Affitti brevi e residenza del locatore

Il locatore che decide di concedere un appartamento di sua proprietà in locazione per brevi periodi non ha l’obbligo di spostare la propria residenza dall’alloggio locato. Questo è quanto si ricava dal combinato disposto delle previsioni normative in materia di residenza e quelle sulla locazione (turistica) breve. Un’interpretazione confermata anche dalla più recente giurisprudenza di Cassazione.

Il concetto di residenza per il Legislatore

Ai sensi dell’art. 43 co. 2 c.c. “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Il Regolamento anagrafico della popolazione residente, approvato con il DPR 223/1989, n. 223, all’art. 3, ripropone questa impostazione affermando che: “1. Per persone residenti nel comune s’intendono quelle aventi la propria dimora abituale nel comune” e al tempo stesso specificando al co. 2 che “Non cessano di appartenere alla popolazione residente le persone temporaneamente dimoranti in altri comuni o all’estero per l’esercizio di occupazioni stagionali o per causa di durata limitata.”

Il concetto di residenza chiarito dalla Giurisprudenza

Anche le decisioni dei nostri giudici vanno nello stesso senso, con orientamento consolidato ribadito anche di recente (v. per esempio Cass. civ. n. 3841/2021, in cui si specifica anche che “la residenza della persona ex art. 43 c.c. è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo”), che individuano anche i criteri cui i soggetti coinvolti devono attenersi per le valutazioni delle diverse fattispecie.

Due gli elementi che compongono la nozione di dimora abituale:

• un elemento oggettivo: “la permanenza per un periodo apprezzabile”
• un elemento soggettivo: “l’intenzione di abitarvi in modo stabile, rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali, familiari ed affettive.” (cfr. anche Cass. civ. n. 25726/2011)

La Cassazione riconosce che “Il requisito dell’abitualità non può essere valutato solo in base all’elemento oggettivo della durata della dimora o all’interesse, eventualmente temporaneo, che il soggetto abbia a stare in un determinato luogo, ma deve trovare riscontro nella volontà dell’interessato. La residenza non viene meno per una più o meno prolungata assenza, specie se occasionata da motivi contingenti (villeggiatura, viaggi, studi, lavoro) sempre che la persona vi conservi l’abitazione, vi ritorni quando possibile  e vi mantenga il centro delle proprie relazioni familiari e sociali” (Cass. n. 1738/1986 e n. 5554/1983).

Per avere la propria residenza in un luogo, dunque, certamente non può essere posto il requisito di abitare in maniera ininterrotta ed esclusiva in una certa abitazione.

Il locatore residente nell’alloggio locato con locazioni brevi e finalità turistica

Correttamente e coerentemente, dunque, sia la disciplina civilistica sulla locazione turistica sia quella fiscale sulla locazione breve (sotto i 30 giorni) non pongono requisiti in merito alla residenza. La locazione con finalità turistica – che, ricordiamo, potrebbe non essere breve – viene enucleata dalla L. 431/1998 e ripresa dall’art. 53 del Codice del Turismo del 2011 che ne rinvia la disciplina al Codice civile. Unico requisito caratterizzante questo contratto è la “finalità esclusivamente turistica”. Una tipologia di locazione che nasceva e tuttora viene proposta da soggetti che spesso dimorano (e hanno quindi la residenza anagrafica) nel loro alloggio (magari in località di interesse turistico) ma che per alcuni periodi si spostano altrove per locare l’immobile qualche settimana a turisti e arrotondare le entrate con un reddito.

È in linea con i principi del nostro ordinamento anche mantenere la residenza del locatore nell’alloggio locato per periodi brevi. Il trattamento fiscale delle “locazioni brevi”, non superiori a 30 giorni, di cui alla disciplina fiscale del D-L 50/2017 conv. nulla dispone sulla residenza del locatore. Né legittimamente potrebbe, se non ponendosi in contrasto con i principi fondamentali del nostro ordinamento. Pertanto, nulla osta a che un proprietario che risieda in un determinato luogo, possa concedere parzialmente o totalmente il proprio appartamento in locazione per brevi periodi, senza mutare la propria residenza anagrafica.

Diversamente si pone il tema della residenza quando il contratto di locazione con finalità turistica è (come talvolta accade) di durata pluriennale. Esistono invece vincoli a carico del conduttore, che non può porre la residenza nell’alloggio locato con finalità turistica o per breve periodo.

Possono essere imposti requisiti in materia di locazione da normative locali?

L’articolo 117 della Costituzione dispone che lo Stato abbia legislazione esclusiva su alcune materie. Tra queste è elencata, al punto i), cittadinanza, stato civile e anagrafi. Alla successiva lettera l), l’”ordinamento civile”.

Regioni ed enti locali non possono pertanto introdurre disposizioni nuove e diverse prevedendo criteri che si discostano da quelli indicati dalle norme statali come interpretati dalla giurisprudenza in materia civilistica e tributaria.

Se ne deve concludere che il concetto di “residenza” nel nostro ordinamento non può essere oggetto di nuova definizione o di specifico vincolo ma uno stato che si ricava da elementi fattuali (oggettivi e soggettivi) previsti dalla nostra normativa statale e dalla giurisprudenza. Sul punto, sostiene l’Avv. Simonetta Marchesi, una delle professioniste di  HospitalityLawLab, un eventuale vincolo teorico imposto da una disposizione, per lo più regionale, che imponesse al proprietario un divieto di mantenere la residenza in un proprio appartamento solo perché locato per alcuni brevi periodi risulterebbe in contrasto con la nozione di residenza prevista dalla normativa nazionale e si esporrebbe pertanto ad evidenti profili di illegittimità. Attenzione però: questo non esclude una eventuale contestazione del Comune per il mancato versamento dell’IMU (Imposta municipale propria), che non è dovuta per l’abitazione principale. Occorrerà valutare, caso per caso, se sono presenti i requisiti richiesti dalla legge per l’esenzione.