La prima parte del 2026 si conclude e ne approfittiamo per riassumere i principali temi su cui come Hospitality Law Lab abbiamo accompagnato operatori e istituzioni nell’interpretazione delle novità normative e delle decisioni dei nostri giudici.

Abbiamo visto insieme:

• l’evoluzione della disciplina europea delle locazioni Short Term, evidenziando come il mercato stia superando il tradizionale concetto di “affitti brevi” per approdare a quello di una vera e propria ospitalità digitale, caratterizzata da nuovi obblighi informativi e maggiore trasparenza, anche alla luce dell’entrata in vigore del Regolamento (UE) 2024/1028 sui dati STR.
• i poteri attribuiti ad alcuni Comuni volti al contenimento della ricettività, anche alla luce delle decisioni della Corte Costituzionale e delle più recenti pronunce dei giudici amministrativi, impegnati a mantenere il delicato equilibrio tra tutela del territorio, libertà d’impresa e disciplina dei vincoli d’uso. Un dibattito reso ancora più attuale dai nuovi interventi regolamentari adottati da alcune grandi città, tra cui Roma Capitale
• ⁠le nuove tematiche sulla riqualificazione del patrimonio edilizio
• ⁠le novità delle Residenze Turistico-Alberghiere (RTA), 
• il forte sviluppo dell’affordable housing, con particolare attenzione agli studentati, 
• le implicazioni derivanti dalla nuova disciplina europea in materia di prestazione energetica degli edifici.
• la trasformazione digitale del settore. Dall’identificazione dell’ospite tra TULPS, GDPR e strumenti di intelligenza artificiale, fino ai rischi connessi ai cyber-attacchi, ai deepfake negli annunci immobiliari e al phishing
• ⁠i consueti approfondimenti di carattere tributario, dedicati alle novità in materia di locazioni abitative, cedolare secca, DAC7 e ai sempre più delicati confini dell’imprenditorialità nelle locazioni brevi. 

Come Hospitality Law Lab, continueremo a monitorare le evoluzioni normative e giurisprudenziali insieme a tutti nostri Partner, Donatella Marino, Vincenzo Franceschelli, Giuseppe Marino, Alessio Lanzi, Bruno Castellini, Guido Alberto Inzaghi, Angelo Giuliani, Luigi Vele, Luigi Nassivera, Carlo Alberto Rezzani, Benedetta Mussini, Francesca Locatelli, Giada Beghini, Tamara Corazza, Sara D’Urso, offrendo chiavi di lettura operative e strumenti di interpretazione per accompagnare operatori, investitori e istituzioni in un settore che resta, più che mai, centrale per lo sviluppo del Paese.

Il filo conduttore del supporto dei nostri professionisti è rimasto costante: offrire interpretazioni giuridiche attente, ma al tempo stesso operative e accessibili, in un contesto nel quale l’innovazione tecnologica e l’evoluzione del mercato procedono con una velocità spesso superiore a quella della produzione normativa. 

Qual è stato il filo conduttore dei primi sette mesi del 2026 nel diritto dell’hospitality?

Il 2026 ha segnato il definitivo superamento della distinzione netta tra diritto immobiliare classico e diritto digitale. Oggi gestire una struttura ricettiva, un immobile locato anche per periodi brevi o un’operazione di Real Estate significa dominare un ecosistema complesso. Le decisioni della Corte Costituzionale e della giustizia amministrativa hanno da un lato confermato il potere dei Comuni nel conformare l’uso degli immobili per esigenze pubbliche ed edilizie, ma dall’altro hanno ribadito che la libertà di iniziativa economica non può essere sacrificata a fronte di vincoli irragionevoli o non sostenibili economicamente, come nel caso dello svincolo dalla destinazione alberghiera.

Sul fronte digitale e tecnologico, quali sono state le criticità più rilevanti trattate sul blog?

Certamente la cybersecurity e la tutela dell’operatore sulle piattaforme. Da un lato, abbiamo assistito all’esplosione di sofisticate campagne di phishing e truffe informatiche legate alla gestione dei dati dei guest e delle credenziali sulle OTA, in concomitanza con la piena applicazione del Regolamento (UE) 2024/1028 sulla trasparenza dei dati negli affitti brevi. Dall’altro lato, abbiamo affrontato l’uso dei Deepfake e dell’intelligenza artificiale negli annunci immobiliari. Oggi le immagini sintetiche generano truffe complesse che impongono una rigorosa compliance con l’AI Act e il Digital Services Act per garantire trasparenza e limitare le responsabilità penali e civili.

Cosa è emerso invece in merito al rapporto tra Host, Property Manager e piattaforme OTA?

Abbiamo ribadito un principio chiave: le piattaforme digitali non sono autorità pubbliche ed esercitano poteri che incontrano precisi limiti nel diritto europeo e italiano. La sospensione o la cancellazione di un account non può avvenire sulla base di motivazioni generiche o decisioni meramente automatizzate. I regolamenti P2B e DSA impongono un contraddittorio effettivo, trasparenza e proporzionalità. L’operatore bloccato ingiustamente ha strumenti concreti per reagire, fino al ricorso d’urgenza avanti al giudice italiano.

Anche sul piano fiscale e regolatorio ci sono stati importanti scossoni. Quali ricordate?

Tra le novità più significative della Legge di Bilancio 2026 spicca la rimodulazione della presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi, con l’obbligo di apertura della partita IVA a partire dal terzo appartamento locato nello stesso periodo d’imposta. Inoltre, resta aperto il contenzioso sull’applicabilità della cedolare secca per le locazioni ad uso abitativo stipulate con conduttori società (ad esempio ad uso foresteria), dove la giurisprudenza di Cassazione continua a dar ragione ai locatori valorizzando la reale destinazione abitativa del bene, a fronte di una posizione ancora restrittiva del Fisco.

Qual è il messaggio chiave con cui salutare i lettori prima della pausa estiva?

Che la tutela giuridica non si improvvisa ma si pianifica. Dalla redazione di condizioni contrattuali trasparenti e conformi alle norme sui consumatori, fino all’adozione di misure di protezione dei dati e sicurezza informatica, essere “sul pezzo” significa prevenire i rischi anziché subirli. Ci prendiamo una breve pausa estiva, pronti a ripartire a settembre per continuare ad accompagnare Host, Property Manager, investitori e professionisti nelle sfide di un mercato in costante evoluzione. 

Buona estate a tutti. Ci ritroveremo a settembre con nuovi approfondimenti e nuove sfide.