Fine anno, tempo di bilanci. Il 2025 si conclude con l’attesa sentenza della Corte costituzionale sulle norme toscane a contenimento del turismo. Ma è anche stato un anno che ha visto, nel mondo del diritto, diverse novità travolgere il Real Estate e il diritto della Hospitality: più rigore ma anche digitalizzazione dell’accoglienza, maggiore trasparenza fiscale, crescente attenzione verso il consumatore, nuove responsabilità delle piattaforme, delle strutture ricettive e dei Property Manager, prevenzione delle truffe online, turismo e housing sostenibile, il tutto da ricomporre nell’intreccio di norme europee, nazionali, regionali e ora, sempre più, comunali.
In particolare, il settore ha posto il focus:
→ sulle norme comunali volte a contenere l’overtourism, su cui sono appena arrivati i chiarimenti della Consulta pochi giorni fa. La nostra partner amministrativista Benedetta Mussini, insieme alla nostra fondatrice Donatella Marino, per i profili civilistici e a tutto il team degli avvocati amministrativisti dello Studio Inzaghi, primario studio del Real Estate italiano, è già al lavoro per approfondire i risvolti giuridici della sentenza sia per i loro clienti, investitori o gestori privati, sia per le pubbliche amministrazioni, sia per le associazioni di categoria, in modo da affrontare correttamente queste ultime impostazioni.
→ sul check-in digitale che, in virtù anche del chiarimento del Consiglio di Stato, oggi è regolato dall’incrocio di almeno 3 normative: l’art. 109 TULPS, il GDPR e l’AI ACT
→ sugli obblighi di trasparenza fiscale delle piattaforme e delle OTA, con la nota DAC 7 e successive interpretazioni
→ sulle nuove regole del DSA e dal DMA a tutela dell’utente di piattaforma / consumatore
→ sulla gestione dell’emergenza alloggiativa e del problema casa e, dunque,
→ sui nuovi modelli di Housing, dal Senior housing allo Student housing ai nuovi investimenti per l’edilizia abitativa, spesso sostenuti dal PNRR
→ sul supporto, ma anche sui limiti, delle ristrutturazioni e delle riqualificazioni, con particolare attenzione agli investimenti (e frazionamenti) delle RTA
→ sui nuovi obblighi imposti a tutti i tipi di stakeholder del settore Real Estate e Hospitality, dagli alberghi ai property manager e proprietari privati ma anche strutture residenziali di diverso tipo verso ospiti (Guest), conduttori, consumatori e viaggiatore.
Per questo è nato Hospitality Law Lab: assistere con la massima competenza i propri clienti che operano nel Real Estate rivolto alla Hospitality e offrire suggerimenti e spunti ai lettori dei nostri articoli del venerdì. Un support che continuerà nel 2026.
A nome di tutta la Redazione, del Comitato scientifico e di tutti i Partner, Vincenzo Franceschelli, Donatella Marino, Bruno Castellini, Alessio Lanzi, Giuseppe Marino, Guido Alberto Inzaghi, Carlo Alberto Rezzani, Angelo Giuliani, Luigi Nassivera, Luigi Vele, Simonetta Marchesi, Rosa Abbate, Giada Beghini, Tamara Corazza, Benedetta Mussini, Francesca Locatelli e Sara D’Urso, che ringraziamo, vi auguriamo un Natale sereno e un nuovo anno ricco di opportunità e crescita.
Qual è stata l’ultima novità della Corte costituzionale?
La sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale in realtà ribadisce concetti già espressi più volte (si veda la nota sentenza già espressa su analogo ricorso del Governo sulla legge sulla ricettività lombarda, di cui abbiamo parlato e su cui torneremo). Più specificamente, conferma la legittimità, entro certi limiti, degli interventi regionali e comunali di regolazione – anche autorizzatoria – in funzione di governo del territorio, gestione dell’overtourism e tutela dell’equilibrio urbano. Chiarisce che la norma toscana impugnata prevede solo un particolare regime autorizzativo: non viola pertanto la competenza statale in materia di ordinamento civile. La Corte ha inoltre evidenziato come la gestione dei fenomeni connessi all’eccesso di turismo (“overtourism”) – quali la pressione sugli alloggi, la trasformazione del tessuto urbano e commerciale e l’impatto sui residenti – si presti particolarmente a essere disciplinata a livello locale, in attuazione del principio di sussidiarietà, valorizzando il ruolo dei Comuni nell’adottare misure calibrate sulle specificità del territorio.
Quale è stata invece la criticità in materia di check in da remoto?
Il check in online, con una rigorosa applicazione dell’art. 109 TULPS (di cui alla nota circolare ministeriale mantenuta in vita dalla sentenza del Consiglio di Stato, incide sul settore turistico e non solo sulle “locazioni brevi”: in realtà, grazie alle nuove tecnologie, è destinato a coinvolgere e travolgere tutto il settore ricettivo e, più in generale, dell’Housing. Con le sue implicazioni su identificazione a distanza, responsabilità del gestore, controlli e interoperabilità tecnologica e interferenze con il GDPR, modificherà il modo di operare dell’intero Real Estate. Continueremo a monitorare con cura le nuove norme, le interpretazioni giurisprudenziali, le indicazioni amministrative e i possibili sviluppi grazie allo sfruttamento di queste nuove tecnologie, che dovranno essere rigorosamente compliant con le normative di riferimento.
Il 2025 è stato anche l’anno della nuova attenzione verso le piattaforme digitali di tutti i settori e quindi anche della Hospitality, tra obblighi di trasparenza, controlli previsti dalla DAC7, responsabilità in tema di dati personali e criticità nelle certificazioni fiscali: le nuove regole europee impongono standard più rigorosi non solo alle piattaforme, ma anche agli host e ai property manager, che spesso si trovano a gestire obblighi fiscali complessi con informazioni incomplete o non allineate.
Quali novità invece in ambito penale?
Crescono le truffe online e diventa dunque più impegnativo il ruolo delle piattaforme nella prevenzione e nelle garanzie verso host e guest — siano essi persone fisiche o operatori professionali — per un mercato più sicuro, trasparente e responsabile.
Come si pongono Hospitality turistica e diritto alla casa?
Il dibattito sul diritto alla casa — diritto riconosciuto dal nostro ordinamento e dalle principali fonti sovranazionali — tornerà centrale. Le politiche abitative, le misure di sostegno all’alloggio, il bilanciamento tra turismo, residenzialità e sostenibilità urbana saranno temi che richiederanno analisi attente e competenze trasversali, soprattutto alla luce delle iniziative UE sulla housing affordability e sulla tutela dei cittadini più fragili. Su questo, priorità sarà data agli interventi dei Comuni volti a regolare il fenomeno del c.d. overtourism, ai risvolti di legittimità e alle ricadute sul settore.
In che termini si pone un tema di trasparenza fiscale, civile e amministrativa?
In questo contesto si preannuncia fondamentale l’evoluzione del quadro fiscale e amministrativo, oltre che civilistico, che nel 2026 vedrà un’ulteriore implementazione dei sistemi di reporting digitale, nuovi obblighi di trasparenza per le piattaforme, un ampliamento dei controlli e una graduale armonizzazione delle procedure tra livello statale ed europeo.
Hospitality Law Lab è nato per questo: offrire un osservatorio tecnico-giuridico indipendente e di altissimo livello, grazie alla qualità dei propri Partner, su temi di diritto commerciale, fiscale, amministrativo e penale nuovi o ricorrenti nel mondo del Real Estate e della Hospitality accompagnando i player in un contesto normativo sempre più articolato, tra diritto nazionale e regolazione sovranazionale.
Nel ringraziare tutto il nostro team, ricordiamo che il supporto divulgativo del Comitato scientifico e dei nostri Partner non si è limitato al sito Hospitality Law Lab.
Anche nel 2025 sono stati al centro di interviste e dibattiti, docenti in sedi universitarie o Master, relatori in vari convegni e webinar e hanno contribuito con numerose pubblicazioni su riviste di settore, come Idealista News, su testate divulgative, come Sole 24 Ore o Milano Finanza, o con riviste tecnico-giuridiche per operatori del diritto, come Euroconference legal.
Così, grazie alla consulenza e assistenza resa dai nostri professionisti a una platea sempre più ampia e qualificata di player e al conseguente continuo lavoro di studio del nostro team tank, i nostri accademici, avvocati e commercialisti, hanno modo di elevare in modo naturale e continuativo la loro expertise consentendo anche nel 2026, di ampliare il confronto con associazioni e istituzioni e di offrire ulteriori canali di formazione.
