Hospitality e Real Estate: i rimedi civilistici alla luce dell’attuale emergenza epidemiologica da COVID-19

Il 28 aprile 2020 uno dei nostri professionisti approfondirà nel corso del seminario organizzato da Euroconference rivolto ad avvocati e operatori del settore del Real Estate e della Hospitality i rimedi civilistici connessi all’emergenza epidemiologica.

Il corso, della durata di 4 ore, si dedicherà in particolare alle principali tipologie contrattuali travolte dall’emergenza, come i contratti di locazione a uso abitativo proposti attraverso le piattaforme online, i contratti di locazione a uso transitorio, per studenti, con finalità turistica, i contratti di soggiorno e di pacchetto turistico, e cercherà di dare delle risposte alle esigenze delle parti attraverso l’analisi degli strumenti giuridici che il nostro ordinamento e i provvedimenti governativi d’emergenza ci forniscono (con uno sguardo anche a taluni interventi regionali).

Il seminario tenterà di fare un po’ di chiarezza, nell’intricato panorama composto da fonti diverse, servendosi anche di esempi pratici, per offrire a chiunque ne sia interessato gli strumenti idonei ad affrontare questo  periodo complesso.

Per conoscere dettagliatamente il programma del corso e le modalità di iscrizione visitate la pagina del centro studi forensi di Euroconference:

https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/hospitality_e_real_estate_i_rimedi_civilistici_alla_luce_dell_attuale_emergenza_epidemiologica_da_covid-19

Real Estate e Hospitality: i contratti travolti dall’emergenza sanitaria

L’emergenza sanitaria continua ad investire anche il mondo del Real Estate e della Hospitality. Le difficoltà per tutte le parti implicate sono oramai più che serie. Gli interventi governativi sono scarni e delicati e ad essi si sovrappongono i provvedimenti regionali e le scelte dei diversi soggetti a vario titolo coinvolti. Occorre perciò tentare di riordinare le diverse questioni per fare un po’ di chiarezza e favorire interventi specifici delle associazioni di categoria volti ad arginare i danni a un settore già molto colpito. 

Uno dei nostri professionisti ha approfondito questi temi nel corso dell’intervista di Hospitality-news.


Leggila su: https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2717-real-estate-e-hospitality-i-contratti-travolti-dall-emergenza-sanitaria.html

Un dissesto anche legale

Il disorientamento tra gli operatori del Real Estate e della Hospitality cresce, di fronte al dissesto del mercato. Travolti da uno tzunami di “disdette”, da interventi normativi a tutela di alcune soluzioni ricettive, di interventi delle piattaforme disallineate con gli accordi tra le parti e con il tessuto giuridico italiano, da richieste di sospensione o di riduzione dei canoni, i proprietari di casa, gli operatori della Hospitality, i Property Manager faticano a orientarsi. Ma anche rispetto ai nuovi contratti di locazioni o alle nuove prenotazioni alberghiere dilaga l’incertezza e la preoccupazione di sbagliare. E di trovarsi di fronte al danno (economico, immenso) anche il rischio della beffa (la percezione di un’ingiustizia e la necessità di avviare un contenzioso giudiziario per veder riconosciute le proprie ragioni).

Certo è che l’intermediazione dei portali ha reso la situazione più salata di quanto sarebbe stata se affidata agli strumenti del diritto italiano. Prendiamo per esempio, la “cancellazione” dei contratti di locazione già conclusi. Nel nostro diritto non esiste la “cancellazione” automatica di un contratto. Salvo alcune ipotesi specifiche (quali ad esempio la risoluzione di diritto, che per essere validamente pattuita deve rispettare specifici presupposti) un contratto si può sciogliere solo con l’intervento del giudice. Il quale deciderà, in sede giudiziaria, appunto, per lo scioglimento dell’accordo solo se è pattuito un recesso – con relative modalità di comunicazione e periodo di preavviso – oppure se ricorrono le circostanze di “impossibilità sopravvenuta” o “eccessiva onerosità sopravvenuta” che consentono di risolvere il contratto. Ma, ripetiamo, è il giudice che può decidere, fermo restando la possibilità per le parti di giungere a un nuovo diverso accordo.

Alcuni intermediari on line però, procedendo con colpi di spugna a “cancellare” quanto si trovava on line proposto attraverso la loro piattaforma e restituendo ai turisti/guest soldi non loro (ma spettanti alla struttura ricettiva o al proprietario) stanno alimentando situazioni di assoluto dissesto, aggravando la crisi di proprietari e gestori e assicurandosi un cospicuo contenzioso, una volta conclusa l’emergenza.

Va anche detto però che alcune piattaforme, come Airbnb, uniscono a certe scelte di cancellazione anche interventi di supporto al settore. Nello stesso senso molti altri operatori, del resto.

Per parte nostra, anche i professionisti di HLL hanno deciso di contribuire. Lo faranno affiancando il team di esperti di Gestione imprenditoriale e Marketing di Solo Affitti Brevi (SAB) che ha organizzato un ottimo servizio di assistenza erogato con la modalità divulgativa “Domanda – Risposta” a tutti gli operatori della Hospitality in Italia: siano essi agenti immobiliari, gestori di appartamenti o strutture ricettive, anche se non affiliati alla rete Solo Affitti o Solo Affitti Brevi – quando alle criticità dei proprietari immobiliari stiamo ancora valutando a quale organizzazione affiancarci-. Per le domande legali e fiscali degli operatori quindi il servizio è reso gratuitamente attraverso il sistema SAB dai nostri professionisti e durerà per tutta la fase della emergenza. Questo perché in questo momento in cui tutti sono provati dal dramma sanitario ed economico – e lontani dal potersi gravare anche dei costi per l’assistenza di un avvocato – abbiamo ritenuto importante offrire agli operatori della Hospitality uno strumento iniziale per affrontare questo complesso dissesto che ha invaso anche la sfera legale.

Cura Italia: nuovi rimedi per i “contratti di soggiorno”

Il Decreto Cura Italia del 17 marzo 2020 estende al settore della Hospitality le tutele previste nel precedente Decreto del 2 marzo per altre tipologie del settore turistico. E con l’occasione conia i contratti di soggiorno. È una novità di sicuro interesse sia commerciale che giuridico. Ne consegue, dal combinato dei diversi provvedimenti, oltre all’estensione dell’ambito soggettivo a tutti gli operatori della Hospitality, una specifica disciplina dei rimedi in caso di recesso dal contratto di pacchetto turistico e di risoluzione dei contratti di soggiorno per impossibilità sopravvenuta (la force majeure del nostro diritto civile, grossomodo). Vengono previste così alternative al rimborso richiesto dal Guest alla struttura ricettiva: per esempio, l’emissione di un voucher di importo pari al rimborso da utilizzare entro un anno dall’emissione.

In particolare, ai sensi dell’Art. 88 del Cura Italia: “…Le disposizioni di cui all’articolo 28 del decreto-legge 2 marzo 2020, n. 9 si applicano anche ai contratti di soggiorno per i quali si sia verificata l’impossibilità sopravvenuta della prestazione a seguito dei provvedimenti adottati …” lo scorso 23 febbraio, ovvero le note misure di contenimento volte a prevenire la diffusione del virus.

L’Art. 28 era ed è una disposizione lunga e complessa, con numerose tipologie di destinatari e diverse fattispecie disciplinate per sommi capi, vista l’emergenza in cui il legislatore si trova oggi ad operare. Prevede, tra gli altri, i rimedi per i contratti di pacchetti turistici, ora estesi ai semplici contratti di soggiorno.

Così infatti, per esempio, il punto 1. dell’articolo 28 del D.L. 2 marzo 2020 “1. Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del Codice civile, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta in relazione ai contratti: … d) dai soggetti che hanno programmato soggiorni o viaggi con partenza o arrivo nelle aree interessate dal contagio …”.

Continua invece al punto 5.   “I soggetti di cui al comma 1 possono esercitare, ai sensi dell’articolo 41 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, il diritto di recesso dai contratti di pacchetto turisticoIn caso di recesso, l’organizzatore può offrire al viaggiatore un pacchetto sostitutivo di qualità equivalente o superiore, può procedere al rimborso nei termini previsti dai commi 4 e 6 dell’articolo 41 del citato decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, oppure può emettere un voucher, da utilizzare entro un anno dalla sua emissione, di importo pari al rimborso spettante.

Il punto 4 chiarisce inoltre che le disposizioni “… trovano applicazione anche nei casi in cui il titolo di viaggio sia stato acquistato per il tramite di un’agenzia di viaggio”.

Rilevante il punto 8, del medesimo articolo 28: queste disposizioni sono “ai sensi dell’articolo 17 della legge del 31 maggio 1995, n. 218 e dell’articolo 9 del regolamento (CE) n. 593/2008 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 17 giugno 2008, norme di applicazione necessaria”.

Moltissime le questioni proposte.

È utile sin d’ora già accennare alla menzione del concetto di “contratto di soggiorno”. Dalla ratio della disposizione il legislatore si rivolge ai contratti che la dottrina giuridica e la giurisprudenza hanno più volte definito come contratti di ospitalità turistica o di alloggio in albergo o contratti di alloggio in struttura turistica diffusamente trattati nel testo “La nuova ospitalità turistica” edito da Key Editori, autori Donatella Marino, Alessio Lanzi e Giuseppe Marino. Anche su questo tema i nostri professionisti stanno elaborando le prime interpretazioni.

Federalberghi in una sua circolare ha già proposto la propria posizione chiarendo che la norma consentirebbe “alle strutture ricettive, nel caso in cui un cliente annulli la prenotazione di un soggiorno invocando l’impossibilità sopravvenuta determinata dall’epidemia Covid-19 e dai provvedimenti alla stessa correlati, di procedere, in luogo del rimborso del corrispettivo versato, all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione

Anche gli intermediari e le piattaforme del settore dovranno tenere conto di questo provvedimento, introducendo norme di applicazione necessaria.

Il Decreto Cura Italia apre quindi a tutti gli operatori della Hospitality, siano essi gestori di strutture ricettive o più genericamente, e con i limiti che vedremo, gestori di patrimoni immobiliari (Property Manager), una nuova e valida opportunità, di natura giuridica ancor prima che commerciale, di gestione della crisi, da utilizzare tuttavia con estrema cura e professionalità valutando di volta in volta le effettive possibilità applicative. I professionisti di HLL stanno già lavorando alle questioni specifiche loro proposte e tratteranno poco per volta questi temi anche in questa sede divulgativa.

La crisi e il Real estate

L’emergenza sanitaria ha travolto anche il Real Estate. Spariti i turisti in arrivo per svago o per lavoro e scappati gli studenti, le difficoltà per proprietari, gestori e intermediari sono serie. Cresce così l’animosità: si litiga per non rimanere con il cerino in mano, per non essere quello che sopporta da solo il costo della crisi. È quindi preoccupato il proprietario che non vuole perdere l’atteso canone, l’inquilino che non vuole essere costretto a pagarlo comunque, i Property manager e gli intermediari che non vogliono perdere le loro commissioni attuali e future e nel contempo salvaguardare la loro immagine garantista. Per non parlare dei gestori di immobili con la formula del “vuoto per pieno” di cui al nostro precedente articolo.

Animosità che tende a sfociare in arrendevoli rinunce dei più deboli o, all’estremo opposto, in contenzioso giudiziario.

In realtà le questioni giuridiche alla base di queste liti sono più complesse di quel che può sembrare: può un inquilino (il “Guest”) “cancellare la propria prenotazione” (meglio, recedere dal contratto) al di fuori delle “politiche di cancellazione” concordate (meglio, delle specifiche pattuizioni in deroga alla legge applicabile) adducendo una causa di forza maggiore? Può l’eventuale piattaforma “cancellare” la “prenotazione” decidendo, senza l’intervento del giudice, che una certa circostanza (nel caso, l’attuale emergenza sanitaria) è elemento idoneo allo scioglimento di un accordo locativo in corso in contrasto con la volontà di una delle parti contrattuali? Può l’intermediario rifiutarsi di restituire gli importi delle commissioni per il periodo di tempo relativo alla porzione di rapporto cancellato? Lo studente universitario straniero che se ne torna al suo Paese può recedere dal contratto di locazione? Chi invece è uscito e non riesce più a rientrare in Italia può risolvere una locazione di breve, medio o lungo periodo per impossibilità sopravvenuta?

Ogni situazione è diversa.

A volte si può richiedere la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. Per lo scioglimento di un rapporto sinallagmatico nel nostro ordinamento è necessario un vaglio giurisdizionale oppure il consenso di entrambe le parti.

Quel che invece accade è che i contratti di locazione sia di breve sia di medio periodo sono spesso conclusi tramite le piattaforme che, pur dichiarando di non diventare parte del rapporto contrattuale, di fatto intervengono. Qualche esempio. C’è chi chiarisce che l’intermediario on line “non è e non diventa parte o partecipa altrimenti ad alcun rapporto contrattuale tra i Membri … ad eccezione di quanto specificato nei Termini di pagamento” Oppure chi dichiara che l’utilizzatore turista instaura “un rapporto contrattuale diretto (vincolante in termini legali) con il Fornitore di Viaggi”. Talvolta l’intermediario si assicura persino la possibilità dicancellare una richiesta di prenotazione o una prenotazione confermata per conto di un proprietario o di un inquilino e intraprendere i rispettivi rimborsi e pagamenti” con questo includendo il diritto di sciogliere anche i contratti in corso.

Tralasciando la nodosa questione della natura giuridica di queste piattaforme, c’è un particolare risvolto oscuro. Una volta data esecuzione al contratto locativo non ha nessun senso giuridico parlare di richiesta di “cancellazione” di una prenotazione, figura dai contorni giuridici tutt’ora incerti, difficilmente applicabile al contratto di locazione e certamente da escludersi quando il rapporto è già in essere.

A volte bisogna invece vedere se nelle c.d. “politiche di cancellazione” annunciate sul portale o nelle specifiche pattuizioni nell’eventuale contratto scritto (concluso in momento successivo e che deroga validamente a tali politiche) siano previsti i termini di un recesso. In mancanza, si applicano le norme in materia locatizia (si veda p.es la L. 431/1998, art.3 co. 6): l’inquilino dovrà versare al locatore l’importo pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile. La giurisprudenza chiarisce per esempio che “L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.” (Trib. Bari n.845/2017).

Per evitare il prevedibile moltiplicarsi del contenzioso è indispensabile di volta in volta acquisire la necessaria chiarezza sui rimedi giuridici esperibili in modo da raggiungere tra tutte le parti coinvolte (proprietario e inquilino ma anche Property Manager e portale) una soluzione di compromesso concordata.

Locazioni troppo onerose

Alberghi e appartamenti per turisti vuoti: la crisi da Covid 19 finirà per avere ricadute non solo su turismo e Hospitality ma su tutto il mondo del Real Estate. Molte strutture ricettive sono rimaste costrette nella morsa tra canoni di locazione alti e la chiusura della struttura per assenza dei clienti. Così anche i gestori di immobili (propri o altrui, i c.d. Property manager, specie se poco attrezzati e con un portafoglio poco vario) che tra i numerosi tipi di contratti utilizzati con i proprietari privilegiano il tradizionale “vuoto per pieno” concordando con i proprietari locazioni di lungo periodo sugli immobili che vanno poi a sublocare.

Questa formula contrattuale tradizionale e di per sé ancora valida, ricorrendo alcuni presupposti, consente al gestore la massima flessibilità di utilizzo e al proprietario la tranquillità di un’entrata garantita nel tempo, rassicurati spesso dall’affidabilità del conduttore professionale.

Ovviamente c’è il rovescio della medaglia: per il proprietario si tratta di adattarsi a un canone solitamente piuttosto contenuto e alla rigidità dell’investimento, rimanendo l’immobile ingessato, non fruibile e non vendibile, per un periodo lungo. Per la struttura ricettiva o al Property Manager invece il rischio è l’“invenduto”, che diventa insostenibile in contingenze come l’attuale.

Se ben redatti questi contratti prevedono al proprio interno già adeguati rimedi specificamente negoziati e accettati dalle parti allo scopo di fronteggiare queste eventualità in modo equilibrato. Il problema si pone per chi di tali specifiche pattuizioni non può valersi e deve affidarsi alle normative applicabili.

Se di legge italiana si tratta, la disciplina civilistica dei contratti a prestazioni corrispettive ha predisposto una specifica tutela a favore della parte per la quale il peso dell’obbligazione assunta è divenuta eccessivamente onerosa per il sopravvenire di avvenimenti straordinari e come tali imprevedibili. Al di là, si badi, dell’alea normale che segue ad ogni operazione economica.

Recita l’articolo 1467 del Codice civile: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto“.

Questo istituto è previsto dal legislatore per far fronte all’alterazione dell’equilibrio dello scambio delineato dalle parti ed è perfettamente applicabile ad un contratto di locazione. Si veda, tra le tante, l’interpretazione di tali principi offerta dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 22396 del 2006) secondo cui “L’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell’art. 1467 cod. civ., la risoluzione del contratto richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, dall’altro, la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell’ambito della normale alea contrattuale. Il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all’apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l’intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza. L’accertamento del giudice di merito circa la sussistenza dei caratteri evidenziati è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata ed immune da vizi.”

Aggiungendo inoltre “…che – ai fini dell’accoglimento della domanda di risoluzione per eccessiva onerosità’ – non e’ sufficiente la prova dello squilibrio sopravvenuto tra le due prestazioni, ma occorre anche provare che lo stesso sia stato causato da un andamento del tutto anomalo del mercato.”

Quello offerto dall’Art. 1467 c.c. è solo uno dei rimedi giuridici disponibili nel nostro ordinamento per fronteggiare la crisi. L’approccio preferibile però rimane quello non conflittuale: sedersi intorno a un tavolo condividendo la criticità con le altre parti del contratto muniti di strumenti legali ma anche di tanto buon senso resta in questi momenti la ricetta migliore.

Cancellazioni: il Sole 24 ore

Nell’edizione del 2 marzo de IL SOLE 24 ORE sono riportate alcune osservazioni di ordine giuridico proposte da due dei nostri professionisti sulle conseguenze che la diffusione del Coronavirus sta provocando al settore della ricezione turistica e delle locazioni ad uso abitativo.

Esiste infatti una varietà di soluzioni che gli operatori del settore stanno adottando per rispondere alla situazione di emergenza sfruttando gli appositi strumenti giuridici rinvenibili all’interno della complessa normativa applicabile.

HLL propone di seguito l’articolo, che era stato pubblicato in affiancamento con utili tabelle riepilogative purtroppo non riportabili in questa sede ma recuperabili, per chi fosse interessato, nell’edizione originale.

Coronavirus e cancellazioni

I nostri professionisti sono impegnati a fondo nello studio delle questioni giuridiche connesse alle cancellazioni di viaggi e contratti di ospitalità causate dal Coronavirus.

Nel corso dell’intervista di hospitality-news a un nostro professionista è emerso alcune delle principali OTA (Online Travel Agencies), come Airbnb, intervengano addirittura sul rapporto contrattuale concluso tra le parti.

Operatori e Property Manager si stanno muovendo nei modi più vari per individuare soluzioni alternative, sempre all’interno delle griglie normative.

Il tema è estremamente complesso, in quanto il suo inquadramento varia a seconda del tipo di contratto che lega il turista con il titolare dell’alloggio. Uno dei problemi principali infatti è che la distinzione tra le diverse soluzioni contrattuali non viene mai presa in considerazione nei portali online. E talvolta nemmeno dai Property manager.

Occorre invece tenere presente che a fronte di contratti diversi rilevano discipline e conseguenze giuridiche diverse. E quello delle c.d. “disdette” ne è un esempio. Un conto è infatti la cancellazione di una prenotazione di un pacchetto di viaggio, un altro la risoluzione di un contratto di locazione breve, specie se l’host è un locatore privato.

Scarne le pronunce giurisprudenziali in casi simili, salvo talune in tema di pacchetti turistici.

Interessante la vicenda relativa alla cancellazione della prenotazione di un pacchetto di viaggio a Cuba, a causa di un’epidemia di dengue emorragico: la Corte di Cassazione (Sent. Sez. II Civ. n.16315 del 24/07/2007) aveva in quel caso ritenuto che “il venir meno del normale standard di sicurezza sanitaria del luogo di esecuzione della prestazione turistica rende la stessa inidonea al soddisfacimento dell’interesse creditorio al godimento della vacanza “tutto compreso” nei suoi molteplici aspetti di relax, svago, culturali, ecc. […]. Essendo la prestazione de qua divenuta inidonea a soddisfare l’interesse creditorio, l’estinzione dello stipulato contratto in argomento per irrealizzabilità della causa concreta comporta, va infine sottolineato, l’esonero delle parti dalle rispettive obbligazioni.”

Anche il Tribunale di Milano decideva nel medesimo senso, con una pronuncia più risalente, relativa alla cancellazione di un viaggio di nozze a seguito del noto attentato alle Torri Gemelle: “Stante la eccezionalità dell’evento – attentato alle Torri Gemelle – deriva che lo stesso non potesse essere ne´ preveduto ne´ prevedibile, come del resto non possa essere ne´ preveduto ne´ prevedibile,  ma sicuramente concepibile, il fatto che la giovane coppia di sposi non se la sia sentita, e ciò umanamente parlando, di rischiare la propria […]. Nella fattispecie non trattasi di valutazione soggettiva dei contraenti, ma di una valutazione obiettiva da parte di un medico il quale ha certificato ed è personalmente venuto a confermare la sua diagnosi a questo giudice che l’impossibilità obiettiva – psicofisica -, da parte di uno degli attori, di intraprendere serenamente un viaggio di nozze assieme alla propria moglie, per dei problemi certo avuti da molte altre persone in dipendenza del noto attentato. La fattispecie in esame configura senz’altro quanto previsto dall’art. 1463 del vigente Codice civile, che prevede la liberazione della parte, per la sopravvenuta impossibilità della prestazione – fruizione del viaggio – con conseguente obbligo, da parte di chi abbia già incassato il prezzo della controprestazione di restituirlo secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito.” (Tribunale di Milano Sent. del 19/04/2002).

Portali e Property Menager stanno gestendo l’emergenza al meglio. Sarà poi indispensabile, per evitare un’ondata di contenzioso, che le policy scelte si adeguino ai principi che regolano il nostro ordinamento.

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2711-coronavirus.html

Il futuro degli “affitti brevi” per l’attuale Legislatore

Dall’approvazione del c.d. “decreto crescita” dello scorso 30 aprile (D.L. 34/2019 convertito con L. 58/2019) il settore che opera utilizzando lo strumento contrattuale della locazione breve – dai singoli Host ai Property Manager alle piattaforme di intermediazione – è in attesa dei previsti provvedimenti attuativi, dei necessari chiarimenti o di eventuali ripensamenti. E sul punto, a ondate, circolano informazioni. Tra le ultime, sembra che, fallito l’inserimento di alcuni robusti vincoli nel c.d. “decreto milleproroghe”, il Consiglio dei Ministri affronterà nuovamente l’argomento nel Disegno di legge sul turismo.

Sembra anche che verranno attenuate le iniziali previsioni proposte nell’emendamento al “milleproroghe” per i titolari di più di tre alloggi destinati ad uso turistico, per i quali era ipotizzata una sorta di presunzione di imprenditorialità.

Tema caldo, quello della qualifica di imprenditore, anche in considerazione delle contrapposizione tra normative statali e regionali che propongono presunzioni di imprenditorialità fondate su criteri diversi: ogni Regione sta oggi utilizzando parametri propri – per individuare la gestione imprenditoriale di appartamenti a uso turistico o CAV – diversi rispetto alle altre Regioni e spesso scostati dai principi generali civilistici e fiscali. Sul tema, estremamente critico, dell’esistenza nel nostro sistema giuridico di diverse criteri per individuare se un soggetto in Italia riveste o meno la qualifica di imprenditore (a fini civilistici, fiscali e amministrativi) HLL tornerà a breve.

Altro tema critico che richiede un corretto inquadramento normativo è la pubblica sicurezza: anche qui, gli ultimi dati disponibili suggeriscono accuratezza e competenza negli interventi, per evitare che norme troppo stringenti e poco coordinate con il resto dell’ordinamento e con il mercato finiscano con il rimanere inapplicate.

È necessario che i prospettati provvedimenti legislativi vadano a porsi in linea con i principi generali e ad armonizzarsi con le altre disposizioni presenti a qualsiasi livello nel territorio, il tutto senza disconoscere le esigenze del mercato. Sfida non semplice. HLL tornerà a breve con ulteriori aggiornamenti..

Property Manager: figura sfocata

Il Legislatore si accinge a toccare il mondo immobiliare introducendo una presunzione di imprenditorialità ad hoc per i locatori persone fisiche. Ma non sembra voler toccare la figura del Property manager: un operatore dai caratteri fluidi, dal punto di vista civilistico, fiscale e amministrativo.

Nella soluzione tipica l’incarico viene conferito al Property Manager da un soggetto (persona fisica o società) proprietario (o altrimenti avente titolo per la concessione del godimento) di unità immobiliari. Si tratta di un accordo che mutua elementi da diverse figure contrattuali tipizzate, a volte anche regolamentate, ma non sempre tra loro compatibili. Ricorrono tratti della mediazione immobiliare, ma anche della semplice consulenza, del mandato con rappresentanza accompagnato spesso da un mandato all’incasso dei canoni, del mandato senza rappresentanza, della semplice consulenza, dell’incarico di servizi, del prestatore d’opera intellettuale, della locazione con facoltà di sublocazione e molte diverse combinazioni, spesso inopportune, delle diverse figure menzionate. Alla confusa posizione civilistica che ne deriva quando si mescolano malamente i diversi istituti segue, in ovvia ricaduta, un’errata impostazione fiscale.

Ripercorriamo oggi, per la sua chiarezza nell’inquadrare il punto, l’ordinanza n. 6502 del 2014 della Suprema Corte. Riprendendo principi consolidati, accertava che la contribuente, una Property manager che operava in Sardegna, effettuava “attività di locazione di appartamenti e case al mare … durante la stagione turistica”, con “locali offerti tanto a clienti procacciati direttamente quanto a tour operators che a loro volta li cedevano alla propria clientela” e che la stessa “oltre all’immobile forniva il cambio settimanale della biancheria e la pulizia finale dei locali“. Precisava poi che la fornitura “di detti servizi di cambio settimanale della biancheria e di pulizia dei locali – in un contesto in cui, come dedotto dalla stessa contribuente … la di lei ditta individuale … esercitava l’attività di cessione in locazione ad uso turistico di una pluralità di immobili – caratterizza i rapporti tra la contribuente e i suoi clienti come rapporti di prestazione alberghiera e non di locazione”.

Ribadiva quindi un concetto centrale. Il principio che le prestazioni lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile di questa Corte … (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10)”.

La stessa decisione del 2014 ricordava inoltre che, sotto altro profilo, con altra sentenza “concernente l’applicazione dei benefici di cui alla legge “Tupini”…, si è chiarito che la “casa albergo” costituisce una struttura funzionale all’esercizio di una attività di impresa, consistente nel prestare ospitalità dietro corrispettivo ad una massa indiscriminata di fruitori cosicchè la stessa non è assimilabile alla “casa di abitazione” (che va intesa come luogo destinato ad ospitare – con tendenziale continuità – nuclei familiari, per lo svolgimento della loro vita privata), ma va piuttosto ricondotta alla diversa categoria del “negozio”, costituita come luogo deputato allo svolgimento di attività d’impresa. In conclusione si deve affermare il principio che – nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, punto 8.

Altrettanto complesso è l’adeguamento dell’impianto contrattuale al dettato amministrativo. Grazie agli Avv. Donatella Marino e dell’avv. Francesco Sibilla, che ringraziamo, ci sono spesso segnalati anche i provvedimenti sanzionatori degli Organi verificatori (solitamente la Polizia municipale) che contestano e riqualificano le attività dei Property Manager oggetto di verifica basandosi su pochi elementi sommari, salvo poi la possibilità per il sanzionato di difendersi nelle apposite sedi. Si veda, per un esempio, la sanzione di Euro 4000,00 irrogata a un Property manager lombardo per aver violato la normativa regionale in quanto – nella propria “qualità di soggetto/persona avente la disponibilità” di diverse unità abitative, in virtù di appositi mandati – intraprendeva un’attività ricettiva non alberghiera (casa vacanze) in forma imprenditoriale, omettendo di presentare al Comune competente …la preventiva comunicazione per l’apertura di tale attività”. Adduceva, l’accertatore, che la violazione era “emersa a seguito di accertamenti effettuati attraverso i siti internet “Airbnb” e “Booking.com” dedicati alla pubblicizzazione on line delle strutture ricettive”. In particolare, dall’esame dei portali era emerso che la titolarità del soggetto risultante avere “la disponibilità delle strutture” come HOST in realtà coincideva con il legale rappresentante della società Property Manager.


Il Property Manager oggi, per ottenere una redditività ottimale attraverso un’accurata gestione, deve essere consapevole di muoversi in un settore che non perdona approssimazioni. Confidiamo che il Legislatore, nel suo intento di perimetrare il concetto di imprenditore, non alimenti la stratificazione di norme scoordinate ma riesca piuttosto a inserirsi sapientemente nel solco di quanto già esiste ripulendo l’impianto normativo delle norme confusive.