I concetti di abitazione e “seconda casa” alla luce dei principi civilistici e costituzionali

In vista delle vacanze natalizie, l’esigenza di limitare gli spostamenti e tutelare la salute collettiva ha spinto il Legislatore nazionale e regionale ad intervenire sul libero esercizio di alcuni diritti costituzionalmente garantiti. Gli ultimi interventi costruiscono delle disposizioni complesse, utilizzando espressioni talvolta di arduo inquadramento giuridico. Tra queste, alcune definite normativamente -come il concetto di residenza e domicilio-, altre, prive di un significato tecnico giuridico -come la nozione di abitazione o “seconda casa”-. Nel tentativo di dare strumenti orientativi ai lettori, condividiamo il contributo di uno dei nostri professionisti su Euroconference Legal.

Ecco il link dell’articolo:

Affitti brevi e presunzione di imprenditorialità: le difficoltà del Legislatore

In una intervista pubblicata da Hospitality News uno dei nostri professionisti affronta il tema dell’impatto degli ultimi provvedimenti sul comparto ricettivo e locativo e delle ultime proposte della Legge di bilancio 2021, alcune delle quali di dubbia coerenza.

Nelle ultime disposizioni vigenti o proposte, come il disegno di legge di bilancio per il 2021, sono presenti concetti e definizioni non sempre coordinati con i pilastri del nostro ordinamento. Con il risultato che rischiano di rimanere norme disattese: perché sono poco enforceable e facilmente aggirabili. Ma anche perché rischiano di essere destituite di legittimità da decisioni della Consulta, come spesso accaduto in passato nella legislazione turistica. Un esempio: il condivisibile obiettivo di regolare con urgenza il fenomeno degli “affitti brevi” selvaggi, quelli irrispettosi di ogni normativa civilistica, amministrativa, penale e fiscale. Malgrado lo sforzo del Legislatore sia lodevole e comprensibile, appare inappropriato il percorso intrapreso. Un esempio, la presunzione di imprenditorialità così come spesso delineata, recentemente riproposta per la Legge di bilancio 2021.

Oggi verrà proposto solo qualche cenno alla normativa rilevante. Ma torneremo a breve con ricostruzioni più complete del fenomeno economico e giuridico nel suo complesso e dei possibili risvolti anche in chiave prospettica.

Il concetto di imprenditorialità per le locazioni brevi

La definizione civilistica di imprenditore è alla base di tutta la disciplina commerciale. Da essa si ricava la definizione di attività d’impresa. Ai sensi dell’art. 2082 del codice civile  “è imprenditore colui che esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.”

I 4 requisiti essenziale di questa figura sono quindi:

-l’attività economica

-l’organizzazione

-la professionalità e

-lo scopo di produzione o scambio di beni o servizi

Il Legislatore in sede fiscale ha individuato un concetto assimilabile. La L. 917/1986 definisce (art. 55) i redditi d’impresa come “quelli che derivano dall’esercizio di imprese commerciali. Per esercizio di imprese commerciali si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c.”

A sua volta l’art. 2195 del codice civile chiarisce che, quando un soggetto è da considerare imprenditore (in quanto opera con le caratteristiche di cui all’art. 2082 c.c.), ha l’obbligo di “iscrizione nel registro delle imprese” se esercita un’attività industriale diretta alla produzione di beni o servizi, un’attività intermediaria nella circolazione dei beni, un’attività di trasporto, bancaria o assicurativa o altre attività ausiliarie delle precedenti.

L’art. 4 del D. L. 50/2017 ha individuato una particolare disciplina fiscale in caso di “locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni […] stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici […]”. Il comma 3-bis prevedeva la possibilità di emanare un regolamento, entro 90 giorni, che stabilisse i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve si sarebbe potuta presumere svolta in forma imprenditoriale “avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare. […]”. Il regolamento non è stato emanato. La disciplina prevista da questo articolo si è pertanto consolidata con questa formulazione.

Tant’è che l’Agenzia delle entrate (cfr. Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 e Risposta n. 373/2019) ha affermato che “al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del Dpr. 22 dicembre 1986 n. 917”.

Su questo quadro normativo si è inserita la bozza dell’art.100 del disegno di Legge di Bilancio 2021: “il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.” Una soluzione giuridicamente illogica e vistosamente sganciata dall’art. 2082, cardine dell’ordinamento commerciale italiano: una simile impostazione non raggiungerebbe il risultato e avrebbe verosimilmente vita breve, per le ragioni che tratteremo nei successivi approfondimenti, insieme alle possibili soluzioni in linea con il nostro sistema giuridico.

Qui il link dell’intervista su Hospitality News:

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2748-hospitality-un-natale-difficile-chiude-un-2020-indimenticabile.html

Riflettori sugli intermediari della Hospitality

Le disposizioni in materia di Hospitality presenti nella bozza della Legge di Bilancio 2021 coinvolgono, tra gli altre, la figura dei c.d. intermediari e portali telematici del Real Estate e del ricettivo. E’ del resto da anni ormai che il Legislatore cerca di disciplinare e contenere l’operato di questi nuovi players, declinati con diverse modalità che coinvolgono spesso anche le nuove tipologie di property manager. Ma anche gli ultimi emendamenti proposti mostrano le evidenti difficoltà nel ricondurre questi nuovi operatori al tessuto giuridico e fiscale italiano con norme appropriate.

E’ così che la norma proposta nell’Art. 100 bozza L. Bilancio – di dubbia legittimità sotto diversi profili- prevede una sorta di presunzione di attività imprenditoriale in capo al proprietario “quando il numero degli appartamenti resi disponibili per le locazioni è superiore a quattro”. Scopo dichiarato della norma sarebbe quello di impedire al locatore soggetto privato di fruire in tali casi dell’opzione per la c.d. cedolare secca al 21% . La disposizione si applica ancheper i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono appartamenti da condurre in locazione

Approfondiremo il tema nei prossimi interventi. Nell’ attesa, è possibile approfondire le caratteristiche principali di alcune di queste figure di intermediari della Hospitality nell’approfondimento sul focus settimanale di Euroconference, grazie al contributo di uno dei nostri professionisti. Di seguito il link.

Corsa alle locazioni transitorie a rischio nullità

Confermate le nuove restrizioni con l’ultimo DPCM odierno. E con esse il trend adattativo del settore ricettivo e locativo: proprietari e property manager cercano strumenti contrattuali nuovi, più appropriati alla situazione. Ma non sempre li utilizzano in maniera consapevole. Succede così che molti locatori stanno oggi concludendo contratti ad alto rischio di censura di nullità.

Questo accade perché molti si sono spostati dai c.d. affitti brevi alle locazioni di medio periodo. L’istituto di elezione sarebbe la c.d. locazione transitoria (meglio, il contratto di locazione di natura transitoria). Ma si tratta di una panacea estremamente pericolosa: pur di occupare gli immobili vengono offerti per locazioni di medio termine e importi bassi, ignorando il rischio che la locazione potrebbe essere convertita, contro la volontà dell’ignaro locatore, in una c.d. “locazione 4+4” (6+6 se l’uso è commerciale, 9+9 se ricettivo). Un problema fino ad oggi quasi inesistente, posto che le locazioni transitorie erano caratterizzate da canoni più elevati rispetto alle “locazioni 4+4”: i locatori potevano anche disallinearsi dalle norme inderogabili, posto che la conseguenza (la trasformazione in una “locazione 4+4”) a canone alto era poco temuta.

Il nuovo fenomeno, e i relativi rischi, nascono dalla circostanza che la disciplina del contratto di locazione, in Italia, è sottratta alla libera negoziazione delle parti: la si ricava, invece, dal combinato disposto di diverse disposizioni inderogabili. Pena, la nullità di ciascuna norma disciplinata in modo difforme e la sostituzione con quella normativamente prevista.

Quanto alle locazioni a uso abitativo, la disciplina è contenuta prevalentemente (ma non solo) nella L. 9 dicembre 1998, n. 431. E’ poi l’art. 5 della stessa legge che disciplina i contratti di locazione di natura transitoria. La norma prevede che “le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge (i.e., 4+4) per soddisfare particolari esigenze delle parti” siano stabilite da certo Decreto ministeriale.

L’ultimo è il DM 16 gennaio 2017 e ne disciplina condizioni e modalità. Sono dunque inderogabili:

la durata non superiore a 18 mesi (art. 2 co.1 DM);

-l‘indicazione delle particolari esigenze transitorie dei proprietari o dei conduttori (art. 2 co.1 DM);

per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiori a 10.000, l’individuazione del canone all’interno di valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee definite da accordi territoriali (con possibilità di variazione fino ad un massimo del 20%) (art. 2 co. 2 DM);

-gli obblighi di documentazione dell’esigenza di transitorietà (art.2 co.4 DM).

L’inadempimento di tali modalità comporta (art. 2 co.6 DM) la riconduzione alla durata prevista per i contratti di locazione ordinaria (c.d. 4+4).

Il locatore che si attiene a quanto normativamente previsto non solo si svincola dalla durata ordinaria prevista dalla legge (4+4) ma può ottenere un regime fiscale agevolato.

Fondamentale quindi l’esigenza di transitorietà. Secondo la giurisprudenza “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria […], occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore […]. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure […] il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (Sent. Sez II Civ. 20 febbraio 2014, n. 4075).

Ma non solo. Il DM prevede ancora la possibilità di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni di categoria. In mancanza, sono richieste modalità di attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto al relativo accordo locale.

L’art. 2 co.7 infine, stabilisce che tali contratti debbano essere stipulati “esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato B” (ripreso poi dai relativi Accordi territoriali). In caso di discostamento dal modello non sono però specificate le conseguenze. Sul punto discute la dottrina civilistica. C’è chi individua nello scostamento una mera irregolarità -non rilevante se in conformità con gli elementi essenziali che giustificano la transitorietà- e chi sostiene l’invalidità dell’accordo transitorio.

Occorre dunque utilizzare lo strumento della locazione transitoria con una certa oculatezza. Il rischio, oltre a non vedersi riconoscere la disciplina fiscale di favore, è, in caso di contestazioni, quello di rimanere agganciati ad una ordinaria – non voluta -locazione di durata quadriennale e rinnovabile.

Investimenti in Real Estate e Hospitality: quando la falda del terreno è inquinata

Anche una falda inquinata può compromettere il successo di un’operazione immobiliare. Tema oggi particolarmente vivace: se è vero infatti che il Covid ha rallentato l’operatività del segmento Hospitality, gli investitori istituzionali, specialmente dall’estero, credono nel medio e lungo periodo e puntano non solo nuovi building e sulle antiche dimore ma anche sui terreni edificabili, per costruire oggetti ritagliati su misura sull’esigenza ricettiva locale. Ma le scelte, pur guidate da criteri commerciali, non devono prescindere da un’attenta due diligence legale. I nostri professionisti segnalano in questi giorni alcuni investimenti per operazioni in ambito ricettivo sottoposti alla loro attenzione per inattese problematiche di contaminazione ambientale. Pur non potendo trattare nello specifico le situazioni affrontate, HLL coglie l’occasione per riepilogare a beneficio di tutti alcuni cardini del buon acquisto immobiliare di area edificabile.

L’acquisto inconsapevole di area contaminata o la sua gestione possono infatti essere per il nuovo proprietario, ma anche per il successivo gestore – sebbene a titolo diverso – fonte di adempimenti e responsabilità di varia natura. Per di più, in questo periodo, la presenza nelle acque reflue del virus SARS-COV-2 e lo smaltimento di rifiuti da questo contaminati apre nuovi fronti per tutti gli investitori del Real Estate.

Il tema si snoda intorno ai principi di stampo europeo di tutela dell’ambiente e della salute (in Italia confluiti nel D.Lgs. 3 aprile 2006, n.152, Codice dell’Ambiente) che ruotano intorno al concetto di “chi inquina paga”, ma non solo: questo perchè in capo al proprietario/gestore di un sito che ravvisi una potenziale contaminazione di cui non è responsabile esistono non solo obblighi di comunicazione ma anche di prevenzione.

Tant’è che, qualora il responsabile del sito inquinato non sia individuabile o non provveda alle operazioni di bonifica e messa in sicurezza imposte dalla normativa, la Pubblica Amministrazione competente può intervenire e coinvolgere il proprietario/gestore per il rimborso dei costi degli interventi necessari adottati. A garanzia del diritto della P.A., il sito rimmarrà anche gravato di un onere reale e di un privilegio speciale immobiliare.

Ne parla – alla luce di una ricostruzione della giurisprudenza in materia e di un’analisi dei profili civilistici delle previsioni contenute nel Codice dell’Ambiente – uno dei nostri professionisti su Euroconference legal, cui rimandiamo per chiunque voglia approfondire.

Locazioni abitative: patologie e rimedi del rapporto causa COVID

Nuove turbolenze per la redditività del Real Estate. La sorte delle locazioni abitative varia però molto in funzione delle specifiche clausole pattuite che si intrecciano con gli istituti connessi all’inadempimento e ai principi su caso fortuito e impossibilità sopravvenuta per factum principis.  E c’è anche chi richiama i rimedi dell’indebito arricchimento. I rischi giuridici, in questa ondata Covid, sono conosciuti e gli operatori hanno imparato a contenerli o persino a prevenirli contrattualmente. Ma rimangono dubbie molte questioni.

L’inquilino preoccupato per il  Covid resta nell’alloggio oltre scadenza. È inadempiente?

In linea generale, si. Il caso è quello di un inquilino che decida di isolarsi per prudenza o timori personali, ancorché connessi alla pandemia. Anche se comprensibile, tale comportamento configurerebbe per lo più un inadempimento contrattuale. Pertanto, indipendente dalla durata o finalità della locazione (4+4, transitoria, turistica etc.) vigono le norme civilistiche in tema di inadempimento (art. 1218 c.c.) e il conduttore inadempiente è tenuto al risarcimento del danno: così l’art.1591, che prevede che “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. Non rileva, dunque, il motivo (prudenza o altro) che ha indotto il conduttore a rendersi inadempiente: la disposizione ha lo scopo di fornire una forma di risarcimento minima per l’ingiustificata mancata disponibilità dell’alloggio da parte del locatore, cui, potrà aggiungersi – con prova da parte del locatore del maggior danno e della sua entità – ulteriore risarcimento.

Se l’inquilino è sottoposto a misure di quarantena e non libera l’alloggio è inadempiente?

Diverso e più complesso è il caso in cui il conduttore sia costretto a permanere nell’immobile, ritardandone la riconsegna, a causa di un ordine dell’autorità (es. obbligo di isolamento domiciliare) o comunque per ragioni oggettive e sopravvenute non riconducibili alla sua volontà. Mancano norme emanate ad hoc. Rimane pertanto il principio per cui l’inquilino possa liberarsi dell’obbligo risarcitorio ex art. 1256 c.c., se prova che l’inadempimento non sia a lui imputabile. Esibendo, ad esempio, il provvedimento che applica le misure di quarantena. La responsabilità prescritta dall’art.1591 c.c. è di natura contrattuale, quindi: “il locatore ha il solo onere di provare il ritardo, ma non il dolo o la colpa del conduttore, al quale, invece, spetta il più gravoso onere di provare la impossibilità della riconsegna per una causa a lui non imputabile.” (m. Cass. n. 2306/2000). Per evitare le incertezze del giudizio è comunque possibile negoziare una soluzione conciliativa non appena la problematica inizia a manifestarsi.

L’inquilino in difficoltà economica causa Covid  non riesce a pagare il canone: è possibile lo sfratto?

Fino al 31 dicembre 2020, grazie alla proroga della previsione di cui all’art 17 bis del c.d. Decreto Rilancio (convertito in legge), è sospesa l’esecuzione degli sfratti. Vero è che il conduttore resta obbligato pagamento del canone: nel nostro sistema una difficoltà economica del debitore-conduttore non giustifica il ritardato o inesatto adempimento dell’esecuzione degli obblighi pecuniari assunti. Né l’attuale situazione d’emergenza ha modificato questo principio cardine del nostro sistema: restano dunque applicabili i rimedi civilistici in tema di inadempimento e risarcimento del danno (art. 1218 c.c. e 1223 c.c.). Ma si determina comunque un danno per il locatore, posto che il recupero per via giudiziaria dei canoni non pagati dal conduttore non “sfrattabile” è costoso e solo ipotetico.

L’inquilino in difficoltà economica causa Covid ha diritto a rinegoziare il canone?

Per le locazioni ad uso abitativo non esiste alcun diritto alla rinegoziazione dei canoni (di recente affermato invece, in tema di locazioni commerciali, dall’Ordinanza de Tribunale di Roma n. 29683/2020). In linea di massima quindi, anche in situazioni di difficoltà economica, di per sé non giustificative di inadempimento, il canone va pagato così come pattuito. Certamente si possono richiamare criteri connessi agli obblighi di correttezza e buona fede nell’interpretazione e nell’esecuzione del contratto previsti dal nostro ordinamento (art. 1175 c.c. e 1375 c.c.) ma resta affidato al giudice eventualmente chiamato ad esprimersi qualsiasi valutazione. È sempre possibile invece, la rinegoziazione volontaria dei canoni: da tenere presente infatti che il nostro ordinamento predilige la conservazione del contratto (art. 1372 c.c.) mediante revisione rispetto alla caducazione del rapporto negoziale. 

L’inquilino ha diritto a recedere anticipatamente causa Covid?

Il regime vincolistico delle locazioni a uso abitativo di cui alla L.431/1998 (art. 3, comma 6) considera illegittimo il recesso dal contratto se il conduttore non fornisce prova del grave motivo e non ne dà comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. La giurisprudenza ha individuato vari criteri per identificare questo “grave motivo” ma tra questi non rientrano, ad oggi, la perdita di interesse per la permanenza nell’alloggio a causa della mutata situazione lavorativa o di studio determinata dalla pandemia Covid, per esempio. Se l’inquilino abbandona in anticipo l’alloggio è quindi tenuto a pagare quanto pattuito ed eventualmente a risarcire i danni provocati al locatore. Rimane infine sempre aperta le possibilità di negoziare una pacifica risoluzione consensuale. Diverso la situazione se era stata prevista una specifica pattuizione contrattuale in proposito.

I percorsi per tutelarsi

Le norme che regolano le situazioni patologiche generate dalla pandemia Covid sono in buona parte derogabili dalle parti tramite idonee pattuizioni. Quindi, per scongiurare il rischio di una dislocazione delle conseguenze economiche della possibile criticità esclusivamente su una parte, è bene attrezzarsi in anticipo. Può convenirsi, ad esempio, in clausole atipiche, l’obbligo dell’inquilino di pagare un corrispettivo parametrato al canone pattuito della locazione fino al rilascio dell’immobile eventualmente ritardato rispetto agli accordi anche per cause non imputabili al debitore. Possono anche essere previste contrattualmente soluzioni per l’ipotesi di sopravvenienze sperequative del contratto (c.d. hardship clause). Può essere disposta idonea pattuizione per il recesso, prevedendone modalità e tempistiche e correlandolo eventualmente, con le opportune cautele, a un deposito cauzionale. Data la conoscenza della situazione d’emergenza globale sarebbero libere forme di assunzioni del rischio, oramai basate su informazioni alla portata di tutti.

Il tema è trattato anche su il sole 24 ore al seguente link:

Covid, imposte e canoni non percepiti

Il Decreto Ristori bis (D-L 9 novembre 2020, n. 149) estende a nuovi soggetti il credito di imposta cedibile al proprietario per le locazioni non abitative per i mesi di ottobre novembre e dicembre. Nessuna novità è prevista per le locazioni ad uso abitativo. Nella situazione di crisi sanitaria ed economica attuale rimane comunque alta la possibilità dell’inquilino che non paga il canone e il conseguente pregiudizio del proprietario che non incassa. Cosa accade in questi casi ai fini del calcolo del reddito imponibile?

La regola generale è dettata dall’art. 26 TUIR, come riformato dal Decreto Crescita (D-L n. 34/2019 convertito) e prevede che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. Ciò significa che il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione.

Per la locazione di immobili ad uso abitativo la situazione è in parte diversa. In questo caso i canoni “se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.” Ciò significa che tali canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito se è già stata emessa l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

Da considerare che il blocco dei procedimenti di rilascio degli immobili (per ora) previsto fino al 31 dicembre 2020 imposto dal D-L n. 18/2020 come modificato dal D-L n. 34/2020, potrebbe far sorgere l’incongruenza di essere costretti a intimare uno sfratto che non potrà essere eseguito, solo per dover dimostrare la mancata percezione.

Da tenere presente però che in passato la Corte costituzionale con sentenza n. 362 del 26 luglio 2000, chiamatasi ad esprimersi sulla legittimità dell’art. 23 TUIR (ora art. 26), aveva evidenziato che i proprietari che non incassano i canoni di locazione sono sempre tutelati dagli ordinari strumenti di risoluzione contrattuale previsti dalla legge. Quindi: risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (ex art. 1454 c.c.), risoluzione in applicazione di una Clausola risolutive espressa (ex art. 1456 cc), o ancora risoluzione consensuale.

In tutti i casi occorre che la cessazione del rapporto giuridico sia correttamente registrata. Ciò è stato anche affermato dall’AdE con la Circolare n.11/E del 21 maggio 2014, per la quale “La rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale.”

Rimane tuttavia ancora pregiudicato, il proprietario il cui contratto non è (ancora) stato risolto, e per il quale semplicemente il conduttore smette di pagare il canone. Nelle locazioni ad uso abitativo, per le imposte eventualmente versate sui canoni non percepiti fino all’accertamento della risoluzione del rapporto è per lo meno riconosciuto un credito d’ imposta commisurato alle somme, nel frattempo, non riscosse (art. 26 TUIR). Per le locazioni commerciali invece, “le imposte versate per i canoni non percepiti non sono recuperabili.” (A.d.E. Circ. n.11/E/2014).

Indispensabile, pertanto, anche a questi fini e ricorrendone i presupposti, la predisposizione di specifiche pattuizioni idonee a garantire lo scioglimento immediato del rapporto senza il ricorso dall’autorità giudiziaria.

Ricettività in appartamento: un approfondimento

Nell’edizione di questa settimana di Milano Finanza è riportato un approfondimento di uno dei nostri professionisti sui risvolti della recente decisione della Sez. 2 n. 21562/2020 della Suprema Corte sulla ricettività in condominio.

L’analisi si sofferma sugli aspetti più rilevanti dell’Ordinanza e riporta osservazioni di ordine giuridico sulla natura dell’attività di affittacamere (attività assimilabile in parte a quella imprenditoriale alberghiera) rispetto alla semplice locazione di camere.

La decisione, oggetto di analisi anche di un nostro precedente post, ha considerato -in linea con la giurisprudenza della stessa Corte- illegittima l’attività di affittacamere in un condominio perché l’uso commerciale era vietato nel regolamento. Ma si pone in parziale contrasto con l’orientamento che si stava consolidando, perché considera applicabili i limiti presenti nel regolamento condominiale ai rapporti col terzo investitore o gestore anche in assenza di trascrizione del vincolo nei pubblici registri.

HLL propone di seguito l’articolo per facilitare l’approfondimento della questione agli interessati.

Pagamento del corrispettivo e seconda ondata Covid in assenza di hardship clause: negoziare o litigare?

La ripresa della pandemia: un problema civilistico nuovo.

Devono ricorrere i requisiti della “straordinarietà” e della “non prevedibilità dell’evento” – che rende particolarmente gravoso l’obbligo del pagamento del canone – per fruire dei rimedi dell’art. 1467 del codice civile italiano. La ripresa della pandemia si pone, dal punto di vista civilistico, diversamente rispetto al problema nato dalla prima ondata dell’emergenza Covid. Va gestita quindi diversamente, e tempestivamente. Se negli accordi tra le parti (prevalentemente contratti di locazione, di alloggio in albergo o struttura ricettiva o di mandato, quanto al segmento della Hospitality) non è stata disciplinata quella che nei contratti internazionali viene comunemente definita come hardship clause, valgono i principi del nostro codice civile. Così, se l’obbligo del pagamento del canone di locazione, nelle locazioni commerciali o nei c.d. “vuoto per pieno”, per esempio, è diventato eccessivamente gravoso, il conduttore potrà sciogliersi dal vincolo od ottenere una rinegoziazione solo se il giudice chiamato a decidere considererà la nuova crisi economico-sanitaria come “straordinaria e imprevedibile”.

Gli operatori del mondo della Hospitality che rischiano di restare impigliati in queste situazioni sono dunque i conduttori, specie di medio e lungo periodo e i gestori di strutture ricettive o di immobili destinati al turismo con le diverse tipologie di rent to rent. Sono tutti contratti di durata, la cui esecuzione si protrae nel tempo, anche mesi o anni. Dal tenere presente che questa disciplina, letta a contrariis, opera anche dal punto di vista del turista: i contratti di ospitalità o alloggio in albergo o struttura ricettiva e i c.d. “affitti brevi”, ovvero le locazioni concluse previa prenotazione tramite gli intermediari on line (O.T.A.), sono contratti a esecuzione differita, posto che la prestazione è rinviata per volontà delle parti ad un momento successivo (salvo, per i contratti di ospitalità, l’ipotesi di walk-in, cioè di presentazione del cliente direttamente all’alloggio senza prenotazione). L’art. 1467 cod. civ. è applicabile anche in questi casi, ma con gli stessi limiti.

Anche la seconda ondata pandemica può essere considerata circostanza straordinaria e imprevedibile?

Mentre nella prima ondata nessuno ha sollevato dubbi sulla eccezionalità della situazione, ora l’argomento non può più essere affrontato in modo generalizzato: le caratteristiche della “straordinarietà” e della “imprevedibilità” della ripresa autunnale sono ben più sfumate. Ogni situazione dovrà quindi essere singolarmente considerata. A titolo di esempio, diversa è la circostanza in cui il contratto di durata si è semplicemente rinnovato alle medesime condizioni del precedente rispetto alla posizione di chi ha concluso un contratto del tutto nuovo dopo l’esplosione della prima pandemia.

Cosa possono fare gli operatori della Hospitality, oggi?

Tre sono le possibilità. Attendere che il rapporto con il proprietario entri in una fase patologica e solo allora provare a rinegoziare l’accordo per ripristinare l’equilibrio tramite rimodulazione delle pattuizioni. Oppure, in caso di mancato accordo, ricorrere al giudice, cui spetterà l’arduo compito di valutare se questo equilibrio è stato effettivamente compromesso da una circostanza straordinaria e imprevedibile utilizzando i criteri della ragionevolezza e della proporzionalità: eventualmente disponendo lo scioglimento del contratto, ricorrendone i requisiti. Preferibile, come sempre, la terza via: prevenire, senza aspettare di entrare in una fase critica. In questa direzione, una delle soluzioni privilegiate è la pattuizione di una hardship clause. Si tratta di una disposizione contrattuale più o meno articolata che disciplina un adeguamento del rapporto tra le parti prevedendo specifici rimedi: dall’obbligo di rinegoziare in buona fede gli importi sulla base di criteri predeterminati all’intervento di un soggetto terzo, diverso dal giudice. La clausola opera, per espressa previsione, in presenza di una serie di circostanze sopravvenute – ma ipotizzabili già nella fase genetica del rapporto – che ne alternano l’originale equilibrio. Una pattuizione delicata, che se mal redatta resta esposta a contestazioni di nullità. Ma quando è ben costruita, la hardship clause costituisce il miglior strumento per non farsi sorprendere da un “non imprevedibile” dissesto.

Covid seconda ondata: nuove linee guida e politiche di cancellazione dei portali

La nuova emergenza sanitaria trova gli operatori della Hospitality generalmente più pronti. Si stanno adattando rapidamente non solo alle linee guida imposte dall’ultimo DPCM, ma anche alle prescrizioni e alle nuove politiche di cancellazione dei portali dell’intermediazione turistica e immobiliare.

Già il DPCM dell’8 ottobre riscriveva gli adempimenti a carico dei gestori: informazione, pulizia e disinfezione degli spazi comuni, utilizzo dei DPI, conservazione dei dati degli alloggiati per 14 giorni e vari altri. Su questa linea i portali dell’intermediazione on line impongono specifiche linee guida a loro users. Si tratta di disciplina contrattuale, non di disposizioni normative: tuttavia le conseguenze civilistiche, in caso di inadempimento, sono più immediate ed incisive delle sanzioni previste per la violazione delle norme amministrative dei DPCM.

Criteri simili governano anche le politiche di cancellazione recentemente introdotte da tutti gli intermediari on line. E questo sia per quanto riguarda i portali tradizionali del turismo che si occupano degli short term rental, sia per i nuovi intermediari del Real Estate dedicato al locativo di medio termine.

1. Le piattaforme di short term rent

Airbnb, in questo periodo di emergenza, aveva già dichiarato di interviene direttamente sospendendo o rimuovendo gli annunci che generavano problemi o che ricevevano sistematicamente valutazioni basse rispetto alle aspettative in termini di qualità. Adesso però chiede anche (ed è un obbligo, oggi, non più un suggerimento) un modello semplificato in 5 fasi a cui gli host hanno tempo fino al 20 novembre per dichiarare di aderire. In mancanza, si legge sulle piattaforme, l’account dell’alloggio disallineato “potrebbe essere soggetto ad avvisi, a sospensioni e, in alcuni casi, alla rimozione da Airbnb”. Una contestazione che, è da ritenere, possa emergere solo in sede di recensioni, non avendo Airbnb altro strumento di verifica.

Booking, pur meno incisiva, offre comunque spunti per una struttura “sicura e pulita.”

Novità anche nell’ambito delle politiche di cancellazione delle prenotazioni.

Nella prima ondata Covid le piattaforme hanno spesso deciso di sciogliere il rapporto contrattuale tra host e guest per qualunque causa, anche solo dichiarata, legata alla diffusione del nuovo virus: e questo a prescindere dalle disposizioni (contrattuali o normative) applicabili.

Il nuovo approccio, meno devastante per host e operatori, è stato recentemente indicato da Airbnb, che ha chiarito che “circostanze personali impreviste, ad esempio […] subire la cancellazione di un volo” per le prenotazioni di alloggi con data di check-in o di inizio a partire dal 20 gennaio 2021, non saranno più considerate eccezioni in grado di derogare ai termini di cancellazione concordati tra le parti. Si legge nella comunicazione rivolta agli host: “spetterà a voi non a noi, decidere se fare un’eccezione e fornire un rimborso”. Una posizione che suggerisce un avvicinamento alla impostazione del nostro sistema civilistico, che concepisce un rapporto contrattuale risolvibile solo per volontà delle parti o per circostanze straordinarie previste dalla Legge. E il lockdown da Covid, ormai, è purtroppo diventata una circostanza che non riveste più il carattere della imprevedibilità. Restano, come “circostanze attenuanti”, gli “eventi su larga scala, come terremoti o pandemie”. Dove l’ultimo termine, ovviamente, contraddirebbe in parte l’impostazione generale.

Parzialmente diverso l’atteggiamento di Booking, i cui termini di cancellazione rimangono legati “alle condizioni della prenotazione e a eventuali leggi sulla tutela dei consumatori”. Nessuna cancellazione o rimborso automatico. Tali possibilità, si legge nel sito: “dipendono da diversi fattori, tra cui la destinazione del viaggio, la data in cui hai prenotato, quella di partenza e quella di arrivo, il tuo Paese di origine e il motivo del viaggio”. Più margini di adeguamento alle discipline nazionali, quindi.

2. Gli intermediari di medio-lungo periodo

Crescono le piattaforme di intermediazione del Real Estate specializzate nell’offerta di dimore private in locazione per periodi medio-lunghi, malgrado scarseggi la tanto agognata fiducia nella stabilità del rapporto locatizio.

I riferimenti al Covid-19 come possibile causa che può comportare una modifica della prenotazione o addirittura una cancellazione sono pochi, ma non completamente assenti.

Housinganywhere, piattaforma molto usata dai più giovani, spesso stranieri, che si spostano per motivi di lavoro o studio ha la sua “Coronavirus Cancellation Policy”, che specifica termini e tempistiche.

Spotahome invece, tramite una “Nota riguardante l’epidemia di coronavirus (COVID-19)”, già al termine delle sue Condizioni generali comunica la possibilità di riprogrammare le date della prenotazione sia per i proprietari che per gli Inquilini colpiti dall’epidemia. Prevede poi una “Politica di rimborso esteso (COVID-19)” che si applica alle prenotazioni soggette a restrizioni di viaggio imposte dal governo, appositamente documentate. In ogni caso, proprio come nel nostro diritto civile, sono preferite (e facilitate) le modifiche delle prenotazioni rispetto alle cancellazioni, per le quali si richiede l’accordo di proprietario e conduttore.

Che sia una premura momentanea dovuta alle tante lamentele o un mutamento dell’approccio dei portali online in corso non è ancora chiaro. Sembra tuttavia che anche le piattaforme internazionali stiano cominciando a rispettare gli accordi intervenuti tra host e guest attraverso l’intermediario. Accordi che, ricordiamo, nel nostro ordinamento, come qualsiasi contratto, han forza di legge. Per limitare le sorprese, rimane quindi sempre indispensabile una corretta regolamentazione negoziale tra proprietari o Property Manager, da una parte, e guest-conduttori, dall’altra, con contratti che, disciplinando adeguatamente le variabili dell’attuale situazione, prevedano clausole coordinate con i principi del nostro ordinamento e con le disposizioni generali delle piattaforme online di cui ci si serve.

Per avere un quadro generale sulle locazioni abitative nella “seconda ondata” Covid leggi l’articolo di uno dei nostri professionisti su Euroconference legal