Violenza sessuale in alloggio intermediato da Airbnb: quali responsabilità?

Airbnb ha pagato 7 milioni di dollari alla vittima di uno stupro consumatosi in un alloggio intermediato attraverso il noto portale: questo è quanto pubblicato lo scorso 15 giugno da Bloomberg News (https://www.bloomberg.com/news/features/2021-06-15/airbnb-spends-millions-making-nightmares-at-live-anywhere-rentals-go-away?srnd=premium-europe). Una soluzione volta a prevenire possibili addebiti rivolti ad Airbnb. Una sorpresa, posto che sino ad oggi profili di responsabilità per eventi come quello prospettato difficilmente si ritenevano ascrivibili a portali e intermediari online.

Questa la vicenda. La violenza è stata consumata nei confronti di una giovane australiana nel 2015 nell’appartamento a pochi isolati a sud di Times Square, NY, da lei prenotato attraverso Airbnb. L’autore della violenza sarebbe stato un uomo introdottosi nell’appartamento grazie a un duplicato delle chiavi che, secondo la nota agenzia di stampa, erano state lasciate per essere ritirate dagli affittuari in un negozio vicino. Per risolvere la vicenda, prevenendo possibili addebiti di responsabilità, riporta l’agenzia, Airbnb avrebbe emesso nei confronti della vittima un assegno di 7 milioni di dollari.

A prescindere dall’estensione dell’inchiesta, il tragico episodio mette in luce uno dei temi più rilevanti del mercato delle locazioni brevi, dell’extra-alberghiero e in generale della Hospitality: la sicurezza negli alloggi prenotati online e l’attendibilità degli host, specie in situazioni di ospitalità gestite in modo non professionale.

Bloomberg News sottolinea in particolare la rilevanza di un’idonea policy di gestione delle chiavi di ingresso al check-in, specie quando si tratta di chiavi tradizionali spesso lasciate fiduciariamente a un amico o a un vicino.

Questo perché l’esperienza del c.d. home sharing si fonda sul presupposto della fiducia dei soggetti coinvolti: fiducia che, se si rivela mal riposta a causa di un’errata comunicazione e informativa o gestione, può far degenerare il rapporto. Proprio per questo i player della Hospitality, siano essi gestori di strutture ricettive, proprietari di immobili destinati a locazioni brevi, mediatori o intermediari, devono porre in essere quanto possibile per rendere ottimale la sicurezza di inquilini e ospiti e nel contempo predisporre idonee informative e un’adeguata disciplina del rapporto esponendola nel loro sito e nei Termini di Servizi ivi pubblicati.

Occorre però fare delle precisazioni:

  1. il nostro sistema si basa su principi generali diversi rispetto a quelli d’oltreoceano. Questo non esclude che non possono valutarsi profili di responsabilità di natura civilistica – se non penale – rispetto ai gestori/proprietari/intermediari che omettono, ciascuno secondo il proprio ruolo, la dovuta diligenza: certo è che negli ordinamenti europei casi simili sarebbero affrontati con regole diverse.
  2. esistono nell’ordinamento europeo e, conseguentemente, in quello italiano, precipui obblighi di fornire informazioni chiare e veritiere da parte dei soggetti professionali sui contenuti del rapporto e sulle modalità di erogazione di beni e servizi rispetto ai singoli inquilini/consumatori/viaggiatori (specie nei rapporti instaurati online), considerati parte debole del rapporto.

Varie le misure che intermediari, Property Manager, gestori di strutture e proprietari/locatori possono e devono adottare per assicurare un elevato livello di sicurezza dei propri ospiti ed evitare sgraditi accessi all’interno dell’alloggio. Tra queste:

  • dotare l’alloggio di eventuali videocamere di sorveglianza, previe opportune informative;
  • comunicare agli user del sito in modo chiaro tutte le informazioni rilevanti e i comportamenti da tenere in modo che i futuri guest abbiano a disposizione quanto necessario o anche solo opportuno per evitare drammi come quello verificatosi;
  • munirsi di adeguata procedura e sistema di controllo del momento check-in, sia che avvenga con chiavi fisiche o virtuali.

Sull’ultimo punto, ricordiamo il dibattito in corso nelle nostre aule giudiziarie tra i sostenitori della tesi che considera più sicura la chiave tradizionale e i player più innovativi che garantiscono un miglior risultato attraverso i codici digitali modificabili per ogni ospite. Massima attenzione, accuratezza e alti livelli di diligenza restano comunque ancora una volta le strategie vincenti per potersi liberare da responsabilità.

Fatture senza IVA: per Booking

E’ di ieri, 10 giugno, la notizia ufficiale. La Guardia di Finanza ha reso noto attraverso il suo Ufficio Stampa che i finanzieri del Comando Provinciale di Genova nell’ambito di un’indagine coordinata dalla locale Procura delle Repubblica, hanno concluso una complessa attività di verifica fiscale nei confronti di una nota società con sede in Olanda, che ha permesso di disvelare una maxi evasione di oltre 150 milioni di euro di I.V.A. La nota società olandese è la proprietaria del portale Booking.com. Secondo quanto ivi riportato, Booking.com “era solita emettere fatture senza Iva applicando il meccanismo del c.d. ‘reverse charge’ anche nei casi in cui la struttura ricettiva era priva della relativa partita, con la conseguenza che l’imposta non veniva dichiarata né versata in Italia” . Gli addebiti riguardano l’Iva non versata tra il 2013 ed il 2019.

“Le attività di polizia economico-finanziaria, eseguite dai militari del I Gruppo Genova e dalla dipendente Compagnia di Chiavari, hanno preso avvio nel 2018 da mirati accertamenti fiscali, effettuati nei confronti di gestori di strutture ricettive del tipo “Bed & Breakfast”, ubicati nelle zone a più alta vocazione turistica della provincia del capoluogo ligure”, prosegue il comunicato della GdF.

Le attività ispettive della Guardia di Finanza avrebbero ricostruito, si legge, un fatturato verso l’Italia per un ammontare di circa 700 milioni di euro, sul quale la società avrebbe dovuto procedere alla dichiarazione annuale Iva e versare nelle casse erariali oltre 153 milioni di euro di imposta.

Secondo quanto riportato da varie testate, Booking.com in una nota diffusa avrebbe affermato: “In linea con la legislazione europea in materia di Iva, riteniamo che tutte le nostre strutture partner nell’Unione Europea, incluse quelle italiane, siano responsabili della valutazione circa il pagamento dell’Iva locale e del versamento ai rispettivi governi.

Confermiamo di aver ricevuto il recente verbale di accertamento Iva da parte delle autorità italiane, che verrà ora esaminato dall’Agenzia delle Entrate e che intendiamo approfondire in piena collaborazione con quest’ultima”.

Come opera Booking.com in Italia

E’ la stessa Booking.com che ci spiega nel suo sito, versione italiana, la distribuzione di ruoli e responsabilità tra la casa madre olandese e le società “figlie” presenti in alcuni Stati, tra cui l’Italia. Questo è quanto si legge in data odierna: “Booking.com B.V., con sede ad Amsterdam, fornisce un servizio di prenotazione online di strutture ricettive e possiede, controlla e gestisce il sito web http://www.booking.com. Booking.com è supportata da varie compagnie locali a livello internazionale, elencate qui sotto. Il ruolo di queste compagnie è quello di fornire supporto a Booking.com in ogni Paese. Le compagnie di supporto non forniscono alcun servizio di prenotazione online e non possiedono, controllano, ospitano o gestiscono il sito web (o qualsiasi altro sito web) di Booking.com, né ne curano la manutenzione. Booking.com è domiciliata solo presso la sede legale di Amsterdam, e in nessun altro ufficio delle compagnie di supporto nel mondo. Le compagnie di supporto non operano né sono autorizzate a operare in qualità di rappresentanti o fornitori di servizio di Booking.com.

La stessa pagina riporta in calce, come “compagnia di supporto” (o “partner”, nelle versioni inglesi) italiana, Booking.com (Italia) S.r.l. con sede a Roma e diverse unità locali su tutto il territorio.

Le imposte ai portali

Già nel 2016, in risposta ad un’istanza di Federalberghi, sul tema delle commissioni per le prestazioni relative alle prenotazioni alberghiere online si era espressa l’Agenzia delle Entrate precisando che l’IVA è sempre dovuta e

  • se l’alloggio è una struttura ricettiva intestataria di partita IVA, l’imposta si applica con il reverse-charge del committente nazionale (B2B),
  • se l’alloggio non è intestatario di partita IVA e il servizio è reso nei confronti di privati (B2C), il portale dovrà identificarsi in Italia ed emettere fattura con l’imposta nazionale ex art. 7-sexies, 1° co. lett. a) del D.P.R. 633/1972.

E’ invece emerso” prosegue il Comunicato della GdF, come Booking.com “non abbia nominato un proprio rappresentante fiscale, né si sia identificata in Italia e quindi presentato la relativa dichiarazione, pervenendo così alla totale evasione dell’imposta, che non è stata assolta né in Italia né in Olanda configurando, di conseguenza, il reato di omessa dichiarazione, di cui all’art. 5 del D.Lgs. 74/2000”.  

La notizia si inserisce nell’alveo della questione sulla qualificazione dei servizi di prenotazione relativi a prestazioni ricettivo-locative e servizi simili resi dalle piattaforme online, specie se straniere, che operano nel mercato italiano. Le conseguenze dell’incertezza, oltre che sull’erario, gravano sull’intero mercato del turismo e della Hospitality. Un settore nel quale finiscono per competere, per servizi sostanzialmente molto simili, soggetti che, dal punto di vista legale e fiscale, sottostanno a regole diverse. 

I professionisti di HLL approfondiranno le evoluzioni della vicenda e i risvolti giuridici delle tematiche che ne derivano.

Scoperta maxi evasione fiscale di un gigante del web — gdf.gov.it 

Vincolo di destinazione ricettivo: va rimosso se l’attività non è vantaggiosa per l’albergatore


Una nuova decisione del Consiglio di Stato nel solco del trend favorevole alla rimozione del vincolo di destinazione urbanistica alberghiera, quando non sussiste la convenienza economica del proprietario dell’immobile. Un segnale importante, in un momento in cui l’investitore istituzionale Real Estate inizia ad aprirsi anche al mercato residenziale e alle figure sfumate di confine con l’ambito ricettivo, senza doversi sentire limitato nelle scelte. Libero da questo limite, il proprietario della struttura ricettiva potrà adibire l’immobile ad altra destinazione maggiormente compatibile con le sue esigenze, eventualmente frazionandolo e cedendo le singole unità abitative o comunque ponendo in essere operazioni che consentono di rendere ottimale l’investimento.

Il vincolo alberghiero previsto dai regolamenti regionali e comunali deve tenere in conto la
convenienza economica dell’attività. Lo ha ribadito con sentenza del 24 febbraio 2021 il Consiglio di Stato. La Corte amministrativa ha infatti affermato che “La previsione del vincolo alberghiero … per essere costituzionalmente legittima, deve essere il frutto di un accorto bilanciamento tra valori egualmente tutelati in Costituzione, in modo da rendere compatibile il principio di funzionalizzazione della proprietà enunciato dall’art. 42 Cost., con la sussistenza stessa del diritto di proprietà (in modo da evitare che un vincolo stringente nella destinazione ed indefinito nel tempo possa costituire un intervento di fatto espropriativo), e con la libertà di iniziativa economica che – fermi i limiti imposti dall’art. 41 Cost. – impedisce l’“imposizione coattiva” dello svolgimento di attività allorché non sussista la convenienza economica delle stesse.

Il Caso

Una società svolgeva l’attività di gestione di un residence costituito da 18 unità abitative. La ricorrente affermava che da diversi anni l’attività era in perdita e che, di conseguenza, aveva necessità di cessare l’attività e mutare la destinazione d’uso delle unità immobiliari in modo da  renderle utilizzabili per altri scopi. Contestava quindi la legittimità della deliberazione del  Consiglio comunale con cui si disponeva che all’interno dei c.d. “tessuti turistico-ricettivi ad alta  densità” non era ammesso il cambio di destinazione d’uso per le strutture ricettive alberghiere con più  di dieci camere.

Il vincolo alberghiero

Il vincolo alberghiero è stato introdotto con regio decreto nel 1936; vietava, in assenza di apposita autorizzazione ministeriale, l’alienazione o la locazione per uso diverso da quello alberghiero degli edifici destinati, alla data di entrata in vigore del r.d.l., interamente o prevalentemente ad uso di albergo, pensione o locanda. L’efficacia di tale normativa è stata ripetutamente prorogata dal legislatore, fino a quando la Corte Costituzionale, con sentenza 8 gennaio 1981 n. 4 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della proroga, perché lasciando inalterato il vincolo alberghiero solo per i vecchi alberghi (risalenti a epoca precedente al 1936), introduceva una disparità di trattamento rispetto a quelli realizzati successivamente, che non ne risultavano gravati.

A seguito di tale pronuncia, è intervenuta la legge 17 maggio 1983, n. 217, che ha posto i principi fondamentali in materia, cui le Regioni avrebbero dovuto conformarsi, nell’esercizio della propria competenza legislativa concorrente. Dopo la riforma del 2001, con il passaggio alla competenza legislativa delle Regioni, la materia relativa al vincolo alberghiero è diventata a tutti gli effetti un problema di gestione e di governo del territorio, da affrontare con gli strumenti tipici della pianificazione urbanistica.

Secondo le nuove pronunce, il tema va affrontato in maniera conforme ai principi di rango
costituzionale della materia.
L’imposizione di un vincolo rimane dunque legittima solo se in linea con tre criteri:

  • il vincolo deve essere limitato nel tempo,
  • deve essere giustificato da esigenze concrete e
  • deve essere possibile rimuoverlo se l’esercizio dell’impresa alberghiera non è più
    economicamente conveniente.

La decisione
Il Consiglio di Stato ha affermato che “ferma restando la discrezionalità della singola
amministrazione nell’adattare questi principi alla realtà locale, è necessario comunque rispettare la norma che, in caso di non convenienza economico-produttiva, permette – alle condizioni di legge, integrate dalla disciplina regionale/comunale – la rimozione del vincolo….L’Ente locale può certamente prevedere con discrezionalità criteri e modalità per la rimozione del  vincolo, distinguendo tra le diverse zone del suo territorio e tra le differenti tipologie di strutture ma  non può del tutto trascurare il profilo legato alla perdita di convenienza economico-produttiva dell’impresa alberghiera introducendo ulteriori presupposti non previsti dalla legge. La corte ha disposto l’accoglimento del ricorso fermo restando la discrezionalità dell’amministrazione “col esercizio del potere, di adattare i principi ora enunciati alla realtà locale.”

La violazione del vincolo alberghiero è punita con sanzioni amministrative e può presentare anche profili di rilevanza penale. Ma, se ricorrono le condizioni, è possibile presentare la richiesta di rimozione del vincolo all’interno dello specifico procedimento amministrativo a tal fine preposto.

Durata delle locazioni: le Regioni possono imporre limiti? Il caso Liguria

È coordinato e compatibile con l’impianto normativo italiano la modifica introdotta lo scorso 3 maggio dalla Liguria per gli alloggi destinati alle locazioni di breve periodo. In linea con il trend del Legislatore nazionale e regionale dell’ultimo decennio, anche la Liguria aveva da tempo deciso di monitorare il fenomeno dei cosiddetti “affitti brevi” ponendo adempimenti a carico dei soggetti che dispongono – quali proprietari o ad altro titolo – di alloggi così introdotti nel circuito turistico in senso lato. Una tendenza diffusa in quasi tutte le Regioni, che però spesso attraggono nell’orbita della ricettività le locazioni turistiche brevi con discipline poco chiare e incompatibili con altri principi presenti nel nostro ordinamento. 

Il risultato impedisce ai player della Hospitality di individuare i comportamenti corretti da adottare. 

Le locazioni c.d. turistiche, ricordiamo, sono, ai sensi dell’art. 1 c. 2 lettera c) L. 431/98 sottratte a gran parte della rigida disciplina della stessa legge e, ai sensi dell’art. 53 D.lgs. 79/2011 (Codice del turismo) “sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”. Per questa categoria locativa, dunque, non vi sono civilisticamente vincoli di durata, lasciata alla libertà negoziali e alle esigenze delle parti.

Modificando la propria legge in materia di turismo (L.R. n. 32/2014 “Testo unico in materia di strutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche”) la Liguria si è così adeguata

– sia alle nuove esigenze emerse nel settore ricettivo 

– sia alle la normativa in materia ricettiva introdotta a livella nazionale (in materia penale e fiscale, per esempio) in materia di locazioni di breve periodo e di presunzione di imprenditorialità del locatore

– sia alla giurisprudenza del settore.

Temi trattati di volta ampiamenti da HLL. 

Le modifiche agli affitti brevi in Liguria

La Liguria è intervenuta su quelli che la legge regionale già chiamava appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT). La riforma prevede ulteriori norme volte a contrastare il cosiddetto “abusivismo” e nel tentativo di superare i contrasti con la legislazione nazionale affronta due punti fondamentali:

  1. L’art. 1 della L.R. 3 maggio 2021, n.8 ha modificato l’art. 1 co. 3 L. 32/2014 confermando, correttamente, che “gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico di cui al Titolo VI in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive”. Si sottrae esplicitamente così questa categoria locativa dalla disciplina prevista nella legge per le strutture ricettive e chiarendo un errore che spesso confonde anche le amministrazioni addette ai controlli.
  1. Ma è la nuova formulazione dell’art. 27 co. 1 della legge regionale che merita particolare attenzione. L’articolo prevede che sono “appartamenti ammobiliati ad uso turistico le unità immobiliari di civile abitazione, date in locazione a turisti, con contratti di locazione breve aventi durata non superiore a trenta giorni: 

a) dai proprietari; 

b) da chiunque ne abbia la disponibilità in base ad un valido titolo di possesso.”

L’interpretazione letterale e sistematica, confermata anche dai funzionari della Regione, è che rimangono escluse dalla disciplina contenuta nella legge le locazioni con finalità turistiche di durata superiore a 30 giorni. 

Le situazioni ibride

La nuova formulazione della legge ligure, correttamente interpretata, rende evidente che l’inquadramento di un alloggio tra gli AAUT previsti dalla Regione non preclude la possibilità di concludere per lo stesso alloggio anche contratti di locazione con finalità turistiche superiore a 30 giorni così come qualsiasi altri tipo di contratto di locazione. 

In altre parole, oggi in Liguria è possibile destinare un alloggio a locazioni di durata inferiore a 30 giorni purchè vengano osservati gli adempimenti previsti dalla L.R. 32/2014 e quelli previsti a livello nazionale in materia penale e fiscale: nulla osta, tuttavia, che lo stesso alloggio possa essere locato anche per locazioni di durata superiore a 30 giorni, in linea con le previsioni del codice civile e della Legge 431/98 in materia di locazioni a uso abitativo. In questo caso semplicemente non sarà tenuto agli adempimenti.

Questa lettura appare in linea con i principi generali del nostro ordinamento e in particolare della nostra Costituzione che impongono all’Amministrazione di non gravare la posizione del cittadino con adempimenti inutili e non motivati da esigenze di natura pubblicistica. Ne deriva che gli obblighi previsti dalle normative regionali, competenti a normare gli aspetti amministrativi del comparto turistico, hanno l’esclusivo scopo di monitorare le locazioni particolarmente brevi di alloggi a turisti, ai fini sia della rintracciabilità fiscale sia della tutela del conduttore/viaggiatore. Per locazioni di periodi superiori la normativa regionale esce di scena, non trattandosi più di tematiche legate al comparto turistico. L’obbligo di registrazione del contratto locativo scritto colma già le necessità di controllo ai fini fiscali mentre la L. 431/98 risponde ampiamente alle esigenze garantisce nei confronti del conduttore. L’impianto normativo del segmento Hospitality resta comunque piuttosto complesso e rimane auspicabile una revisione normativa globale nell’ottica di una progressiva semplificazione e riduzione degli adempimenti burocratici non strettamente necessari in modo da sostenere una vera ripresa del settore.

Short & Medium Rental: locazione turistica come costola dei contratti transitori

Medium Term Rental non si traduce solo in locazioni transitorie.

Il mercato del living sempre più digitale vuole includere anche le locazioni di medio periodo, data la crescente richiesta di alloggio per i nuovi utilizzi dello Smart Working, specie nella sua declinazione dell’Holiday Working nelle località turistiche. Ma le richieste del mercato tendono ad impigliarsi nel complesso impianto normativo delle locazioni a uso abitativo disciplinate dalla L. 431/98.

Non sempre però: laddove esiste una (reale ed esclusiva) finalità turistica, la locazione anche di medio periodo si scioglie dai lacci della normativa del 1998, posto che il soggetto che loca un alloggio per ragioni di turismo non richiede, nel nostro ordinamento, la particolare protezione garantita in via generale all’inquilino.

Una disciplina molto semplice, per il un contratto di locazione concluso con finalità turistiche. Già l’art. 1 della L. 431/98 prevedeva che le “disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”. Ma il vero svincolo si compie con l’art. 53 del D.lgs. 79/2011 (C.d. Codice del turismo) (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche) il quale prevede che gli alloggi “locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione”. Riconducendo così questa formula locativa nell’alveo dei contratti lasciati all’autonomia negoziale delle parti.

La storia e la disciplina di questo contratto è stata riassunta dai professionisti di HLL nel libro La nuova ospitalità turistica, edito Key editore, di cui riportiamo i passaggi di maggior interesse (Capitolo Sesto, paragrafo 6.3)

Si legge che la prima previsione esplicita dell’ipotesi di locazione con finalità esclusivamente turistica risale alla L. 431/1998che escludeva l’applicabilità di alcune disposizioni (tra le più stringenti) ad alcune particolari fattispecie locative: tra queste, per l’appunto, i contratti che hanno oggetto alloggi locati esclusivamente per finalità turistica … si tratta di una novità, dunque: è la prima volta che il Legislatore inserisce un riferimento specifico alle locazioni con finalità turistica, distinguendole per nomen e disciplina dalle locazioni ad uso transitorio

“Sul piano pratico, la distinzione ruota intorno al perimetro che si ritiene di tracciare intorno al concetto di “turismo”: sarebbe molto ridotta la possibilità di ricorrere al contratto di locazione con finalità turistica se si privilegiasse un’accezione ristretta dell’aggettivo “turistico” costruita intorno al concetto di “villeggiatura” suggerito dalla prevalente giurisprudenza civilistica (seppur in diverso contesto). Al contrario, ad opposta conclusione si giungerebbe appoggiando una interpretazione che, anche per qualificare la finalità turistica di questa ipotesi locativa, abbracci il concetto di turismo in senso ampio (il turismo c.d. improprio). In tal caso il contratto ad uso transitorio perderebbe quasi significato, in quanto il concetto di turismo in forma allargata comprenderebbe qualunque spostamento dalla propria abitazione principale indipendentemente dalla motivazione o finalità, purché temporaneo”.

Ne consegue, prosegue il testo, che “la difficoltà interpretativa rileva soprattutto se si considera che l’inquadramento di ogni fattispecie in una o nell’altra categoria di locazioni determina anche applicazione di discipline molto diverse: più stringente sul piano civilistico, anche dal punto di vista dell’evidenza documentale, quella sui c.d. contratti ad uso transitorio; più ricca di adempimenti amministrativi in virtù della frequente attrazione da parte delle regioni nella propria normativa sulle strutture ricettive, la locazione turistica.”

L’inquadramento della locazione di natura transitoria nel mondo digitale attraverso l’intermediazione dei portali è stato invece delineato da Donatella Marino, uno dei nostri avvocati, in un articolo pubblicato da Euroconference Legal che potete leggere qui ( https://www.eclegal.it/benefici-rischi-dei-contratti-locazione-uso-transitorio-finalita-turistica/ )

Se dunque le conseguenze in caso di errato inquadramento possono essere pesanti, la disponibilità di fruire di una pluralità di strumenti, da scegliere e utilizzare accuratamente, consente di gestire le nuove esigenze del mercato e le nuove offerte del digitale meglio di quanto possa apparire.

Residenziale e medium term rental

Il Comune di Milano ricorda con una brillante iniziativa divulgativa l’applicazione della normativa inderogabile del 1998 a tutte le locazioni residenziali, anche quando vengono concluse on line tramite portali di intermediazione turistica e immobiliare. Il Comune interviene in particolare sulle locazioni sotto i diciotto mesi concluse per esigenze transitorie non turistiche: se l’alloggio locato si trova in un Comune con più di 10000 abitanti, è obbligatorio sempre e comunque attenersi alle disposizioni previste per i contratti locativi di durata (praticamente) quinquiennale a canone concordato (noti come contratti 3+2). In caso contrario, la conseguenza è seria e su richiesta del conduttore può arrivare alla sostituzione della pattuizione sulla durata transitoria sotto i 18 mesi con la durata prevista come regola generale (sostanzialmente) di otto anni (4+4).

Confidiamo quindi che anche gli altri Comuni sopra i 10000 abitanti si adoperino per rendere nota questa normativa: una legge a tutela del conduttore, datata ma incisiva e, soprattutto, foriera di problemi seri al proprietario quando il canone pattuito è comunque basso e l’inquilino decide di rimanere nell’alloggio beneficiando degli otto anni normativamente previsti, a dispetto della diversa durata pattuita.

Questo avviene perché in Italia non è possibile liberamente disciplinare gli accordi locatizi. In deroga al principio dell’autonomia privata delle parti di cui all’art. 1322 codice civile, la Legge 431 del 1998 impone alcune disposizioni inderogabili: se le parti decidono di discostarsene, automaticamente le disposizioni normative imperative sostituiranno quelle pattizie. In materia di durata della locazione a uso abitativo – non con finalità turistica – questa normativa prevede che possano essere validamente conclusi contratti di locazione di durata inferiore ai 18 mesi solo se sussistono comprovate esigenze transitorie e se vengono rispettati gli specifici requisiti richiesti dalla Legge 431/1998.

Cos’è il regime del canone concordato obbligatorio

È uno strumento introdotto dalla L. 431/98 alternativo ai contratti a canone libero che per regola generalo, non possono aver durata inferiore ai 4 anni rinnovabili per altri 4. La L. 431/98 è una normativa volta a mitigare il disagio abitativo: consente quindi di ovviare ai limiti di durata di (praticamente) 8 anni della locazione a canone libero solo se viene adottato il regime sul canone concordato e comunque per un periodo non inferiore ai 5 anni (3+2) di cui all’art. 2 co.3 L. 431/98. Il regime del canone concordato viene ricavato dalla lettura combinata della L.431/98, del DM del 16 gennaio 2017 e degli accordi locali e si applica sempre e inderogabilmente ai contratti di locazione aventi durata (praticamente) quinquinnale. Fin qui, un tema che raramente coinvolgerebbe i portali della Hospitality.

Ma la L. 431/98 consente di scendere ulteriormente con la durata, in presenza di comprovate esigenze di natura transitoria: generali (art. 5 co.1 L. 431 del 98) o specifiche per studenti universitari (art. 5 co. 1-2 L. 431/98). Se si tratta di locazioni di alloggi posti in Comuni con più di 10.000 abitanti: in tutti questi casi, le parti devono attenersi al regime di canone concordato previsti dagli Accordi locali.

Questi Accordi locali sono conclusi fra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative sul territorio e indicano i canoni da applicare, sulla base di alcuni parametri, i Contratti Tipo da utilizzare e gli ulteriori requisiti da rispettare per la validità del contratto e gli adempimenti per ottenere i benefici fiscali. 

Si tratta di uno strumento così pensato dal Legislatore per calmierare i canoni degli immobili e agevolare così gli inquilini con esigenze abitative, seppur transitorie, sostenendo i proprietari grazie all’accesso ad alcuni benefici fiscali.

Il ricorso a questo tipo di contratto è spesso agevolato dalle realtà locali legate al Real Estate residenziale poste a supporto del disagio abitativo. Per Milano, per esempio, l’associazione Milano Abitare, della Fondazione Welfare Ambrosiano, si è fatta promotrice dell’iniziativa del Comune e propone il canone concordato come nuovo strumento d’intervento equo e conveniente offrendo ulteriori incentivi per i proprietari nel caso dei contratti di durata quinquiennale (3+2).

I medium rental conclusi tramite portali

Con la diffusione dello smart working e dell’holiday working è esplosa una inaspettata richiesta di alloggi per durate non più brevi (diciamo, sotto i trenta giorni) e per finalità non più turistiche. Così,  dopo un primo momento di riflessione, i principali player italiani hanno introdotto anche questa soluzione tra i prodotti rental offerti. Sono però inciampati nella normativa vincolistica del 1998 esponendo gli inconsapevoli proprietari degli alloggi offerti tramite i loro portali al rischio di nullità della clausola di durata. Di questo tema si è occupato il gruppo Airbnb, che ha accolto un avviso pubblico di manifestazione di interesse della direzione Casa del Comune di Milano, accettando di pubblicare sul portale modelli di contratti di locazione di medio-lungo periodo a canone concordato. Non è chiaro come mai non appaia analogo modello per tutti gli altri Comuni con più di 10000 abitanti, ma possiamo supporre che sia solo un ritardo organizzativo.

I contratti proposti da Airbnb ricalcano le disposizioni previste dai modelli allegati all’Accordo Tipo della città di Milano del 2019 per le locazioni abitative di natura transitoria di durata inferiore a 18 mesi e quelle per studenti universitari (di durata compresa tra i 6 e i 36 mesi), con qualche clausola di coordinamento – probabilmente da ben esaminare – rispetto ai Terms of service della piattaforma. 
L’iniziativa non comporta nessuna novità dal punto di vista giuridico, quindi. Ma l’attenzione dei player della Hospitality verso la normativa locatizia inderogabile italiana che regola i medium term non turistici e la trasparenza proposta da alcune piattaforme, tra cui Airbnb, è certamente lodevole, potendo portare ad alleviare il crescente contenzioso su queste particolari tipologie locatizie. Restano invece svincolate dal regime del canone concordato le formule di offerta di alloggio medium term per le quali il Legislatore non ha ritenuto di dover proporre una particolare tutela dell’inquilino. Ma questa è altra questione.

Conversione del Decreto sostegni: due novità per i proprietari

Oggi, 6 maggio, la Legge di conversione del c.d. Decreto Sostegni (DL 41/2021) è stata approvata al Senato. Il testo passa ora alla Camera. Tra gli emendamenti approvati, due coinvolgono il Real Estate in modo incisivo. Uno, sfavorevole ai proprietari, prevede l’ulteriore proroga del cosiddetto “blocco degli sfratti”: e questo malgrado da più di un Tribunale sia già stata sollevata la questione di illegittimità costituzionale della misura (v. Ord. Tribunale Barcellona Pozzo di Gotto del 13.01.2021 e del Tribunale di Rovigo del 15.01.2021). Il Secondo, l’anticipazione del momento in cui opera l’esenzione del pagamento dell’imposta sul reddito, ma solo per le locazioni ad uso abitativo.

La proroga del “blocco degli sfratti”

Previsto dall’art. 40 bis del disegno di legge (Disposizioni per la cessazione della sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili) prevede una nuova proroga della “sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili…limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione …del decreto di trasferimento dì immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari:

 a) fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020;

 b) fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1 ottobre 2020 al 30 giugno 2021.”

Dopo più di un anno di operatività della sospensione dei provvedimenti di sfratto – da ultimo prevista fino al 30 giugno 2021-  il riavvio delle procedure avverrà quindi in tre scaglioni:

– per le morosità sorte prima del 28 febbraio 2020, le esecuzioni riprenderanno dal 1° luglio 2021, così come previsto dall’art. 103, comma 6, del DL 17 marzo 2020, n. 18, convertito;

per le morosità sorte tra il 28 febbraio 2020 e il 30 settembre 2020, le esecuzioni riperderanno dal 1° ottobre 2021;

per le morosità sorte tra il 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021, le esecuzioni riprenderanno dal 1° gennaio 2022.

Alte le preoccupazioni di Confedilizia che da tempo si oppone al provvedimento contestando specialmente due aspetti: mancanza di differenziazione delle situazioni e l’irragionevole protezione di occupazioni abusive anche precedenti alla pandemia.

Da ricordare che tra le motivazioni sollevate dai Tribunali vi è proprio la mancata adeguatezza e proporzionalità del sacrificio imposto ad alcuni cittadini, per la tutela indiscriminata di un altra categoria (inquilini-debitori), insieme alla violazione del diritto alla giustizia per la tutela dei propri diritti, violazione delle norme del giusto processo, sotto il profilo della parità tra le parti e della ragionevole durata dello stesso. Principi tutelati non solo dalla nostra costituzione ma anche dall’art. 6 della CEDU.

Canoni non percepiti ed esenzione dal pagamento dell’imposta

ll Secondo emendamento coinvolge i proprietari di immobili dati in locazione ad uso abitativo che non stanno percependo i canoni a causa di inquilini morosi. Con un’altra correzione le Commissioni sono intervenute sull’art. 3-quinquies del decreto Crescita (D.L. 34/2019) estendendo l’esenzione del pagamento dell’Irpef sui canoni di locazione non percepiti a partire dal momento della notifica dello sfratto o dall’ingiunzione di pagamento, anche ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2020, finora esplicitamente esclusi. La disposizione ha effetto per i canoni non percepiti a partire dal 1° gennaio 2020.

Per una panoramica sui canoni di locazione non percepiti relativi ad immobili locati per uso diverso da quello abitativo invece HLL rimanda al post precedente del 29 aprile.

Imposte su canoni non percepiti: la svolta della C.T.R. Puglia per le locazioni a uso commerciale

Buone notizie per il Real Estate e non solo per l’imminente decollo del Recovery Plan: anche dal sistema giudiziario italiano giungono cenni di nuove consapevolezze in supporto del Real Estate commerciale – e, quindi, ricettivo. La Commissione Tributaria Regionale della Puglia propone un nuovo principio interpretativo a favore dei proprietari di immobili a uso diverso dall’abitativo costretti (fino ad oggi) a pagare le imposte sui canoni di locazione dichiarati, anche se non percepiti per morosità del conduttore, fino al definitivo accertamento dello scioglimento della locazione. Discostandosi dall’orientamento giurisprudenziale e amministrativo precedente la C.T.R. Puglia, con Sentenza n. 63 dello scorso 13 gennaio, stabilisce che il locatore può legittimamente presentare una nuova dichiarazione dei redditi (integrativa a favore) che, per la determinazione dell’imposta, riporti soltanto il valore catastale dell’immobile e non più il canone di locazione (non percepito). In altre parole, “in caso di mancata dichiarazione di redditi da contratto di locazione commerciale, non è dovuto il maggior reddito se i canoni di locazione, in presenza di sfratto convalidato con ordinanza del tribunale, non sono stati percepiti, dovendo il carico fiscale essere ragguagliato alla capacità contributiva e quindi alla effettiva ricchezza a disposizione del contribuente” (Massima).

La regola generale per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo è dettata dall’art. 26 TUIR (Dpr 917/86) come riformato dal Decreto Crescita (D-L n.34/2019 convertito) e prevede che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.  Secondo l’interpretazione consolidata ciò significava che il relativo canone, ancorché non percepito, dovesse esser dichiarato e tassato nella misura in cui risulta dichiarato dal contratto di locazione, fino a procedimento giurisdizionale concluso che dimostra la cessazione della locazione.

Per la locazione di immobili ad uso abitativo la situazione è in parte diversa, grazie alle (relativamente recenti) modifiche. In questo caso i canoni “se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento(art. 26 TUIR). Ciò significa che è consentito al contribuente/ locatore che non abbia incassato i canoni di locazione di non tassare gli stessi già dopo l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

Data la dubbia ragionevolezza della previsione per le locazioni c.d. a uso commerciale, in passato, si era ricorso anche Corte costituzionale con sentenza n. 362 del 26 luglio 2000, che aveva tuttavia confermato la costituzionalità dell’articolo (ex 23, ora 26 TUIR), affermando che i proprietari che non incassano i canoni di locazione risultano comunque tutelati dagli ordinari strumenti di risoluzione contrattuale previsti dalla legge: quali la risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (ex art. 1454 c.c.), la risoluzione in applicazione di una Clausola risolutive espressa (ex art. 1456 c.c.), o ancora la risoluzione convenzionale. Tuttavia si tratta di tutele incerte (dipendenti dall’esito del procedimento giudiziario) e comunque lente e ritardate rispetto all’obbligo di pagamento delle imposte: tanto che la conseguenza, in concreto, è l’esposizione di molti proprietari alla beffa di dover pagare per una ricchezza (canone) non esistente.

Dalla lettura della massima si evince che è proprio sul principio costituzionale di capacità contributiva (art. 53 Cost.) che si è basata la Corte Territoriale pugliese, con l’affermazione che le imposte devono essere pagate sulla “effettiva ricchezza a disposizione del contribuente“. Pertanto, a decorrere dall’anno di imposta in cui è stata resa l’ordinanza di convalida dello sfratto, l’eventuale presentazione da parte del locatore di una dichiarazione dei redditi che, ai fini della determinazione della imposta, non riporti i canoni di locazione non percepiti, deve considerarsi legittima.

Anche se il focus dei nostri professionisti verrà tenuto nei prossimi post sul potente impatto del Recovery Plan nel segmento Hospitality, non mancheremo di segnalare se questa impostazione dei giudici pugliesi verrà confermata in altre Corti o, meglio ancora, recepita da un idoneo intervento perequativo del nostro Legislatore.

Contratti validi e qualche tip per una Hospitality che (forse) riparte

Si è appena concluso il Seminario di Specializzazione organizzato da Euroconference Legal su Diritto e contrattualistica della Hospitality. Docenti, i nostri professionisti Donatella Marino ed Elena Olivetti, Presidente dell’Associazione Arbitrando.

Al centro i nuovi contratti utilizzati dalle diverse tipologie di player per rendere ottimale la redditività del Real Estate. Un settore tra i più colpiti dall’emergenza sanitaria. Il Real Estate deve anche affrontare alcuni temi specifici: il blocco degli sfratti che ha riattivato la crisi delle locazioni abitative tradizionali, il crollo del turismo che ha messo in ginocchio gli short term, e la riduzione/rinegoziazione dei canoni per le locazioni commerciali.

Durante il corso di Euroconference Legal sono stati affrontati tutti i temi più critici inquadrandoli all’interno dei principi generali dell’ordinamento italiano ed europeo, della normativa emergenziale e della giurisprudenza.

Il focus è stato messo sui problemi più attuali: come il boom del momento, il medium term rivolto all’holiday working. Un toccasana per i player della Hospitality, che hanno potuto continuare ad operare anche in assenza di turisti utilizzando delle soluzioni che in qualche modo evochino i contratti di locazione c.d. transitori. In realtà, il ricorso a questa fattispecie contrattuale presenta insidie pericolosissime, i cui danni affioreranno alla loro scadenza, fra qualche mese. Una preoccupazione che spesso frena anche gli investitori esteri che cominciavano a guardare con interesse anche al Real Estate residenziale italiano, fino all’esplosione della crisi.

Una particolare attenzione è stata posta anche sulle cancellation policy delle piattaforme internazionali e domestiche, specialmente in vista della stagione estiva che sta spingendo le prenotazioni verso le vette pre-Covid.

Un concetto, quello della prenotazione, che sul piano giuridico non trova una collocazione unica e che va gestito contrattualmente per evitare spiacevoli sorprese. Come capitato del resto durante la prima ondata Covid.

Centrale, nella trattazione, sono stati i singoli contratti utilizzati dagli operatori per acquisire la disponibilità degli immobili dai proprietari, siano essi persone fisiche, società o fondi. Con un ex cursus sulla trasformazione progressiva degli istituti tradizionali. Sono state rapidamente esaminate le più frequenti (una decina) tipologie negoziali con cui operano i cosiddetti nuovi Property Manager. E’ stata ampiamente trattata la trasformazione della mediazione immobiliare, evolutasi nelle forme della intermediazione on line: si è visto, per esempio, il contenzioso che sta coinvolgendo il gruppo Airbnb, collocato dalla giurisprudenza europea tra gli intermediari che operano nell’ambito dell’Information Society Services consacrandone l’uscita dal settore della mediazione immobiliare regolamentata. O delle agenzie di viaggio, progressivamente sostituite dal successo delle On line Travel Agencies (OTA): tra i pionieri, il modello Booking.

Nei prossimi post, grazie al supporto dei professionisti di HLL, offriremo qualche tip per sciogliere alcuni dei nodi più frequenti, estrapolandoli dalla trattazione del corso e rendendoli in un linguaggio accessibile anche agli operatori senza competenze legali specifiche, nel consueto tentativo di offrire spunti, idee e, qualche volta, soluzioni a chi ci segue. 

Alloggio locato a uso ricettivo extralberghiero: un rischio da evitare

Immobili locati a uso abitativo ma utilizzati come struttura ricettiva: un errore tanto diffuso quanto pericoloso, per le ricadute sia civilistiche che fiscali. Generato dalla convinzione che per rendere disponibile un alloggio a un gestore di struttura ricettiva “extra-aberghiera” sia corretto utilizzare un contratto di locazione ad uso abitativo, questo errore è ricorrente per le soluzioni evocative degli alloggi residenziali come le CAV (case vacanza). Ma è comune anche per gli affittacamere: strutture che, malgrado il nome possa trarre in inganno, sono in realtà dei veri e propri (seppur piccoli) alberghi.

Il punto è che gli esercizi ricettivi sono considerati nel nostro ordinamento attività commerciali: lo strumento locativo corretto è quindi la locazione ad uso diverso la cui disciplina è contenuta nella L. 392/1978 artt. 27 ss. Questo sempre che non ricorrano altre fattispecie contrattuali, come l’affitto di azienda o altre tipologie di accordi di gestione.

Sul punto, illuminante la recente decisione della Cass. Civile Sez. 2 n. 21562/ 2020, che, confermando l’impostazione della Corte d’appello, definisce l’attività di affittacamere (svolta dal Property Manager che gestiva l’immobile) , ancorché non alberghiera, “comunque attività commerciale, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi. La vicenda verteva su una questione condominiale ma il principio è ovviamente applicabile in tutto l’ambito civilistico.

Con l’occasione la Suprema Corte ha ribadito l’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghierain quanto presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, come un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico, prevedendo non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e previsto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno”.

Ne abbiam parlato attraverso il nostro professionista Donatella Marino e la collaborazione della Presidente di Arbitrando Elena Olivetti nel corso della prima giornata del seminario di specializzazione di Euorconference Legal, insieme all’analisi di altri errori diffusi e pericolosi rilevabili nella prassi del Real Estate rivolto alla ricettività e alla Hospitality.

La seconda giornata, che si terrà online martedì 20 aprile, si soffermerà sui nuovi contratti del Property Manager e sui ruoli e la disciplina delle varie figure di intermediari che operano in questo settore.