La Hospitality per gli studenti

Il mercato della Hospitality nelle grandi città si sta aprendo anche a nuovi tipi di accoglienza. Cresce, affiancando la richiesta dei c.d. affitti short term, la richiesta di locazioni di medio termine a ricercatori e studenti universitari italiani e stranieri, spesso con elevate risorse economiche. Cercano tipologie di appartamento, di arredamento e di utilities specifiche e sono solitamente ubicati nei pressi dei principali poli universitari italiani, spesso ben quotati ormai nei ranking internazionali.

E’ in questo contesto socio-economico che il Legislatore ha disciplinato, tra le varie tipologie di locazione di immobile ad uso abitativo, una particolare soluzione per l’offerta di alloggio ad uso transitorio rivolta agli studenti: soluzione che, ricorrendo i presupposti richiesti, presenta indubbi vantaggi non solo di carattere economico ma anche di natura civilistica e fiscale.

L’Impalcatura giuridica è dettata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ma la disciplina attuale è delineato dal decreto n. 62 del 15 marzo 2017 emesso dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il Ministero dell’Economia e delle Finanze in sostituzione del precedente decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, che individua anche un contratto-tipo da utilizzare in via esclusiva.

La normativa elenca dunque alcune specifiche condizioni perché possa concludersi un contratto con studenti beneficiando dell’apposita disciplina.

Innanzitutto il conduttore deve necessariamente essere uno studente – o un gruppo di studenti – iscritto a un corso universitario, o anche a corsi universitari distaccati o di specializzazione ovvero ad aziende per il diritto allo studio universitario.

Di conseguenza, un contratto di locazione per studenti fuori sede potrà concludersi esclusivamente in un Comune nel cui territorio sia presente un’Università o sede distaccata o comunque un istituto di istruzione superiore. Lo studente deve comunque mantenere la propria residenza in un Comune differente da quello in cui si trova l’immobile locato

Deve inoltre essere esplicitamente indicata in contratto l’iscrizione dello studente al corso, preferibilmente allegando anche documentazione a supporto.

Il vantaggio evidente per il locatore, dal punto di vista civilistico, è quello di non vincolarsi per lunghi periodi di tempo, trattandosi comunque di un contratto di locazione di natura transitoria, tant’è che la sua durata può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni.

Tuttavia, in linea con la ratio della disciplina vincolistica del 1998, al vantaggio, per il locatore, nel contenere la durata della locazione, si contrappone un limite nella libertà di individuazione del canone. Specificatamente, il secondo comma dell’art. 5 del D. M. n. 62 del 2017 stabilisce che i canoni di locazione sono stabiliti da accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee. Tali accordi consentono un margine contenuto di intervento sui canoni, in relazione alla durata contrattuale.

In tal modo, dunque, il proprietario è vincolato a quanto stabilito negli accordi locali, definiti da organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti, che individuano i minimi ed i massimi del canone di locazione.

A ciò si aggiungono i vantaggi fiscali:. In particolare, il Conduttore beneficia della possibilità di optare per una cedolare secca con aliquota agevolata al 10% del canone.

Molti Comuni non si sono tuttavia ancora adeguati: sarà solo con l’allineamento di tutti gli accordi locali alla disciplina del 2017 che si potranno valutare le effettive ricadute sul mercato.

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