Le nuove formule di Hospitality stanno penetrando nel mercato residenziale diventando un problema ricorrente e comune a quasi tutti i condomìni. Hospitality intesa in senso lato: e comprensiva, pertanto, non solo delle diverse tipologie ricettive, dalle case vacanze (C.A.V.) ai bed & breakfast (B&B) ma anche delle nuove forme di locazione a uso abitativo, e inclusiva quindi dei c.d. “affitti brevi” e delle locazioni agli studenti. Nuove formule che attraggono i proprietari interessati alla miglior redditività del loro bene (accompagnata dal contenimento di alcuni dei tipici rischi del locativo tradizionale), ma che sono sgradite ai condomìni perché causa frequente di importanti disagi.
Ne deriva un corposo contenzioso, ad oggi purtroppo deciso in modo non uniforme dai giudici. Una disomogeneità che contribuisce, da sola, ad alimentare la problematica.
Ad esempio, il Tribunale di Roma (18494/2018) ha affermato che, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale, l’attività di B&B è «ontologicamente alberghiera», sovrapponibile dunque a quella di destinazione di unità abitativa a uso «pensioni o camere d’affitto». In senso opposto un’altra pronuncia dello stesso Tribunale (14559/2019): nel confrontare l’attività di «B&B» con quella di «affittacamere» (una struttura ricettiva prevista dalla normativa turistica laziale come soluzione qualitativamente assimilabile a quella alberghiera, ma più contenuta in termini dimensionali) conclude che non è possibile «una generale equiparazione tra l’attività di B&B a quella di affittacamere».
Ci sono però alcuni punti fermi.
1. La compressione del diritto di proprietà deve essere espressa nel regolamento condominiale in modo inequivoco e conosciuto al proprietario.
2. I vincoli possono essere più stringenti se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale anziché assembleare.
3. Il problema non si pone – o non dovrebbe porsi negli stessi termini – per le nuove formule locative che, ancorché assimilabili, per alcuni aspetti, ad alcune soluzioni ricettive, tali non sono. È un tema che a volte si pone perché nella pratica il proprietario (o il property manager cui si è affidato) opera con gli strumenti della hospitality, così andando a confluire, magari inconsapevolmente, nel settore ricettivo.
Ma vi è di più. Alcune decisioni della Cassazione (19212 e 21024 del 2016 e 6769/2018) tendono a ricondurre alla categoria delle “servitù atipiche” i vincoli contenuti regolamenti condominiali contrattuali. L’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti andrebbe regolata, aderendo a questa impostazione, secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, con la trascrizione. Ma è solo un orientamento: sul punto manca una giurisprudenza consolidata e sarebbe auspicabile un intervento della Suprema Corte a Sezioni unite.
