In aumento le liti sul corretto inquadramento dei contratti usati nel Real Estate residenziale e nella Hospitality.

In termini tecnici, si parla di “riqualificazione del contratto”. Semplificando i concetti, il giudice riqualifica un contratto, su richiesta di uno dei soggetti che vi ha preso parte, quando ritiene che il titolo o l’impostazione data non rifletta i reali contenuti dell’accordo.

Locazione, mandato, affitto di azienda sono contratti spesso utilizzati dai player del settore (Property Manager, Facility Manager, Asset Manager) con la proprietà del Real Estate che vanno a gestire e che spesso si trovano a fronteggiare un contratto riqualificato che comporta disciplina e conseguenze diverse rispetto a quanto si aspettavano. Un contratto che le parti hanno chiamato “affitto d’azienda”, ad esempio, può nascondere in realtà una locazione commerciale e l’affittuario può avere interesse a farlo così riqualificare dal giudice per vedersi riconoscere le maggiori tutele previste nel nostro ordinamento per il conduttore.

La linea distintiva tra questi contratti, in effetti, non è così netta. Lo sono invece le regole proposte o imposte ai rispettivi rapporti nel nostro sistema. Oggi parliamo della differenza tra locazione ed affitto d’azienda con i nostri avvocati Guido Inzaghi, amministrativista e con Donatella Marino, civilista, co-autori dell’articolo appena pubblicato su Euroconference:

La differenza tra locazione commerciale ed affitto di azienda

Spiega Guido Inzaghi: “Per comprendere la differenza tra i due contratti occorre innanzitutto soffermarsi sulla tipologia di bene che si vuole concedere in godimento. Nella locazione, l’immobile assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità rispetto a quello che le parti vogliono dal contratto. Al contrario, nel contratto di affitto di azienda l’immobile è uno degli elementi che costituiscono il complesso dei beni legati tra loro per il conseguimento di un fine produttivo”.

“Partendo da questa distinzione, la giurisprudenza ha individuato alcuni indici”, spiega Donatella Marino,“per distinguere i due tipi di contratto, ed in particolare la preesistenza della organizzazione in forma aziendale dei beni oggetto del contratto: se l’azienda non esisteva al momento della firma dell’accordo, non si può parlare di affitto di azienda”

Continua Inzaghi “la corretta qualificazione del contratto nell’una o nell’altra tipologia è importante per la disciplina applicabile. Ad esempio nell’affitto di azienda non si applica la disciplina contenuta nella Legge sull’equo canone (L. 392/1978, sulla locazioni di immobili urbani) quindi non è riconosciuto automaticamente al conduttore il diritto di essere preferito in caso di vendita (art.3) o l’indennità di avviamento in particolari casi di fine rapporto (art.34) così come non è prevista una durata minima del contratto (art.1). Nell’affitto d’azienda, inoltre, non si può applicare il procedimento speciale di sfratto previsto dal nostro Codice di procedura civile”.

Indispensabile, dunque, un ragionato e corretto inquadramento dell’accordo sin dal momento della sua redazione.