Criticità in arrivo dall’Europa, per questo autunno, ma anche dalle Regioni italiane: sul solco della sentenza della Corte costituzionale del dicembre 2025, molte Regioni stanno prendendo nuove posizioni. 

→ Per esempio, la Regione Puglia. Proprio la nuova disciplina pugliese consente di mettere a fuoco uno dei problemi giuridici che sta causando la confusione normativa cui stiamo assistendo: dire che un proprietario di casa che esercita nella sua dimora privata una “attività di locazione non imprenditoriale” costituisce un ossimoro. 

→ Ma questa espressione, ormai ricorrente nei provvedimenti legislativi che trattano il settore, non costituisce solo una terminologia sbagliata: contribuisce ad alimentare la progressiva contrazione del diritto di proprietà, generando altri problemi. I proprietari, privati delle necessarie risorse economiche, si troveranno nell’impossibilità non solo di garantire l’ordinaria manutenzione degli immobili, ma anche di sostenere gli investimenti necessari per la riqualificazione e l’efficientamento energetico, richiesti proprio dall’Europa.

→ È importante, invece, che il Legislatore, europeo, nazionale o regionale – così come l’interprete del diritto – contribuisca al corretto funzionamento del settore della Hospitality, contenendo i problemi di possibile overtourism senza affossare settori come l’immobiliare e il turismo. 

La proposta dell’Europa sugli “affitti brevi”, così come le nuove regolamentazioni regionali e comunali, dovranno essere redatte con la massima attenzione e non solo sull’onda delle spinte politiche, in quanto comporteranno ricadute sugli investimenti, sul PIL e sulle economie locali, sulla residenzialità, sulla qualità dell’accoglienza turistica e sulla trasformazione del tessuto urbano. E, se le norme non saranno scritte bene, alimenteranno anche i costi della collettività e dei privati, impegnando i nostri giudici in complesse attività interpretative.

→ La proposta UE è, per ora, solo una (recentissima) proposta, sulla quale torneremo a breve, e su cui alcuni professionisti di Hospitality Law Lab sono già impegnati. Ne parleremo anche nell’imminente webinar di Euroconference Legal, docente il nostro partner Donatella Marino. 

→ Nel webinar parleremo anche delle criticità interpretative e applicative e delle decisioni giurisprudenziali legate ad alcune norme regionali (Toscana, Lombardia) oltre che della nuova disciplina prevista dalla Regione Puglia, se concluderà l’iter. Il disegno di legge pugliese sulle locazioni turistiche mira, come già per Regione Toscana, a conferire ad alcuni Comuni specifici poteri di perimetrazione del fenomeno, introducendo la possibilità di fissare tetti massimi o requisiti qualitativi per gli alloggi destinati a locazioni turistiche. 

→ L’iniziativa pugliese riporta, dunque, in primo piano il confine critico tra individuo-persona fisica che loca la propria dimora privata (ancorché attraverso intermediari) e gestore di attività imprenditoriale. E non solo sul piano civilistico, per il robusto impatto che questo tema assume in sede condominiale.

→ L’equivoco comporta ricadute anche in sede amministrativa, relativamente all’applicabilità (o meno) delle norme previste per gli esercizi pubblici (non ultima, il diritto ad accedere per sopralluoghi e controlli nella dimora privata previsto dalla norma pugliese, certamente non applicabile tout court all’abitazione del cittadino, sia che si tratti del proprietario stesso o di un suo inquilino).

→ Anche sul piano fiscale è indispensabile distinguere tra mera rendita del patrimonio immobiliare posto in locazione dalla persona fisica dal reddito da lavoro o da attività imprenditoriale, organizzata con articolati servizi. E ciò prima ancora di disturbare le presunzioni di imprenditorialità introdotte dalle ultime normative, come più volte chiarito dal nostro Partner fiscalista Luigi Vele. 

La sfida è tutelare il diritto all’abitare senza soffocare la dinamicità dell’Hospitality, garantendo certezza del diritto a investitori, gestori e proprietari.

Il tema sarà al centro del seminario dal titolo “Locazioni Turistiche Brevi e Ospitalità Digitale: aspetti civilistici, operativi e di sicurezza”, organizzato da Euroconference per il 30 settembre 2026, che vede come relatore la nostra Partner Donatella Marino e il possibile intervento degli altri nostri Partner fiscalisti, penalisti e amministrativisti. Il seminario è di sole tre ore, dunque intenso e ricco di spunti e documentazione di cui potranno fruire i corsisti, sarà sostenuto da casi pratici e case study con largo spazio alle domande. L’approccio è fortemente pratico e multidisciplinare per essere rivolto sia ad avvocati e fiscalisti sia ai player dell’Hospitality.

(ecco il link per trovare locandina, date e prezzi; ricordando sin d’ora che per i lettori di Hospitality Law Lab è prevista una scontistica dal prezzo di listino che verrà resa nota a breve sul nostro sito https://www.euroconference.it/centro_studi_forense/locazioni_turistiche_brevi_e_hospitality_digitale_aspetti_civilistici_operativi_e_di_sicurezza#)

Il nostro team di esperti di Hospitality Law Lab, composto da Donatella Marino, Vincenzo Franceschelli, Giuseppe Marino, Alessio Lanzi, Bruno Castellini, Guido Alberto Inzaghi, Simonetta Marchesi, Rosa Abbate, Angelo Giuliani, Luigi Vele, Luigi Nassivera, Giada Beghini, Tamara Corazza, Carlo Alberto Rezzani, Benedetta Mussini, Francesca Locatelli, Sara D’Urso, monitorerà costantemente le novità normative in itinere, pronto a fornire agli operatori del settore indicazioni precise e tempestive per orientarsi con sicurezza nell’anno che si apre.

Quale nodo giuridico ed economico viene riproposto nell’intervento pugliese?

Il provvedimento fa riemergere il dibattito sul confine tra il proprietario privato che conclude contratti di locazione turistica e gestori che esercitano attività nel settore Hospitality in forma imprenditoriale. Anche nella normativa pugliese ritroviamo l’ossimoro – ormai ricorrente, in quanto mai contestato adeguatamente, in quasi tutte le normative del settore (“Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale …”): “esercitare un’attività” si sostanzia, per l’appunto, nello svolgere un’attività lavorativa, eventualmente organizzata in forma imprenditoriale. Non si tratterebbe più del mero godimento da parte del proprietario del proprio bene immobile attraverso lo strumento del contratto di locazione. Ma ciò si pone in aperto conflitto con il dettato costituzionale e civilistico. La commistione tra la semplice fruizione dell’immobile e l’offerta strutturata di servizi imprenditoriali legati alla Hospitality necessita di un lessico giuridico corretto e criteri coerenti con il resto dell’ordinamento per evitare zone d’ombra interpretative.  

Che criticità comporta la confusione tra “privato locatore” ed esercizio ricettivo?

L’assenza di una distinzione trasparente e coordinata genera evidenti asimmetrie normative e potenziali distorsioni concorrenziali. Ma, soprattutto, alimenta i conflitti davanti ai nostri giudici, sempre più impegnati a fornire interpretazioni adeguate a queste espressioni lessicali giuridicamente scorrette. Senza contare che gli operatori professionali dello Short Term, come i c.d. Property Manager, che investono capitali e risorse per adempiere a rigidi obblighi amministrativi, fiscali e igienico-sanitari, chiedono un quadro normativo certo. Parallelamente, il privato proprietario deve poter disporre liberamente del proprio bene senza subire una ingiustificata equiparazione all’attività d’impresa.  

Quali sono le prospettive per la nuova stagione?

Il quadro regolatorio dell’ospitalità è in forte evoluzione e richiede un’analisi costante dell’interazione tra norme europee, statali e regionali, da una parte, e delle posizioni dei nostri giudici, dall’altra. Il nostro team di accademici e professionisti esperti del settore manterrà un monitoraggio continuo su questi temi, pronto a fornire consulenze chiare e strumenti operativi precisi. I nostri professionisti sono anche chiamati a intervenire come relatori o docenti in diversi webinar, proprio su queste novità (“Locazioni Turistiche Brevi e Ospitalità Digitale: aspetti civilistici, operativi e di sicurezza”, organizzato da Euroconference per il 30 settembre 2026). Inoltre, alcuni partecipano anche alla predisposizione dei commenti alle diverse bozze di legge. Hospitality Law Lab continuerà dunque a mantenere aggiornati e informati investitori, operatori e professionisti del diritto sull’evoluzione di questo complesso ma stimolante settore.