Coronavirus e cancellazioni

I nostri professionisti sono impegnati a fondo nello studio delle questioni giuridiche connesse alle cancellazioni di viaggi e contratti di ospitalità causate dal Coronavirus.

Nel corso dell’intervista di hospitality-news a un nostro professionista è emerso alcune delle principali OTA (Online Travel Agencies), come Airbnb, intervengano addirittura sul rapporto contrattuale concluso tra le parti.

Operatori e Property Manager si stanno muovendo nei modi più vari per individuare soluzioni alternative, sempre all’interno delle griglie normative.

Il tema è estremamente complesso, in quanto il suo inquadramento varia a seconda del tipo di contratto che lega il turista con il titolare dell’alloggio. Uno dei problemi principali infatti è che la distinzione tra le diverse soluzioni contrattuali non viene mai presa in considerazione nei portali online. E talvolta nemmeno dai Property manager.

Occorre invece tenere presente che a fronte di contratti diversi rilevano discipline e conseguenze giuridiche diverse. E quello delle c.d. “disdette” ne è un esempio. Un conto è infatti la cancellazione di una prenotazione di un pacchetto di viaggio, un altro la risoluzione di un contratto di locazione breve, specie se l’host è un locatore privato.

Scarne le pronunce giurisprudenziali in casi simili, salvo talune in tema di pacchetti turistici.

Interessante la vicenda relativa alla cancellazione della prenotazione di un pacchetto di viaggio a Cuba, a causa di un’epidemia di dengue emorragico: la Corte di Cassazione (Sent. Sez. II Civ. n.16315 del 24/07/2007) aveva in quel caso ritenuto che “il venir meno del normale standard di sicurezza sanitaria del luogo di esecuzione della prestazione turistica rende la stessa inidonea al soddisfacimento dell’interesse creditorio al godimento della vacanza “tutto compreso” nei suoi molteplici aspetti di relax, svago, culturali, ecc. […]. Essendo la prestazione de qua divenuta inidonea a soddisfare l’interesse creditorio, l’estinzione dello stipulato contratto in argomento per irrealizzabilità della causa concreta comporta, va infine sottolineato, l’esonero delle parti dalle rispettive obbligazioni.”

Anche il Tribunale di Milano decideva nel medesimo senso, con una pronuncia più risalente, relativa alla cancellazione di un viaggio di nozze a seguito del noto attentato alle Torri Gemelle: “Stante la eccezionalità dell’evento – attentato alle Torri Gemelle – deriva che lo stesso non potesse essere ne´ preveduto ne´ prevedibile, come del resto non possa essere ne´ preveduto ne´ prevedibile,  ma sicuramente concepibile, il fatto che la giovane coppia di sposi non se la sia sentita, e ciò umanamente parlando, di rischiare la propria […]. Nella fattispecie non trattasi di valutazione soggettiva dei contraenti, ma di una valutazione obiettiva da parte di un medico il quale ha certificato ed è personalmente venuto a confermare la sua diagnosi a questo giudice che l’impossibilità obiettiva – psicofisica -, da parte di uno degli attori, di intraprendere serenamente un viaggio di nozze assieme alla propria moglie, per dei problemi certo avuti da molte altre persone in dipendenza del noto attentato. La fattispecie in esame configura senz’altro quanto previsto dall’art. 1463 del vigente Codice civile, che prevede la liberazione della parte, per la sopravvenuta impossibilità della prestazione – fruizione del viaggio – con conseguente obbligo, da parte di chi abbia già incassato il prezzo della controprestazione di restituirlo secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito.” (Tribunale di Milano Sent. del 19/04/2002).

Portali e Property Menager stanno gestendo l’emergenza al meglio. Sarà poi indispensabile, per evitare un’ondata di contenzioso, che le policy scelte si adeguino ai principi che regolano il nostro ordinamento.

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2711-coronavirus.html

Il futuro degli “affitti brevi” per l’attuale Legislatore

Dall’approvazione del c.d. “decreto crescita” dello scorso 30 aprile (D.L. 34/2019 convertito con L. 58/2019) il settore che opera utilizzando lo strumento contrattuale della locazione breve – dai singoli Host ai Property Manager alle piattaforme di intermediazione – è in attesa dei previsti provvedimenti attuativi, dei necessari chiarimenti o di eventuali ripensamenti. E sul punto, a ondate, circolano informazioni. Tra le ultime, sembra che, fallito l’inserimento di alcuni robusti vincoli nel c.d. “decreto milleproroghe”, il Consiglio dei Ministri affronterà nuovamente l’argomento nel Disegno di legge sul turismo.

Sembra anche che verranno attenuate le iniziali previsioni proposte nell’emendamento al “milleproroghe” per i titolari di più di tre alloggi destinati ad uso turistico, per i quali era ipotizzata una sorta di presunzione di imprenditorialità.

Tema caldo, quello della qualifica di imprenditore, anche in considerazione delle contrapposizione tra normative statali e regionali che propongono presunzioni di imprenditorialità fondate su criteri diversi: ogni Regione sta oggi utilizzando parametri propri – per individuare la gestione imprenditoriale di appartamenti a uso turistico o CAV – diversi rispetto alle altre Regioni e spesso scostati dai principi generali civilistici e fiscali. Sul tema, estremamente critico, dell’esistenza nel nostro sistema giuridico di diverse criteri per individuare se un soggetto in Italia riveste o meno la qualifica di imprenditore (a fini civilistici, fiscali e amministrativi) HLL tornerà a breve.

Altro tema critico che richiede un corretto inquadramento normativo è la pubblica sicurezza: anche qui, gli ultimi dati disponibili suggeriscono accuratezza e competenza negli interventi, per evitare che norme troppo stringenti e poco coordinate con il resto dell’ordinamento e con il mercato finiscano con il rimanere inapplicate.

È necessario che i prospettati provvedimenti legislativi vadano a porsi in linea con i principi generali e ad armonizzarsi con le altre disposizioni presenti a qualsiasi livello nel territorio, il tutto senza disconoscere le esigenze del mercato. Sfida non semplice. HLL tornerà a breve con ulteriori aggiornamenti..

Property Manager: figura sfocata

Il Legislatore si accinge a toccare il mondo immobiliare introducendo una presunzione di imprenditorialità ad hoc per i locatori persone fisiche. Ma non sembra voler toccare la figura del Property manager: un operatore dai caratteri fluidi, dal punto di vista civilistico, fiscale e amministrativo.

Nella soluzione tipica l’incarico viene conferito al Property Manager da un soggetto (persona fisica o società) proprietario (o altrimenti avente titolo per la concessione del godimento) di unità immobiliari. Si tratta di un accordo che mutua elementi da diverse figure contrattuali tipizzate, a volte anche regolamentate, ma non sempre tra loro compatibili. Ricorrono tratti della mediazione immobiliare, ma anche della semplice consulenza, del mandato con rappresentanza accompagnato spesso da un mandato all’incasso dei canoni, del mandato senza rappresentanza, della semplice consulenza, dell’incarico di servizi, del prestatore d’opera intellettuale, della locazione con facoltà di sublocazione e molte diverse combinazioni, spesso inopportune, delle diverse figure menzionate. Alla confusa posizione civilistica che ne deriva quando si mescolano malamente i diversi istituti segue, in ovvia ricaduta, un’errata impostazione fiscale.

Ripercorriamo oggi, per la sua chiarezza nell’inquadrare il punto, l’ordinanza n. 6502 del 2014 della Suprema Corte. Riprendendo principi consolidati, accertava che la contribuente, una Property manager che operava in Sardegna, effettuava “attività di locazione di appartamenti e case al mare … durante la stagione turistica”, con “locali offerti tanto a clienti procacciati direttamente quanto a tour operators che a loro volta li cedevano alla propria clientela” e che la stessa “oltre all’immobile forniva il cambio settimanale della biancheria e la pulizia finale dei locali“. Precisava poi che la fornitura “di detti servizi di cambio settimanale della biancheria e di pulizia dei locali – in un contesto in cui, come dedotto dalla stessa contribuente … la di lei ditta individuale … esercitava l’attività di cessione in locazione ad uso turistico di una pluralità di immobili – caratterizza i rapporti tra la contribuente e i suoi clienti come rapporti di prestazione alberghiera e non di locazione”.

Ribadiva quindi un concetto centrale. Il principio che le prestazioni lato sensu alberghiere si distinguono dalla locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi personali è stato infatti reiteratamente affermato dalla terza sezione civile di questa Corte … (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10)”.

La stessa decisione del 2014 ricordava inoltre che, sotto altro profilo, con altra sentenza “concernente l’applicazione dei benefici di cui alla legge “Tupini”…, si è chiarito che la “casa albergo” costituisce una struttura funzionale all’esercizio di una attività di impresa, consistente nel prestare ospitalità dietro corrispettivo ad una massa indiscriminata di fruitori cosicchè la stessa non è assimilabile alla “casa di abitazione” (che va intesa come luogo destinato ad ospitare – con tendenziale continuità – nuclei familiari, per lo svolgimento della loro vita privata), ma va piuttosto ricondotta alla diversa categoria del “negozio”, costituita come luogo deputato allo svolgimento di attività d’impresa. In conclusione si deve affermare il principio che – nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, punto 8.

Altrettanto complesso è l’adeguamento dell’impianto contrattuale al dettato amministrativo. Grazie agli Avv. Donatella Marino e dell’avv. Francesco Sibilla, che ringraziamo, ci sono spesso segnalati anche i provvedimenti sanzionatori degli Organi verificatori (solitamente la Polizia municipale) che contestano e riqualificano le attività dei Property Manager oggetto di verifica basandosi su pochi elementi sommari, salvo poi la possibilità per il sanzionato di difendersi nelle apposite sedi. Si veda, per un esempio, la sanzione di Euro 4000,00 irrogata a un Property manager lombardo per aver violato la normativa regionale in quanto – nella propria “qualità di soggetto/persona avente la disponibilità” di diverse unità abitative, in virtù di appositi mandati – intraprendeva un’attività ricettiva non alberghiera (casa vacanze) in forma imprenditoriale, omettendo di presentare al Comune competente …la preventiva comunicazione per l’apertura di tale attività”. Adduceva, l’accertatore, che la violazione era “emersa a seguito di accertamenti effettuati attraverso i siti internet “Airbnb” e “Booking.com” dedicati alla pubblicizzazione on line delle strutture ricettive”. In particolare, dall’esame dei portali era emerso che la titolarità del soggetto risultante avere “la disponibilità delle strutture” come HOST in realtà coincideva con il legale rappresentante della società Property Manager.


Il Property Manager oggi, per ottenere una redditività ottimale attraverso un’accurata gestione, deve essere consapevole di muoversi in un settore che non perdona approssimazioni. Confidiamo che il Legislatore, nel suo intento di perimetrare il concetto di imprenditore, non alimenti la stratificazione di norme scoordinate ma riesca piuttosto a inserirsi sapientemente nel solco di quanto già esiste ripulendo l’impianto normativo delle norme confusive.

Hospitality e automazione

La tecnologia sta diffondendosi con successo nel Real Estate residenziale gestito con le nuove e più redditizie formule locative. Risolve con efficacia e – quasi sempre – in sicurezza il tema critico dell’accesso di inquilini o turisti ad unità immobiliari ad uso abitativo rivolte alla Hospitality. Intesa in senso lato: dall’alberghiero al c.d. extra-alberghiero, dalle locazioni short short term di pochi giorni a quelle brevi o medie, dalle crescenti redditizie locazioni per studenti ai serviced apartments richiesti per alti dirigenti, funzionari o diplomatici: tutti gli operatori stanno attrezzandosi per adeguarsi alle nuove efficienze tecnologiche.

Se l’operatore ha prestato attenzione anche agli aspetti normativi, è in grado di proporre tecniche idonee a verificare l’accesso all’alloggio da remoto con un adeguato livello di sicurezza, persino superiore ai metodi tradizionali. In qualche caso invece qualche aspetto viene trascurato compromettendo l’adesione al dettato normativo.

Affiorano in particolare un paio dii temi: il corretto adempimento degli obblighi di natura penale e l’accorta gestione delle questioni condominiali.

E di sicurezza in condominio si è già parlato in un nostro precedente post, prendendo spunto da una recente sentenza del Tribunale di Milano che decideva in merito alla prospettata pericolosità generata dall’incontrollato fluire di soggetti sempre diversi all’interno del condominio.

Ma il tema della sicurezza affiora ancor più nella valutazione della compatibilità dei nuovi meccanismi elettronici con il dettato dell’Art. 109 T.U.L.P.S come interpretato dall’Art. 19-bis D.L. 113/2018 secondo cui il suddetto Art. 109 T.U.L.P.S. “…si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a 30 giorni”.

Una norma formidabile, che sta rappresentando, ci spiegano i nostri penalisti, un efficacissimo strumento per consentire alle Forze di Polizia il rinvenimento in tempi stretti di eventuali ospiti ricercati. Ma anche una norma che, sul piano giuridico, mal si adatta al concetto di locazione: il soggetto che loca (e l’eventuale Property Manager cui si è affidato) non può – salvo snaturare il concetto civilistico di locazione – ingerire nel godimento dell’alloggio locato al punto di richiedere (come è ora invece costretto a fare) al conduttore di comunicare tutti gli ospiti che di volta in volta dovesse – lui, il conduttore – ritenere opportuno invitare.

Uno scostamento ai principi generali che peggiora se la norma viene interpretata in modo ulteriormente restrittivo. Tornando infatti alle novità della domotica e agli strumenti di check in e check out da remoto, se è vero che esiste qualche operatore disallineato con i requisiti dell’Art. 109 T.U.L.P.S., non è corretto demonizzare l’intero settore dell’automazione degli ingressi.

Qualche Questura invece propone interpretazioni ardite. Secondo la Questura di Siena per esempio è importante “… fare chiarezza sul fatto che l’identificazione di ogni cliente (minori compresi) da parte dell’esercente (struttura ricettiva o proprietario/gestore di appartamento privato) deve avvenire di persona, con esibizione di un valido documento … al momento del check-in presso la struttura (prima di dare alloggio) e NON può essere sostituito da forme di comunicazione a distanza che non garantiscono l’identità dell’effettivo fruitore ospitato (es. e-mail con copie scannerizzate dei documenti, sms, app, siti vari, strumenti in genere per il c.d. “self check-in” tipo box senza la presenza in loco dell’esercente)”. Una interpretazione libera della norma, che ne allarga la portata introducendo requisiti aggiuntivi ma che soprattutto si scosta vistosamente dai principi che regolano la locazione. Basti considerare, per esempio,

– che in ogni tipologia locativa superiore ai 30 giorni i dati relativi al conduttore vengono forniti solo al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.

-che in ogni tipologia locativa il momento dell’ingresso fisico nell’alloggio da parte del conduttore non assume nessun valore giuridico: i momenti rilevanti sono solo quello della sottoscrizione del contratto e quello in cui il conduttore ottiene la disponibilità dell’alloggio attraverso la consegna delle chiavi che, in caso di automazione, diventa l’attribuzione di un codice o qualcosa di analogo.

Per ribaltare questi principi fondanti l’impianto civilistico del contratto di locazione non è sufficiente una legge che con un inciso (di lodevole intenzioni ma) poco preciso interpreta un vecchio testo previsto per le strutture ricettive, né tantomeno sarebbe opportuno che si stratificassero su una soluzione normativa già a stento sostenibile ulteriori interpretazioni che ne alimentino lo scostamento con i principi del nostro ordinamento.

In conclusione, la proposta operativa di strumenti di check in e check out automatizzati deve fronteggiare, per adeguarsi al dato normativo, un complesso intreccio di disposizioni – civili e penali, questa volta – non coordinate tra loro. Una scelta legislativa che, per gestire l’emergenza di un fenomeno (quello degli “affitti brevi”) che stava sfuggendo a ogni forma di controllo, ha finito col generare un impianto di norme tra loro non coordinate. In attesa di chiarimenti, come sempre, le situazioni dovranno essere valutate caso per caso, evitando semplicistiche approssimazioni giuridicamente sbagliate e aiutando l’operatore a destreggiarsi tra i due opporsi percorsi normativi.

Hospitality: Fiducia e preoccupazione per i previsti interventi normativi

L’emendamento al Decreto Milleproroghe presentato recentemente in materia di locazioni brevi ha fatto tanto rumore, ma non per nulla. È evidente la necessità di un intervento che regoli il settore della nuova Hospitality. Il problema è che le modalità con cui il Legislatore tende a intervenire non sono le più adeguate, legate solo a interventi tamponatori d’urgenza sganciati dal resto del contesto normativo. Quello che servirebbe è mettere i limiti solo laddove ci sono vere situazioni da salvaguardare e procedere con una riforma del settore organica e competente.

Leggi l’intervista a un nostro professionista su https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2708-hospitality-fiducia-e-preoccupazione-per-i-previsti-interventi-normativi.html

I servizi nel contratto di locazione.

In occasione della seconda presentazione del contratto-tipo di locazione breve con finalità turistica tra persone fisiche da parte della Camera di Commercio di Milano, Monza-Brianza e Lodi lo scorso 22 gennaio sono riemerse tutte le problematiche relative ai servizi di guest care che il locatore può, o meglio, non può offrire al conduttore. All’evento sono intervenuti come relatori due dei nostri professionisti, l’Avv. Donatella Marino che ha anche assistito Camera di Commercio nel corso del progetto e il dr. Alfredo Imparato per gli aspetti fiscali.

Il tema dei servizi è stato affrontata partendo dal dato di mercato, che vede molti di questi locatori orientati all’offerta di servizi aggiuntivi alla prestazione di alloggio. Una soluzione che va affrontata con estrema delicatezza e competenza, perché in funzione della qualità e tipologia di servizi e della quantità e misura in cui vengono offerto cambia l’inquadramento giuridico: e non solo della fattispecie contrattuale, che si sposta dalla tipologia del contratto di locazione a quella del contratto di ospitalità in struttura ricettiva, ma anche della qualifica del soggetto Host, che rischia di sconfinare dall’ambito del soggetto persona fisica in quello di imprenditore.

Nella prassi del mercato attuale il confine tra contratto di locazione breve ed ospitalità turistica continua ad assottigliarsi. Ma le ricadute di una riqualificazione del rapporto e del tipo di attività in sede sia civilistica sia fiscale o amministrativa sono severe.

Già un apporto chiarificatore, quantomeno in ambito fiscale, era stato offerto dall’art. 4 del Decreto Legge n. 50/2017 (come riconvertito), la cosiddetta “manovrina” del 2017. Si dibatteva, in quel periodo, della legittimità della nuova prassi – degli Host che locavano l’alloggio per periodi brevi – di offrire all’inquilino l’alloggio dotato anche di biancheria pulita e di letti già predisposti, pratica inconsueta nelle locazioni di medio e lungo periodo.

Dibattito nato perché, in alcune Regioni, la Polizia municipale aveva irrogato sanzioni solo per aver rinvenuto le lenzuola dell’Host all’interno dell’alloggio locato.

La manovrina, nello specificare che, ai fini di quella stessa norma, la “locazione breve” di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni poteva prevedere “servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali“, stipulati da persone fisiche, scioglieva almeno questo nodo. Oggi è certo che l’appartamento può essere offerto già pulito e dotato di biancheria offerta dall’Host senza rischiare contestazioni. Inizialmente si era diffusa anche una tesi diversa, secondo cui l’inciso era da intendersi in senso più ampio. Ma il richiamo ai principi generali civilistici e fiscali unitamente – e soprattutto – alla giurisprudenza costante da una ventina d’anni sul punto hanno portato i giuristi a escludere che la nuova norma abbia modificato ontologicamente la fattispecie locatizia.

Negli anni sia la Consulta che la Corte di Cassazione hanno sempre cercato di delineare le differenze tra i due negozi giuridici. Specificatamente, la Suprema Corte ha indicato come i servizi aggiuntivi all’alloggio, finalizzati a rendere più piacevole e confortevole il soggiorno, siano tipici del contratto d’albergo o di ospitalità turistica; non caratterizzano, viceversa, il contratto di locazione breve. Anche recentemente gli Ermellini nella recente sent. n. 2600/2019 in materia fiscale, quindi successivamente alla “manovrina”, rinnovavano il monito riconducendo l’ipotesi …di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria)…” nella prestazione alberghiera. Certamente, dunque, non tutti i “servizi” sono esclusi in quanto tali: tutti i servizi accessori all’immobile sono ammessi nel contratto di locazione. Non, invece, i servizi che al miglioramento del soggiorno dell’inquilino e dei suoi ospiti, che hanno carattere personale. Non si parla più di locazione nè di reddito fondiario se viene offerta all’inquilino la pulizia in corso di locazione e il cambio di biancheria periodico. Né è tantomeno possibile fornire un servizio di prima colazione o di ristorazione vera e propria.

Tra i rischi, quelli civilistici (l’applicazione della normativa della tutela del consumatore, del GDPR, dell’imprenditore, fino a esporsi, nei casi più azzardati, all’applicabilità della normativa sui pacchetti turistici) quelli fiscali (non potendosi valere del regime di cedolare secca al 21% ma rischiando persino di diventare soggetto IVA) e quelli amministrativi (alcune Regioni prevedono l’automatico passaggio da una fattispecie all’altra in funzione dell’offerta di servizi).

Sulla “manovrina” è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate. Precisamente, è stato chiarito che la ritenuta deve essere applicata ai corrispettivi lordi e quindi anche ai rimborsi che il locatore riceve per i servizi di pulizia e fornitura di biancheria attribuiti al conduttore a titolo forfettario. Viceversa, quando il locatore ricevesse i rimborsi successivamente, sulla base dei costi effettivi sostenuti e documentati, essi non andrebbero a costituire parte integrante della base imponibile sulla quale agisce il reddito fondiario. Sul punto si veda anche l’articolo dei nostri professionisti su questo articolo del Sole 24 Ore.

Un quadro ancora confuso, quello proposto dal nostro sistema giuridico, che induce però alla prudenza: perché l’errata interpretazione di una norma, oggi, può costare molto al locatore poco accorto. E’ invece auspicabile un intervento normativo che contempli in modo più definito la materia delineando confini meno sottili e più in linea con l’attuale mercato.

Intermediari immobiliari, società dell’informazione e l’art. 4 D-L 50/2017

Come si è detto, anche la Francia, come l’Italia, ha il suo “caso Airbnb”: in quella vicenda, la normativa contestata è stata dichiarata inapplicabile. E per la stessa ragione, anche se su vicenda diversa, potrebbe diventare inapplicabile in Italia ad Airbnb (e, anche se non contestualmente, a tutte le società in condizione analoga) quanto disposto dall’Art. 4 del D-L 50/2017 (la c.d. “manovrina”) sugli obblighi posti da detta norma a carico dei “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line“: questione che ha investito le Corti amministrative italiane ed è tuttora pendente davanti alla Corte europea.

Questa la vicenda francese. Instauratosi un procedimento che vedeva coinvolta Airbnb per aver violato la Legge Hoguet del 1970 sull’obbligatorietà del tesserino rilasciato dalla Camera di Commercio per l’esercizio dell’attività di intermediario immobiliare, il giudice istruttore decideva di proporre rinvio pregiudiziale dinanzi alla Corte di Giustizia dell’Unione europea. In particolare, il giudice francese chiedeva di specificare la natura dell’attività esercitata da Airbnb, se fosse quindi un intermediario immobiliare o, viceversa, dovesse essere considerato un servizio della società d’informazione, in linea con la nozione indicata dall’art. 1 Paragrafo 1 b della Direttiva 2015/1535, nella quale è considerato rientrante in questa categoria ogni servizio fornito in cambio di remunerazione, a distanza, per via elettronica, in seguito a richiesta del destinatario del servizio. Quesito molto simile a quello proposto dal Consiglio di Stato nella vicenda italiana.

La Corte di Giustizia dell’Unione europea ha risposto con la pronuncia del 19 dicembre 2019 al quesito francese stabilendo che Airbnb non svolge una mera attività di intermediazione immobiliare, che rimane pur sempre il suo core business, bensì numerose attività aggiuntive che la caratterizzano diversamente qualificandola come soggetto che offre servizi della società dell’informazione ai sensi della Direttiva europea.

Chiarito l’inquadramento dell’attività del portale come servizio della società dell’informazione, la Corte europea ricorda che l’art. 5 paragrafo 1 della Direttiva 2015/1535 obbliga gli Stati membri a dare immediata comunicazione alla Commissione europea di qualsiasi normativa domestica che possa restringere le prestazioni di detti servizi. L’art. 5 si pone a presidio della libertà di circolazione dei servizi e può essere disattesa solo quando la misura restrittiva sia giustificata da esigenze di ordine pubblico, protezione della salute pubblica, sicurezza pubblica o protezione del consumatore.

Nella pronuncia in commento si sottolinea che, seppur la Legge Hoguet fosse antecedente alla suindicata Direttiva del 2015, la Francia non fosse sollevata dall’obbligo sorto di notificare la norma alla Commissione europea e allo Stato nel quale il fornitore del servizio è stabilito (nel caso di specie, l’Irlanda). Pertanto, la mancata notifica rende la regolamentazione inopponibile, in virtù dell’ignoranza sulla norma. Essa è inapplicabile anche nel caso sia in corso una procedura penale, come in Francia per Airbnb.

Stabilito quindi dalla Corte di Giustizia europea il principio che la piattaforma di Airbnb offre servizi della società dell’informazione e posto che questa attività, secondo la normativa europea, non può essere resa più gravosa da discipline interne agli Stati membri senza previa notifica alla Commissione, ci sono buone probabilità che ad analogo esito si giunga anche nel contenzioso italiano che pone in discussione l’art. 4 della “manovrina”.

La Hospitality per gli studenti

Il mercato della Hospitality nelle grandi città si sta aprendo anche a nuovi tipi di accoglienza. Cresce, affiancando la richiesta dei c.d. affitti short term, la richiesta di locazioni di medio termine a ricercatori e studenti universitari italiani e stranieri, spesso con elevate risorse economiche. Cercano tipologie di appartamento, di arredamento e di utilities specifiche e sono solitamente ubicati nei pressi dei principali poli universitari italiani, spesso ben quotati ormai nei ranking internazionali.

E’ in questo contesto socio-economico che il Legislatore ha disciplinato, tra le varie tipologie di locazione di immobile ad uso abitativo, una particolare soluzione per l’offerta di alloggio ad uso transitorio rivolta agli studenti: soluzione che, ricorrendo i presupposti richiesti, presenta indubbi vantaggi non solo di carattere economico ma anche di natura civilistica e fiscale.

L’Impalcatura giuridica è dettata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ma la disciplina attuale è delineato dal decreto n. 62 del 15 marzo 2017 emesso dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il Ministero dell’Economia e delle Finanze in sostituzione del precedente decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, che individua anche un contratto-tipo da utilizzare in via esclusiva.

La normativa elenca dunque alcune specifiche condizioni perché possa concludersi un contratto con studenti beneficiando dell’apposita disciplina.

Innanzitutto il conduttore deve necessariamente essere uno studente – o un gruppo di studenti – iscritto a un corso universitario, o anche a corsi universitari distaccati o di specializzazione ovvero ad aziende per il diritto allo studio universitario.

Di conseguenza, un contratto di locazione per studenti fuori sede potrà concludersi esclusivamente in un Comune nel cui territorio sia presente un’Università o sede distaccata o comunque un istituto di istruzione superiore. Lo studente deve comunque mantenere la propria residenza in un Comune differente da quello in cui si trova l’immobile locato

Deve inoltre essere esplicitamente indicata in contratto l’iscrizione dello studente al corso, preferibilmente allegando anche documentazione a supporto.

Il vantaggio evidente per il locatore, dal punto di vista civilistico, è quello di non vincolarsi per lunghi periodi di tempo, trattandosi comunque di un contratto di locazione di natura transitoria, tant’è che la sua durata può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni.

Tuttavia, in linea con la ratio della disciplina vincolistica del 1998, al vantaggio, per il locatore, nel contenere la durata della locazione, si contrappone un limite nella libertà di individuazione del canone. Specificatamente, il secondo comma dell’art. 5 del D. M. n. 62 del 2017 stabilisce che i canoni di locazione sono stabiliti da accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee. Tali accordi consentono un margine contenuto di intervento sui canoni, in relazione alla durata contrattuale.

In tal modo, dunque, il proprietario è vincolato a quanto stabilito negli accordi locali, definiti da organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti, che individuano i minimi ed i massimi del canone di locazione.

A ciò si aggiungono i vantaggi fiscali:. In particolare, il Conduttore beneficia della possibilità di optare per una cedolare secca con aliquota agevolata al 10% del canone.

Molti Comuni non si sono tuttavia ancora adeguati: sarà solo con l’allineamento di tutti gli accordi locali alla disciplina del 2017 che si potranno valutare le effettive ricadute sul mercato.

Airbnb 2020: dalla Corte di Giustizia UE il chiarimento

Buone notizie per Airbnb in chiusura d’anno. Favorevole al portale, infatti, l’esito della vicenda francese (già trattata su altri post di HospitalityLawLab) appena decisa dalla Corte di giustizia dell’Unione Europea: accogliendo la tesi sostenuta da Airbnb, i giudici europei hanno stabilito che il portale opera offrendo servizi della “società dell’informazione”, comportando l’applicazione delle relative normative ed escludendone altre che avrebbero pesantemente ostacolato l’operatività della piattaforma. È da ritenere che questa posizione avrà ricadute anche sulla questione italiana sollevata dal Consiglio di Stato. Riprenderemo la vicenda e gli approfondimenti sulla Hospitality dopo le festività augurando intanto a tutti BUONE FESTE!

Hospitality in condominio: ultimi orientamenti

Le nuove formule di Hospitality stanno penetrando nel mercato residenziale diventando un problema ricorrente e comune a quasi tutti i condomìni. Hospitality intesa in senso lato: e comprensiva, pertanto, non solo delle diverse tipologie ricettive, dalle case vacanze (C.A.V.) ai bed & breakfast (B&B) ma anche delle nuove forme di locazione a uso abitativo, e inclusiva quindi dei c.d. “affitti brevi” e delle locazioni agli studenti. Nuove formule che attraggono i proprietari interessati alla miglior redditività del loro bene (accompagnata dal contenimento di alcuni dei tipici rischi del locativo tradizionale), ma che sono sgradite ai condomìni perché causa frequente di importanti disagi.

Ne deriva un corposo contenzioso, ad oggi purtroppo deciso in modo non uniforme dai giudici. Una disomogeneità che contribuisce, da sola, ad alimentare la problematica.

Ad esempio, il Tribunale di Roma (18494/2018) ha affermato che, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale, l’attività di B&B è «ontologicamente alberghiera», sovrapponibile dunque a quella di destinazione di unità abitativa a uso «pensioni o camere d’affitto». In senso opposto un’altra pronuncia dello stesso Tribunale (14559/2019): nel confrontare l’attività di «B&B» con quella di «affittacamere» (una struttura ricettiva prevista dalla normativa turistica laziale come soluzione qualitativamente assimilabile a quella alberghiera, ma più contenuta in termini dimensionali) conclude che non è possibile «una generale equiparazione tra l’attività di B&B a quella di affittacamere».

Ci sono però alcuni punti fermi.

1. La compressione del diritto di proprietà deve essere espressa nel regolamento condominiale in modo inequivoco e conosciuto al proprietario.

2. I vincoli possono essere più stringenti se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale anziché assembleare.

3. Il problema non si pone – o non dovrebbe porsi negli stessi termini – per le nuove formule locative che, ancorché assimilabili, per alcuni aspetti, ad alcune soluzioni ricettive, tali non sono. È un tema che a volte si pone perché nella pratica il proprietario (o il property manager cui si è affidato) opera con gli strumenti della hospitality, così andando a confluire, magari inconsapevolmente, nel settore ricettivo.

Ma vi è di più. Alcune decisioni della Cassazione (19212 e 21024 del 2016 e 6769/2018) tendono a ricondurre alla categoria delle “servitù atipiche” i vincoli contenuti regolamenti condominiali contrattuali. L’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti andrebbe regolata, aderendo a questa impostazione, secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, con la trascrizione. Ma è solo un orientamento: sul punto manca una giurisprudenza consolidata e sarebbe auspicabile un intervento della Suprema Corte a Sezioni unite.