Si consolida il supporto della Consulta ad albergatori ed RTA (Residenze turistico-alberghiere): si possono liberare del vincolo urbanistico ricettivo-alberghiero. Sempre che ne sussistano i presupposti, ovviamente. Per esempio, un albergo che non rende non può essere costretto a restare tale se perde la convenienza economica. Con sentenza del 2025, la Corte costituzionale ha bocciato l’art. 2, comma 2, della Legge Regionale Liguria n. 1/2008, che non prevedeva la comprovata non convenienza economico-produttiva tra i motivi per liberare un immobile dal vincolo di destinazione alberghiera. Una lacuna che, secondo i giudici delle leggi, viola gli artt. 3 e 41 della Costituzione.

Il vincolo alberghiero – introdotto nel secondo dopoguerra e poi recepito nella legge quadro sul turismo (L. n. 217/1983), ora superata – presidia il patrimonio ricettivo e l’equilibrato sviluppo del mercato immobiliare. Tuttavia, ove imponga la prosecuzione di un’attività strutturalmente in perdita, entra in conflitto con il nucleo essenziale della libertà di iniziativa economica privata. Tale tensione viene risolta dalla pronuncia in esame introducendo, tra i presupposti di svincolo, la non convenienza economico-produttiva, parametro già consolidato a livello statale, normativo e giurisprudenziale.

Abbiamo già approfondito con i nostri professionisti il tema del vincolo di destinazione urbanistica alberghiera, la sua storia e i suoi risvolti sul mercato odierno (ecco il link https://hospitalitylawlab.net/2026/06/12/vecchi-alberghi-che-diventano-splendidi-appartamenti-le-rta ). Oggi, insieme alle nostre partner Donatella Marino e Benedetta Mussini, abbiamo analizzato la Sentenza n. 143/2025 della Corte Costituzionale, valutando come questa e altre decisioni analoghe stiano provando a modificare l’approccio alla materia. 

Da quale situazione nasce la pronuncia della Corte?

Tutto nasce da un caso concreto. La società proprietaria di un hotel ad Ameglia si è vista respingere dal SUAP comunale la richiesta di svincolo dalla destinazione alberghiera. Il motivo: la normativa regionale ligure consente la rimozione del vincolo per “sopravvenuta inadeguatezza della struttura rispetto alle esigenze del mercato” solo in due ipotesi tassative:

1. quando l’adeguamento agli standard è oggettivamente impossibile per vincoli edilizi, monumentali o paesaggistici insuperabili;
2. quando la struttura si trova in ambiti territoriali inidonei; da questi ambiti, però, si escludono le zone storiche, quelle residenziali urbane e la fascia entro 300 metri dalla costa.

La norma regionale non riserva alcuna rilevanza al dato economico. 

Il TAR Liguria, constatata l’impossibilità di un’interpretazione costituzionalmente orientata della norma, ha sollevato la questione davanti alla Corte costituzionale, che l’ha giudicata fondata, con riferimento agli artt. 3 e 41 della Costituzione.

Quali sono le tre ragioni della bocciatura da parte della Consulta?

Per la Corte, ignorare del tutto il profilo economico produce un “assetto irragionevole degli interessi contrapposti“. L’argomentazione si sviluppa lungo tre direttrici.

→ Una norma che non funziona sul territorio ligure

Le due ipotesi previste dalla legge regionale Liguria non coprono tutte le situazioni di effettiva insostenibilità economica. Anzi, la conformazione del territorio ligure – con la sua costa densamente urbanizzata – ne riduce drasticamente i casi di concreta applicazione. Il risultato è un sacrificio sproporzionato per l’imprenditore, senza che a esso corrisponda un reale beneficio per la collettività.

→ Un vincolo che si ritorce contro sé stesso

C’è poi un paradosso: un vincolo così rigido impedisce qualsiasi valutazione su possibili usi alternativi dell’immobile, finendo per frustrare proprio quegli obiettivi – la tutela del patrimonio ricettivo e dei livelli occupazionali – che ne avevano giustificato l’introduzione. Un albergo abbandonato al degrado, del resto, non giova a nessuno.

→ Il principio del “minimo sacrificio”

Un vincolo pressoché immutabile colpisce al cuore la libertà d’impresa, violando il principio che impone di scegliere, tra le misure disponibili, quella che comporta il minor sacrificio degli interessi coinvolti. Attenzione, però: la Corte non apre la porta a svincoli facili. La non convenienza andrà dimostrata oggettivamente, alla luce delle effettive potenzialità della struttura nel contesto di riferimento. Non basterà, insomma, lamentare generiche difficoltà.

Cosa cambia adesso?

Le ricadute di tale adeguamento della normativa regionale ai criteri già previsti a livello nazionale e ai princìpi ribaditi dalla costante giurisprudenza amministrativa sono d’immediata evidenza: pur senza legittimare qualsiasi scelta imprenditoriale, amministrazioni e giudici (liguri) dovranno valutare la permanenza della convenienza dell’attività alberghiera, quale parametro selettivo rigoroso, da apprezzarsi oggettivamente in relazione alle effettive potenzialità della singola impresa e al contesto in cui opera.

La sentenza, in definitiva, chiama i Legislatori regionali a ripensare i vincoli di destinazione ricettiva, riconoscendo all’insostenibilità economica il ruolo di presupposto autonomo. Turismo, tutela dell’occupazione e libertà d’impresa non sono interessi antitetici: la Consulta ha indicato con chiarezza il quadro entro cui il loro bilanciamento s’impone.