La forma della locazione breve turistica e il doppio contratto

Tra i temi trattati ieri 21 novembre, durante il primo dei quattro incontri del corso di formazione giuridica sulla Hospitality con alcuni dei nostri esperti tra i docenti (Avv. Donatella Marino, Prof. Avv. Vincenzo Franceschelli e dr. Alfredo Imparato, il commercialista che ha trattato alcuni aspetti fiscali connessi alla “manovrina” del 2017) si è affrontato anche il problema della forma del contratto di locazione breve con finalità turistica . Tema che ha avuto ricadute pesanti sulle prassi che si sono poi stabilizzate nel settore.

Nel mercato degli “affitti brevi” si è infatti diffusa in Italia l’abitudine di far firmare all’arrivo degli ospiti nell’alloggio un contratto di locazione scritto. Nel momento in cui il turista sceglie il suo soggiorno con il click sull’apposito pulsante sta concludendo un contratto che lo lega, in qualche modo, non solo alla disciplina giuridica imposta dalle condizioni generali del portale utilizzato ma anche al suo locatore. Ed è importante comprendere qual’è, questo “qualche modo”. Quali vincoli assume? Quali diritti? Di quale contratto si parla? E’ un contratto di prenotazione, un contratto preliminare, un contratto definitivo? Il tema va risolto, in primo luogo, guardando di volta in volta la modalità proposta dalla piattaforma utilizzata, come ripresa nelle condizioni generali.

Ma non basta. Ipotizzando, come accade per alcune piattaforme come Airbnb, che i vincoli contrattuali assunti on line siano quelli del contratto (di ospitalità o di locazione) definitivo, resta comunque aperta, per le locazioni, l’altra questione. I vincoli così assunti sono validi (anche in assenza di forma scritta)? Come va inquadrato, civilisticamente e quindi fiscalmente, il (secondo) contratto, quello di locazione breve turistica (il c.d. contratto di “affitto breve”) firmato dal turista al momento del check in? Si genera sia una sovrapposizione di clausole contrattuali sia un tema di individuazione del momento in cui l’accordo di “affitto breve” può essere considerato concluso: aspetto estremamente rilevante specialmente ai fini fiscali. Anche perché, e questo è il problema, in genere questo secondo contratto mal si raccorda (o non si raccorda affatto) con il rapporto giuridico già instauratosi on line. Né tantomeno ne coordina le singole clausole specificando se siano integrative, modificative o sostitutive di quelle concordate attraverso il portale.

Il tema diventa particolarmente critico quando una circostanza viene disciplinata in modo diverso (per esempio, la cauzione o i termini per il recesso o i danni) nel contratto scritto firmato al check in rispetto alle condizioni generali del portale.

La tematica dell’inquadramento si sviluppa poi in modi diversi a seconda della risposta che ogni proprietario locatore decide di dare alle questioni sulla forma (scritta o meno) del contratto di locazione breve turistica.

Chi aderisce alla tesi che ritiene che il contratto di locazione per essere valido debba necessariamente essere firmato al check in, disconoscendo validità (per mancato rispetto del requisito della forma scritta) a quanto avvenuto online, si trova poi in difficoltà nell’attribuire un valore giuridico agli atti posti in essere attraverso il portale fino a quel momento, pagamenti in primis.

Per chi afferma invece che il contratto di locazione tra le parti si conclude già attraverso la piattaforma telematica, ma che per dotarsi di strumenti di supporto in caso di giudizio o davanti ai vigili ne fa firmare un secondo, si pone un tema di qualifica di questo secondo contratto, se privo di clausole di coordinamento.

Si possono presentare diversi casi: per esempio, può capitare che il contratto scritto riproduca semplicemente il contenuto del rapporto giuridico già esistente oppure, all’estremo opposto, che venga disciplinata autonomamente una locazione con finaità turistica per il medesimo alloggio e periodo ma con termini e condizioni completamente diversi. Oppure, ancora, che il rapporto già esistente venga richiamato ma modificato e integrato in alcuni aspetti specifici.

C’è poi chi parla di prenotazione, nel valutare quanto avvenuto online. La dottrina e la giurisprudenza, in casi simili, hanno sottolineato che queste tipologie di accordi possono essere inquadrate in diversi modi e con diversi effetti. Per esempio, il secondo accordo può essere solo una “traduzione” degli accordi già avvenuti in un contratto formalmente adeguato, oppure ricognitivo o volto ad accertare una precedente situazione giuridica ma può anche costituire una novazione, estinguendo tutte le precedenti obbligazioni per crearne di nuove, o può essere considerato modificativo e integrativo di quello originario.

La Cassazione (sentenza 5665/2010) ha chiarito che le modificazioni di carattere qualitativamente accessorio non sono sufficienti a determinare la novazione dell’accordo: in questi casi, sopravviverebbe il rapporto originario. Diversamente, in assenza di vari requisiti tra cui l’animus novandi (la volontà di estinguere il precedente rapporto per crearne uno nuovo), si ritiene che il contratto di locazione originario rimanga in vita, opportunamente modificato.

Per evitare di rimanere in balia di complessi temi ermeneutici, per ora, la miglior soluzione pare essere un buon coordinamento dei due rapporti, accuratamente disciplinato.

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