Contratti di soggiorno fino al 30 settembre 2020: disciplina inderogabile

Il Legislatore è intervenuto con un incisivo provvedimento di carattere giuridico in supporto alla Hospitality italiana. E, con un occhio al futuro, ha disciplinato il periodo dal 4 maggio al 30 settembre 2020 attraverso le modifiche introdotte con la Legge 24 aprile 2020 n. 27 che ha convertito con modifiche il Decreto-legge 17 marzo 2020 n. 18 (il c.d. Cura Italia). Il Legislatore statale ha così introdotto norme volte a contenere il fenomeno delle c.d. “cancellazioni” dei contratti di soggiorno da parte di alcuni portali con contestuale rimborso integrale immediato al cliente/Guest di quanto già eventualmente versato. Un fenomeno che ha travolto tutte le strutture ricettive e i locatori che fruivano di questi “portali di prenotazione” (così definisce la nuova normativa le c.d. OTA, come Booking, e le piattaforme simili come Airbnb), e che rischia di protrarsi.

La norma si rivolge a tre tipologie di destinatari: a questi “portali di prenotazione”, che dovranno attenersi ai vincoli disposti dalla nuova legge, ai gestori di alberghi e strutture ricettive, che godranno di un nuovo strumento, e degli stessi viaggiatori/Guest, che non rimarranno sguarniti di tutela e indotti così a procedere con le prenotazioni nei prossimi mesi, caratterizzati da serie incertezze.

È l’Art. 88-bis – Destinatari della risoluzione per impossibilità sopravvenuta, introdotto con la legge di conversione, che introduce alcuni chiarimenti, chiarendo, tra l’altro che  “…ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta in relazione ai contratti di trasporto aereo, …, ai contratti di soggiorno e ai contratti di pacchetto turistico” stipulati da soggetti che sono stati colpiti da provvedimenti o vicende, specificamente elencate, connesse con l’emergenza relativa al Covid 19. Questa tipologia di viaggiatori/Guest deve comunicare il ricorrere di una delle cause impeditive: strutture o portali alle strutture ricettive o al portale eventualmente utilizzato che, entro trenta giorni dalla comunicazione, “procedono al rimborso del corrispettivo versato per il titolo di viaggio e per il soggiorno ovvero all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione”.

Soluzione simile quando la causa impeditiva si verifica nella sfera della struttura ricettiva: il punto 5 chiarisce che “Le strutture ricettive che hanno sospeso o cessato l’attività, in tutto o in parte, a causa dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 possono offrire all’acquirente un servizio sostitutivo di qualità equivalente, superiore o inferiore con restituzione della differenza di prezzo, oppure procedere al rimborso del prezzo o, altrimenti, possono emettere un voucher, da utilizzare entro un anno dalla sua emissione, di importo pari al rimborso spettante.

Di particolare interesse sono però i capoversi da 10 a 13 del medesimo art. 88 bis che estende le tutele anche a “tutti i rapporti inerenti ai contratti di cui al presente articolo e instaurati con effetto dall’11 marzo 2020 al 30 settembre 2020 nell’intero territorio nazionale anche …per le prestazioni in favore di contraenti provenienti dall’estero”: se interviene una causa impeditiva causata dall’emergenza epidemiologica, l’eventuale caparra o acconto versato può essere sostituito, a discrezione della struttura ricettiva, da “un voucher di pari importo valido per un anno dall’emissione”. E questo a discrezione della struttura, in quanto, specifica il successivo capoverso, “L’emissione dei voucher …non richiede alcuna forma di accettazione da parte del destinatario”.

 Importante ricordare che la normativa estende e impone queste previsioni anche a coloro che abbiano prenotato tramite “un’agenzia di viaggio o di un portale di prenotazione, anche in deroga alle condizioni pattuite”  in quanto “costituiscono norme di applicazione necessaria”. In altre parole, le disposizioni normative sono inderogabili e prevalgono sull’eventuale disposizione difforme prevista dai portali. Con le inevitabili conseguenze, in caso di disconoscimento di tali prescrizioni.

TAX CREDIT E LOCAZIONI

Il mondo della Hospitality accoglie con preoccupazione l’intervento legislativo in materia di Tax Credit in ambito locativo e auspica un nuovo intervento inclusivo di ulteriori categorie.

La criticità nasce dalla previsione del credito limitatamente agli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, vale a dire “botteghe e negozi”.

Come chiarisce il dr. Alfredo Imparato, uno dei nostri professionisti, con la circolare n. 8/E pubblicata lo scorso 3 aprile l’Agenzia delle Entrate ha fornito, tra l’altro, i primi chiarimenti in merito al credito d’imposta previsto per alcune categorie di operatori tenuti al pagamento di canoni di locazione.

Si tratta dell’art. 65 del DL 18/2020, c.d. Cura Italia che disciplina il credito d’imposta per botteghe e negozi (“1. Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. 2. Il credito d’imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. 3. Agli oneri derivanti dal presente articolo si provvede ai sensi dell’articolo 126.”)

Con l’art. 65 viene riconosciuta quindi un’agevolazione fiscale nella forma di un credito d’imposta ai soggetti esercenti attività d’impresa, escludendo di conseguenza i soggetti esercenti arti e professioni.

Il credito d’imposta spetta sul canone di locazione pagato. Questo in quanto la finalità dell’agevolazione, sottolineata dalla stessa Agenzia delle Entrate, è quella “di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, per cui, in coerenza con tale finalità, il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo” (Risposta 3.1).

Non è comprensibile come mai una pari esigenza di ristoro non sia stata percepita e soddisfatta anche a favore delle altre categorie di esercenti, tra cui gli operatori della Hospitality, che abbiano continuato a corrispondere i canoni di locazione malgrado l’evidente tracollo del settore. E questo tanto più nelle Regioni in cui la chiusura delle strutture ricettive sia stata normativamente imposta.

A conferma di questa impostazione restrittiva l’Agenzia delle Entrate ha insistito sulla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) che può fruire della agevolazione (Risposta 3.2) lasciando, quindi, esclusi dall’agevolazione in esame i contratti di locazione di immobili rientranti nelle altre categorie catastali anche se aventi destinazione commerciale.

La dottrina si è espressa in modo critico sui requisiti richiesti dalla normativa per poter accedere all’agevolazione, che opera un’ingiustificata disparità di trattamento a sfavore degli operatori esclusi dal beneficio pur trovandosi in pari o peggiore situazione di disagio.

In particolare, vengono contestati due aspetti. Innanzitutto il perimetro degli immobili “agevolabili”. È indispensabile estendere la platea dei fruitori anche ad altre tipologie di immobili (non solo in funzione dell’accatastamento a C1) e di esercenti, includendo anche i gestori di alberghi o altre strutture ricettive, di qualsiasi natura o dimensione, gravemente pregiudicate dall’attuale emergenza sanitaria, e i gestori di appartamenti privati (i Property Manager) che operano con i contratti rent to rent (vuoto per pieno).

Ma non solo. È necessario allargare anche la tipologia contrattuale tutelata, in modo da ricomprendere, oltre ai contratti di locazione, anche i contratti di affitto d’azienda, spesso utilizzati per diverse attività commerciali, quali gli alberghi.

HospitalityLawLab continuerà a offrire aggiornamenti sulle novità che coinvolgono il settore in questa fase di emergenza (vedi anche l’imminente seminario tenuto dai nostri professionisti il prossimo Martedì 28 per Euroconference), ringrazia il dr. Imparato per il contributo e auspica un intervento del Legislatore in tempi brevissimi in materia di Tax Credit per l’Hospitality nella direzione sopra indicata.

Liberare l’alloggio in periodo di crisi

Gestori e proprietari di strutture ricettive o case private lamentano il crescente problema degli ospiti che non liberano l’alloggio alla scadenza pattuita. Spesso sono ospiti realmente travolti dalle misure di contenimento o da difficoltà economiche. Altre volte invece, come in ogni situazione, sono solo furbetti che sfruttano a loro favore le nuove tutele previste dalla legislazione d’emergenza.

Attenzione, però. Solo apparentemente gli operatori del Real Estate e della ricettività turistica condividono lo stesso problema. In realtà, per individuare gli strumenti a tutela del gestore o proprietario occorre operare delle distinzioni. Questo perché il grande contenitore della Hospitality ricomprende fattispecie molto diverse tra loro sul piano civilistico. E sono molto diversi quindi gli strumenti di tutela.

Ricomprende innanzitutto i gestori o proprietari di case private che concedono gli alloggi attraverso contratti scritti di locazione ad uso abitativo transitorio, ma anche con finalità turistica (ai sensi della L. 431/98) regolarmente registrati.

Ma esistono anche gestori o proprietari di casa che hanno concluso un contratto di locazione verbalmente oppure on line, magari perché la durata del contratto non supera i 30 giorni.

Ultimamente poi tra le varie forme di solidarietà si stanno diffondendo le offerte di alloggio a titolo gratuito (o con rimborso di alcuni costi) a soggetti particolarmente meritevoli, per esempio a medici e infermieri, evocando la formula del comodato.

Infine, il problema investe anche i gestori di strutture ricettive (sia quelle alberghiere sia le cosiddette “extra alberghiera” come Residence, affittacamere, Bed and Breakfast e Case Vacanze). Il rapporto giuridico che li lega all’ospite è un contratto di soggiorno o ospitalità in struttura ricettiva. Sono contratti misti, con cui all’ospite vengono offerti oltre all’alloggio anche alcuni servizi di hotellerie (che possono consistere anche nella semplice pulizia e fornitura di biancheria giornaliera o settimanale).

Queste le principali macro-categorie, differenziate al solo fine di meglio spiegare, in estrema sintesi, le rispettive tutele giuridiche in caso di mancata liberazione dell’alloggio.

Ora, a favore del locatore dotato di contratto scritto debitamente registrato il nostro ordinamento prevede anche una tutela speciale, più rapida e agevole rispetto a quella ottenibile con il procedimento ordinario. Come chiarisce l’avvocato Francesco Saverio Del Buono, che ringraziamo per il contributo, in caso di scadenza del contratto di locazione o di morosità del conduttore, per rientrare in possesso dell’immobile il locatore può utilizzare il procedimento giudiziale di convalida di sfratto (artt. 657 – 658 cpc, chiedendo, in caso di morosità, l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e non versati). In caso di opposizione del conduttore il giudizio prosegue con il rito ordinario, con obbligo di esperire il tentativo di mediazione ex D. Lgs 28/2010.

Quanto all’attuale situazione di emergenza, il Governo è intervenuto sul punto con il Decreto-legge 18/2020 (Decreto ‘Cura Italia’) . Accogliendo la richiesta delle associazioni degli inquilini ha sospeso l’esecuzione degli sfratti per tutte le tipologie di immobili (“L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa“) fino al 30.06.2020 (art. 103 comma 6): non si potrà fino ad allora quindi imporre lo sgombero dell’immobile per il tramite dell’ufficiale giudiziario. Da tenere presente però che la norma fa riferimento solo a sfratti già esecutivi, per i quali era stato già emesso un provvedimento prima della sospensione dell’attività degli uffici giudiziari.

Tornando alla disciplina generale, diversa la situazione, e più critica, per il proprietario o gestore non munito di contratto scritto di locazione debitamente registrato. Si veda, per esempio, la decisione del Tribunale di Roma, sez. VI civile, sentenza 01.10.2014) il quale “osserva in diritto che la vicenda storica in esame non può certamente essere risolta in base alla regolamentazione legislativa delle locazioni abitative, per carenza di titolo iniziale, ovvero il contratto scritto. Dunque, da un lato il c.d. locatore non può avvalersi delle relative norme sostanziali e processuali di tutela; dall’altro il c.d. conduttore non può avvalersi della nuova rideterminazione del rapporto in termini di durata e della riduzione del canone prevista dall’art. 3 – cedolare secca – perché la norma presuppone che un contratto scritto vi sia (essendo appunto previsto a pena di nullità) anche se poi esso non sia stato registrato allo scopo di frode il fisco”. Vicenda diversa, ma interessante per i principi generali richiamati.

Questo non significa che il locatore privo di contratto di locazione scritto resti del tutto privo di tutela: dovrà però far ricorso ai rimedi ordinari con percorsi giudiziari più lunghi e complessi.

Quanto ai gestori di strutture ricettive, il procedimento agevolato della convalida di sfratto non è fruibile. Per liberare l’alloggio il gestore potrà solo valersi del rito ordinario. Tuttavia i gestori di strutture ricettive e i Property manager meglio organizzati spesso hanno regolato in modo adeguato liberazione dell’alloggio, magari già nelle condizioni generali, in modo da contenere il rischio della mancata liberazione alla data del check out. Nelle strutture ricettive più elementari e destrutturate invece il rapporto dovrà essere ricostruito di volta in volta. Ed è uno dei casi più difficili, in cui il piccolo proprietario o gestore disperato tende poi a farsi giustizia da solo esponendosi anche a sanzioni di natura penale.

Questo quadro generale, già piuttosto complesso, si articola ulteriormente con quanto disposto dalle ordinanze di alcune regioni,

L’intero argomento verrà trattato nel seminario formativo organizzato da Euroconference https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/hospitality_e_real_estate_i_rimedi_civilistici_alla_luce_dell_attuale_emergenza_epidemiologica_da_covid-19

Hospitality e Real Estate: i rimedi civilistici alla luce dell’attuale emergenza epidemiologica da COVID-19

Il 28 aprile 2020 uno dei nostri professionisti approfondirà nel corso del seminario organizzato da Euroconference rivolto ad avvocati e operatori del settore del Real Estate e della Hospitality i rimedi civilistici connessi all’emergenza epidemiologica.

Il corso, della durata di 4 ore, si dedicherà in particolare alle principali tipologie contrattuali travolte dall’emergenza, come i contratti di locazione a uso abitativo proposti attraverso le piattaforme online, i contratti di locazione a uso transitorio, per studenti, con finalità turistica, i contratti di soggiorno e di pacchetto turistico, e cercherà di dare delle risposte alle esigenze delle parti attraverso l’analisi degli strumenti giuridici che il nostro ordinamento e i provvedimenti governativi d’emergenza ci forniscono (con uno sguardo anche a taluni interventi regionali).

Il seminario tenterà di fare un po’ di chiarezza, nell’intricato panorama composto da fonti diverse, servendosi anche di esempi pratici, per offrire a chiunque ne sia interessato gli strumenti idonei ad affrontare questo  periodo complesso.

Per conoscere dettagliatamente il programma del corso e le modalità di iscrizione visitate la pagina del centro studi forensi di Euroconference:

https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/hospitality_e_real_estate_i_rimedi_civilistici_alla_luce_dell_attuale_emergenza_epidemiologica_da_covid-19

Real Estate e Hospitality: i contratti travolti dall’emergenza sanitaria

L’emergenza sanitaria continua ad investire anche il mondo del Real Estate e della Hospitality. Le difficoltà per tutte le parti implicate sono oramai più che serie. Gli interventi governativi sono scarni e delicati e ad essi si sovrappongono i provvedimenti regionali e le scelte dei diversi soggetti a vario titolo coinvolti. Occorre perciò tentare di riordinare le diverse questioni per fare un po’ di chiarezza e favorire interventi specifici delle associazioni di categoria volti ad arginare i danni a un settore già molto colpito. 

Uno dei nostri professionisti ha approfondito questi temi nel corso dell’intervista di Hospitality-news.


Leggila su: https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2717-real-estate-e-hospitality-i-contratti-travolti-dall-emergenza-sanitaria.html

Un dissesto anche legale

Il disorientamento tra gli operatori del Real Estate e della Hospitality cresce, di fronte al dissesto del mercato. Travolti da uno tzunami di “disdette”, da interventi normativi a tutela di alcune soluzioni ricettive, di interventi delle piattaforme disallineate con gli accordi tra le parti e con il tessuto giuridico italiano, da richieste di sospensione o di riduzione dei canoni, i proprietari di casa, gli operatori della Hospitality, i Property Manager faticano a orientarsi. Ma anche rispetto ai nuovi contratti di locazioni o alle nuove prenotazioni alberghiere dilaga l’incertezza e la preoccupazione di sbagliare. E di trovarsi di fronte al danno (economico, immenso) anche il rischio della beffa (la percezione di un’ingiustizia e la necessità di avviare un contenzioso giudiziario per veder riconosciute le proprie ragioni).

Certo è che l’intermediazione dei portali ha reso la situazione più salata di quanto sarebbe stata se affidata agli strumenti del diritto italiano. Prendiamo per esempio, la “cancellazione” dei contratti di locazione già conclusi. Nel nostro diritto non esiste la “cancellazione” automatica di un contratto. Salvo alcune ipotesi specifiche (quali ad esempio la risoluzione di diritto, che per essere validamente pattuita deve rispettare specifici presupposti) un contratto si può sciogliere solo con l’intervento del giudice. Il quale deciderà, in sede giudiziaria, appunto, per lo scioglimento dell’accordo solo se è pattuito un recesso – con relative modalità di comunicazione e periodo di preavviso – oppure se ricorrono le circostanze di “impossibilità sopravvenuta” o “eccessiva onerosità sopravvenuta” che consentono di risolvere il contratto. Ma, ripetiamo, è il giudice che può decidere, fermo restando la possibilità per le parti di giungere a un nuovo diverso accordo.

Alcuni intermediari on line però, procedendo con colpi di spugna a “cancellare” quanto si trovava on line proposto attraverso la loro piattaforma e restituendo ai turisti/guest soldi non loro (ma spettanti alla struttura ricettiva o al proprietario) stanno alimentando situazioni di assoluto dissesto, aggravando la crisi di proprietari e gestori e assicurandosi un cospicuo contenzioso, una volta conclusa l’emergenza.

Va anche detto però che alcune piattaforme, come Airbnb, uniscono a certe scelte di cancellazione anche interventi di supporto al settore. Nello stesso senso molti altri operatori, del resto.

Per parte nostra, anche i professionisti di HLL hanno deciso di contribuire. Lo faranno affiancando il team di esperti di Gestione imprenditoriale e Marketing di Solo Affitti Brevi (SAB) che ha organizzato un ottimo servizio di assistenza erogato con la modalità divulgativa “Domanda – Risposta” a tutti gli operatori della Hospitality in Italia: siano essi agenti immobiliari, gestori di appartamenti o strutture ricettive, anche se non affiliati alla rete Solo Affitti o Solo Affitti Brevi – quando alle criticità dei proprietari immobiliari stiamo ancora valutando a quale organizzazione affiancarci-. Per le domande legali e fiscali degli operatori quindi il servizio è reso gratuitamente attraverso il sistema SAB dai nostri professionisti e durerà per tutta la fase della emergenza. Questo perché in questo momento in cui tutti sono provati dal dramma sanitario ed economico – e lontani dal potersi gravare anche dei costi per l’assistenza di un avvocato – abbiamo ritenuto importante offrire agli operatori della Hospitality uno strumento iniziale per affrontare questo complesso dissesto che ha invaso anche la sfera legale.

Cura Italia: nuovi rimedi per i “contratti di soggiorno”

Il Decreto Cura Italia del 17 marzo 2020 estende al settore della Hospitality le tutele previste nel precedente Decreto del 2 marzo per altre tipologie del settore turistico. E con l’occasione conia i contratti di soggiorno. È una novità di sicuro interesse sia commerciale che giuridico. Ne consegue, dal combinato dei diversi provvedimenti, oltre all’estensione dell’ambito soggettivo a tutti gli operatori della Hospitality, una specifica disciplina dei rimedi in caso di recesso dal contratto di pacchetto turistico e di risoluzione dei contratti di soggiorno per impossibilità sopravvenuta (la force majeure del nostro diritto civile, grossomodo). Vengono previste così alternative al rimborso richiesto dal Guest alla struttura ricettiva: per esempio, l’emissione di un voucher di importo pari al rimborso da utilizzare entro un anno dall’emissione.

In particolare, ai sensi dell’Art. 88 del Cura Italia: “…Le disposizioni di cui all’articolo 28 del decreto-legge 2 marzo 2020, n. 9 si applicano anche ai contratti di soggiorno per i quali si sia verificata l’impossibilità sopravvenuta della prestazione a seguito dei provvedimenti adottati …” lo scorso 23 febbraio, ovvero le note misure di contenimento volte a prevenire la diffusione del virus.

L’Art. 28 era ed è una disposizione lunga e complessa, con numerose tipologie di destinatari e diverse fattispecie disciplinate per sommi capi, vista l’emergenza in cui il legislatore si trova oggi ad operare. Prevede, tra gli altri, i rimedi per i contratti di pacchetti turistici, ora estesi ai semplici contratti di soggiorno.

Così infatti, per esempio, il punto 1. dell’articolo 28 del D.L. 2 marzo 2020 “1. Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del Codice civile, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta in relazione ai contratti: … d) dai soggetti che hanno programmato soggiorni o viaggi con partenza o arrivo nelle aree interessate dal contagio …”.

Continua invece al punto 5.   “I soggetti di cui al comma 1 possono esercitare, ai sensi dell’articolo 41 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, il diritto di recesso dai contratti di pacchetto turisticoIn caso di recesso, l’organizzatore può offrire al viaggiatore un pacchetto sostitutivo di qualità equivalente o superiore, può procedere al rimborso nei termini previsti dai commi 4 e 6 dell’articolo 41 del citato decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, oppure può emettere un voucher, da utilizzare entro un anno dalla sua emissione, di importo pari al rimborso spettante.

Il punto 4 chiarisce inoltre che le disposizioni “… trovano applicazione anche nei casi in cui il titolo di viaggio sia stato acquistato per il tramite di un’agenzia di viaggio”.

Rilevante il punto 8, del medesimo articolo 28: queste disposizioni sono “ai sensi dell’articolo 17 della legge del 31 maggio 1995, n. 218 e dell’articolo 9 del regolamento (CE) n. 593/2008 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 17 giugno 2008, norme di applicazione necessaria”.

Moltissime le questioni proposte.

È utile sin d’ora già accennare alla menzione del concetto di “contratto di soggiorno”. Dalla ratio della disposizione il legislatore si rivolge ai contratti che la dottrina giuridica e la giurisprudenza hanno più volte definito come contratti di ospitalità turistica o di alloggio in albergo o contratti di alloggio in struttura turistica diffusamente trattati nel testo “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editori, autori Donatella Marino, Alessio Lanzi e Giuseppe Marino. Anche su questo tema i nostri professionisti stanno elaborando le prime interpretazioni.

Federalberghi in una sua circolare ha già proposto la propria posizione chiarendo che la norma consentirebbe “alle strutture ricettive, nel caso in cui un cliente annulli la prenotazione di un soggiorno invocando l’impossibilità sopravvenuta determinata dall’epidemia Covid-19 e dai provvedimenti alla stessa correlati, di procedere, in luogo del rimborso del corrispettivo versato, all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione

Anche gli intermediari e le piattaforme del settore dovranno tenere conto di questo provvedimento, introducendo norme di applicazione necessaria.

Il Decreto Cura Italia apre quindi a tutti gli operatori della Hospitality, siano essi gestori di strutture ricettive o più genericamente, e con i limiti che vedremo, gestori di patrimoni immobiliari (Property Manager), una nuova e valida opportunità, di natura giuridica ancor prima che commerciale, di gestione della crisi, da utilizzare tuttavia con estrema cura e professionalità valutando di volta in volta le effettive possibilità applicative. I professionisti di HLL stanno già lavorando alle questioni specifiche loro proposte e tratteranno poco per volta questi temi anche in questa sede divulgativa.

La crisi e il Real estate

L’emergenza sanitaria ha travolto anche il Real Estate. Spariti i turisti in arrivo per svago o per lavoro e scappati gli studenti, le difficoltà per proprietari, gestori e intermediari sono serie. Cresce così l’animosità: si litiga per non rimanere con il cerino in mano, per non essere quello che sopporta da solo il costo della crisi. È quindi preoccupato il proprietario che non vuole perdere l’atteso canone, l’inquilino che non vuole essere costretto a pagarlo comunque, i Property manager e gli intermediari che non vogliono perdere le loro commissioni attuali e future e nel contempo salvaguardare la loro immagine garantista. Per non parlare dei gestori di immobili con la formula del “vuoto per pieno” di cui al nostro precedente articolo.

Animosità che tende a sfociare in arrendevoli rinunce dei più deboli o, all’estremo opposto, in contenzioso giudiziario.

In realtà le questioni giuridiche alla base di queste liti sono più complesse di quel che può sembrare: può un inquilino (il “Guest”) “cancellare la propria prenotazione” (meglio, recedere dal contratto) al di fuori delle “politiche di cancellazione” concordate (meglio, delle specifiche pattuizioni in deroga alla legge applicabile) adducendo una causa di forza maggiore? Può l’eventuale piattaforma “cancellare” la “prenotazione” decidendo, senza l’intervento del giudice, che una certa circostanza (nel caso, l’attuale emergenza sanitaria) è elemento idoneo allo scioglimento di un accordo locativo in corso in contrasto con la volontà di una delle parti contrattuali? Può l’intermediario rifiutarsi di restituire gli importi delle commissioni per il periodo di tempo relativo alla porzione di rapporto cancellato? Lo studente universitario straniero che se ne torna al suo Paese può recedere dal contratto di locazione? Chi invece è uscito e non riesce più a rientrare in Italia può risolvere una locazione di breve, medio o lungo periodo per impossibilità sopravvenuta?

Ogni situazione è diversa.

A volte si può richiedere la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. Per lo scioglimento di un rapporto sinallagmatico nel nostro ordinamento è necessario un vaglio giurisdizionale oppure il consenso di entrambe le parti.

Quel che invece accade è che i contratti di locazione sia di breve sia di medio periodo sono spesso conclusi tramite le piattaforme che, pur dichiarando di non diventare parte del rapporto contrattuale, di fatto intervengono. Qualche esempio. C’è chi chiarisce che l’intermediario on line “non è e non diventa parte o partecipa altrimenti ad alcun rapporto contrattuale tra i Membri … ad eccezione di quanto specificato nei Termini di pagamento” Oppure chi dichiara che l’utilizzatore turista instaura “un rapporto contrattuale diretto (vincolante in termini legali) con il Fornitore di Viaggi”. Talvolta l’intermediario si assicura persino la possibilità dicancellare una richiesta di prenotazione o una prenotazione confermata per conto di un proprietario o di un inquilino e intraprendere i rispettivi rimborsi e pagamenti” con questo includendo il diritto di sciogliere anche i contratti in corso.

Tralasciando la nodosa questione della natura giuridica di queste piattaforme, c’è un particolare risvolto oscuro. Una volta data esecuzione al contratto locativo non ha nessun senso giuridico parlare di richiesta di “cancellazione” di una prenotazione, figura dai contorni giuridici tutt’ora incerti, difficilmente applicabile al contratto di locazione e certamente da escludersi quando il rapporto è già in essere.

A volte bisogna invece vedere se nelle c.d. “politiche di cancellazione” annunciate sul portale o nelle specifiche pattuizioni nell’eventuale contratto scritto (concluso in momento successivo e che deroga validamente a tali politiche) siano previsti i termini di un recesso. In mancanza, si applicano le norme in materia locatizia (si veda p.es la L. 431/1998, art.3 co. 6): l’inquilino dovrà versare al locatore l’importo pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile. La giurisprudenza chiarisce per esempio che “L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.” (Trib. Bari n.845/2017).

Per evitare il prevedibile moltiplicarsi del contenzioso è indispensabile di volta in volta acquisire la necessaria chiarezza sui rimedi giuridici esperibili in modo da raggiungere tra tutte le parti coinvolte (proprietario e inquilino ma anche Property Manager e portale) una soluzione di compromesso concordata.

Locazioni troppo onerose

Alberghi e appartamenti per turisti vuoti: la crisi da Covid 19 finirà per avere ricadute non solo su turismo e Hospitality ma su tutto il mondo del Real Estate. Molte strutture ricettive sono rimaste costrette nella morsa tra canoni di locazione alti e la chiusura della struttura per assenza dei clienti. Così anche i gestori di immobili (propri o altrui, i c.d. Property manager, specie se poco attrezzati e con un portafoglio poco vario) che tra i numerosi tipi di contratti utilizzati con i proprietari privilegiano il tradizionale “vuoto per pieno” concordando con i proprietari locazioni di lungo periodo sugli immobili che vanno poi a sublocare.

Questa formula contrattuale tradizionale e di per sé ancora valida, ricorrendo alcuni presupposti, consente al gestore la massima flessibilità di utilizzo e al proprietario la tranquillità di un’entrata garantita nel tempo, rassicurati spesso dall’affidabilità del conduttore professionale.

Ovviamente c’è il rovescio della medaglia: per il proprietario si tratta di adattarsi a un canone solitamente piuttosto contenuto e alla rigidità dell’investimento, rimanendo l’immobile ingessato, non fruibile e non vendibile, per un periodo lungo. Per la struttura ricettiva o al Property Manager invece il rischio è l’“invenduto”, che diventa insostenibile in contingenze come l’attuale.

Se ben redatti questi contratti prevedono al proprio interno già adeguati rimedi specificamente negoziati e accettati dalle parti allo scopo di fronteggiare queste eventualità in modo equilibrato. Il problema si pone per chi di tali specifiche pattuizioni non può valersi e deve affidarsi alle normative applicabili.

Se di legge italiana si tratta, la disciplina civilistica dei contratti a prestazioni corrispettive ha predisposto una specifica tutela a favore della parte per la quale il peso dell’obbligazione assunta è divenuta eccessivamente onerosa per il sopravvenire di avvenimenti straordinari e come tali imprevedibili. Al di là, si badi, dell’alea normale che segue ad ogni operazione economica.

Recita l’articolo 1467 del Codice civile: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto“.

Questo istituto è previsto dal legislatore per far fronte all’alterazione dell’equilibrio dello scambio delineato dalle parti ed è perfettamente applicabile ad un contratto di locazione. Si veda, tra le tante, l’interpretazione di tali principi offerta dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 22396 del 2006) secondo cui “L’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell’art. 1467 cod. civ., la risoluzione del contratto richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, dall’altro, la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell’ambito della normale alea contrattuale. Il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all’apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l’intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza. L’accertamento del giudice di merito circa la sussistenza dei caratteri evidenziati è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata ed immune da vizi.”

Aggiungendo inoltre “…che – ai fini dell’accoglimento della domanda di risoluzione per eccessiva onerosità’ – non e’ sufficiente la prova dello squilibrio sopravvenuto tra le due prestazioni, ma occorre anche provare che lo stesso sia stato causato da un andamento del tutto anomalo del mercato.”

Quello offerto dall’Art. 1467 c.c. è solo uno dei rimedi giuridici disponibili nel nostro ordinamento per fronteggiare la crisi. L’approccio preferibile però rimane quello non conflittuale: sedersi intorno a un tavolo condividendo la criticità con le altre parti del contratto muniti di strumenti legali ma anche di tanto buon senso resta in questi momenti la ricetta migliore.

Cancellazioni: il Sole 24 ore

Nell’edizione del 2 marzo de IL SOLE 24 ORE sono riportate alcune osservazioni di ordine giuridico proposte da due dei nostri professionisti sulle conseguenze che la diffusione del Coronavirus sta provocando al settore della ricezione turistica e delle locazioni ad uso abitativo.

Esiste infatti una varietà di soluzioni che gli operatori del settore stanno adottando per rispondere alla situazione di emergenza sfruttando gli appositi strumenti giuridici rinvenibili all’interno della complessa normativa applicabile.

HLL propone di seguito l’articolo, che era stato pubblicato in affiancamento con utili tabelle riepilogative purtroppo non riportabili in questa sede ma recuperabili, per chi fosse interessato, nell’edizione originale.