Il 2026 si apre con un diritto della Hospitality rinnovato nei suoi principi cardine. Sul finire del 2025, una sentenza di vertice ha inciso sull’assetto dei rapporti tra regolazione pubblica, iniziativa economica e governo del territorio, con ricadute sui modelli di ospitalità, sulla valorizzazione degli asset immobiliari e sugli investimenti. A questo si affianca una legge di bilancio che rafforza il ruolo del turismo come settore strategico per l’Italia.

Il perimetro giuridico entro cui operatori, investitori e amministrazioni si muoveranno risulta così ridefinito: da un lato, una rinnovata centralità della regolazione locale; dall’altro, la l’affermazione dei principi di proporzionalità e ragionevolezza quali criteri di tenuta del mercato. 

La Sentenza n. 186/2025 della Corte Costituzionale ha in particolare riconosciuto, tra le altre, la legittimità dei limiti imposti a livello locale dai Comuni in caso di overtourism, se nel rispetto dei principi di proporzionalità e ragionevolezza (vedi qui l’intervista alla nostra Partner Donatella Marino resa ad Idealista.it,

https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/01/16/312622-sentenza-affitti-brevi-avvocato-marino-il-vero-nodo-e-la-mancanza-di), su cui torneremo a breve. 

Ne deriva un sistema variabile: il bilanciamento tra interessi pubblici e privati dovrà essere ricostruito caso per caso, con inevitabile crescita delle liti giudiziarie e riflessi sulle operazioni immobiliari degli asset ricettivi.

Sul piano normativo, la Legge di Bilancio introduce misure che rafforzano il ruolo del turismo. Sul fronte degli investimenti, vengono potenziati i meccanismi di sostegno allo sviluppo dell’offerta turistica, con attenzione alla destagionalizzazione dei flussi, alla digitalizzazione dell’ecosistema, alle filiere, ai criteri ESG e al turismo sostenibile, anche attraverso contributi a fondo perduto e rifinanziamento dei contratti di sviluppo. Sul piano fiscale, ci soffermiamo oggi solo su due interventi del Legislatore: uno relativo alle locazioni brevi in cui il locatore è persona fisica, l’altro relativo all’imposta di soggiorno. Vedi su Hospitality Law Lab la nostra intervista al nostro Partner Luigi Vele. Segnaliamo infine interventi di governance e qualificazione territoriale, quali l’istituzione del riconoscimento di “Destinazione turistica di qualità” o il rafforzamento delle infrastrutture digitali del Tourism Digital Hub. 

Per il 2026, dunque, questa è l’attesa: il turismo cresce, le città si trasformano, il Real Estate evolve verso modelli più ibridi, mentre normativa e giudici faticano a tenere il passo.

Come Hospitality Law Lab, continueremo a monitorare le evoluzioni normative e giurisprudenziali insieme a tutti  nostri Partner, riconfermati anche per il 2026, Donatella Marino, Vincenzo Franceschelli, Giuseppe Marino, Alessio Lanzi, Bruno Castellini, Guido Alberto Inzaghi, Simonetta Marchesi, Rosa Abbate, Angelo Giuliani, Luigi Vele, Luigi Nassivera, Giada Beghini, Tamara Corazza, Carlo Alberto Rezzani, Benedetta Mussini, Francesca Locatelli, Sara D’Urso, offrendo chiavi di lettura operative e strumenti di interpretazione per accompagnare operatori, investitori e istituzioni in un settore che resta, più che mai, centrale per lo sviluppo del Paese.

Di seguito l’intervista al nostro Partner, Luigi Vele.

La legge di Bilancio 2026 (i.e. L. 30 dicembre 2025, n. 199) interviene in modo significativo sul quadro normativo delle locazioni brevi e dell’imposta di soggiorno.

Quali interventi per le locazioni brevi?

Con riferimento alle locazioni brevi, a decorrere dal periodo d’imposta 2026, sarà obbligatoria l’apertura della partita IVA qualora siano destinati alla locazione breve più di due appartamenti nel medesimo periodo d’imposta.

La formulazione dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, recante la cd. “presunzione di imprenditorialità” in materia di locazioni brevi, è stata infatti modificata dall’art. 1, c. 17, L. n. 30 dicembre 2025, n. 199, che ha integralmente sostituito il testo originario, ridefinendo il confine tra gestione patrimoniale privata e attività d’impresa in tale materia. Ne consegue che, a partire dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 è applicabile esclusivamente nel caso in cui non più di due appartamenti siano destinati alla locazione breve per ciascun periodo d’imposta. Qualora, invece, il numero degli immobili superi tale soglia (dal terzo appartamento in poi), l’attività di locazione, indipendentemente dal soggetto che la esercita, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

Il superamento della soglia comporta l’esclusione dal regime della cedolare secca, l’obbligo di apertura della partita IVA, la riconduzione dei redditi nel regime del reddito d’impresa e l’assoggettamento agli ordinari obblighi contabili, dichiarativi e contributivi.

Cosa cambia invece per l’imposta di soggiorno?

Per quanto riguarda l’imposta di soggiorno, la legge di Bilancio consente di applicare anche per l’anno 2026 gli incrementi tariffari fino a un massimo di 2 euro oltre il limite ordinario.

L’intervento richiama il comma 492 dell’articolo 1 della legge n. 213/2023, modificando la destinazione del gettito derivante dall’incremento.

L’aumento si riferisce alle somme eccedenti il tetto di 5 euro previsto dalla normativa vigente, elevato a 10 euro per Roma Capitale, Venezia e per alcuni altri Comuni caratterizzati da presenze turistiche almeno venti volte superiori al numero dei residenti.

La legge di Bilancio 2026 conferma, al comma 683, la possibilità per tutti i Comuni di avvalersi delle misure incrementali anche nel 2026, prevedendo, tuttavia, che il 30% del maggior gettito sia destinato allo Stato e vincolato al finanziamento del fondo per l’inclusione delle persone con disabilità e del fondo per l’assistenza ai minori.