione del guest, un importo sulla carta di pagamento del guest, a garanzia dell’adempimento di obbligazioni che possono essere disparate (corretto pagamento, custodia dei beni etc) muta la natura dell’operazione e quindi le valutazioni giuridiche connesse”
Vi segnaleremo qui i prossimi articoli, testi monografici, video e webinar pratici in cui il tema del deposito cauzionale verrà trattato e progressivamente chiarito suggerendo sin d’ora, comunque, che qualsiasi tipo di scelta in materia dovrà essere prudente e calibrata con competenza.
