Il Consiglio di Stato torna a occuparsi di diritto della Hospitality, cercando un equilibrio tra interesse pubblico e privato. Più specificatamente, tra valorizzazione turistica dei beni culturali e tutela dei diritti dei residenti.

La decisione (Sentenza n. 3258, del 15 aprile 2025) è stata appena commentata nei suoi profili tecnici nell’articolo pubblicato da Euroconference Legal. Autori, Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise nel nuovo Real Estate, fondatrice del nostro team di professionisti altamente specializzati Hospitality Law Lab, e Francesca Del Duca, che collabora con analoghe competenze nello stesso Studio. 

La vicenda si svolge a Pisa, dove l’apertura dei camminamenti sulle mura storiche ha portato a un contenzioso con una Fondazione privata confinante, che lamentava come questa iniziativa comunale avrebbe consentito ai turisti di affacciarsi all’interno della proprietà privata e persino di fare fotografie. Il TAR Toscana accoglie il ricorso della Fondazione e annulla gli atti del Comune per mancato rispetto della riservatezza e della privacy, specificando che “i camminamenti non prevedevano misure atte a impedire affacci e vedute sull’immobile confinante, di proprietà della Fondazione.” 

Dopo alterne vicende giudiziarie la questione giunge al Consiglio di Stato che chiarisce come la Pubblica Amministrazione debba tenere sempre centrale il principio di ragionevolezza nelle proprie determinazioni e, nello specifico, adottare misure effettive, non solo formali, per ridurre l’impatto del flusso turistico sulla quiete e sulla riservatezza dei residenti. Secondo la Fondazione, il Comune di Pisa aveva adottato misure “insufficienti a schermare il proprio fondo da sguardi indiscreti”. 

Il punto chiave della decisione è il principio di bilanciamento ragionevole tra l’interesse pubblico alla fruizione del patrimonio culturale e l’interesse privato alla tutela della sfera personale (“occorre … che l’Amministrazione riveda le proprie determinazioni, laddove è mancata la valutazione circa le misure più idonee da adottare per limitare l’impatto dell’accesso della collettività alle suddette mura sulla proprietà privata confinante, in termini di quiete e riservatezza, conseguendo così un ragionevole punto di equilibrio tra i contrapposti interessi, pubblico e privato, in gioco”). La sentenza riconosce il valore strategico del turismo, riconoscendone il ruolo fondamentale per lo sviluppo economico, sociale e culturale dei territori e va vissuto come risorsa, non ostacolo. Questo sviluppo però deve essere consapevole,  attento ai territori e rispettoso delle comunità locali e degli interessi dei privati.

Per il Consiglio di Stato, valorizzare significa anche regolare in modo “ragionevole”: la promozione dell’accessibilità culturale deve andare di pari passo con il rispetto della qualità della vita. La decisione rappresenta così un richiamo alla responsabilità amministrativa, ma anche un’opportunità per ripensare le politiche turistiche in chiave sostenibile e inclusiva.

Per capirne di più, leggi:

https://www.eclegal.it/overtourism-discrezionalita-amministrativa-valorizzazione-tutela/)