Nella settimana appena trascorsa, due eventi di rilievo nazionale hanno posto al centro del dibattito la necessità di un rinnovato assetto regolatorio per il comparto delle locazioni brevi e, più in generale, per l’hospitality extra-alberghiera in Italia. Ci riferiamo agli Stati Generali degli Affitti Brevi, tenutisi a Milano con il coinvolgimento diretto del Ministero del Turismo, on. Santanchè, e la conferenza SCALE Italia 2025 a Genova, orientata agli operatori professionali del settore, che ha visto anche la partecipazione di due delle nostre Partner, le avvocate civiliste dell’Area Nord-est Giada Beghini e Tamara Corazza. Eventi che si sono rivelati occasioni significative di riflessione: sia sotto il profilo descrittivo dell’evoluzione del fenomeno turistico in Italia nella prima metà del 2025, sia per gli spunti e aggiornamenti di natura legale offerti dalle nostre Partner. 

È dunque prendendo spunto da questo intervento che, all’interno del nostro consueto contributo del venerdì, abbiamo sintetizzato l’evoluzione del quadro giuridico dell’ospitalità extra-alberghiera in Italia. In particolare:

• Stratificazione normativa e necessità di armonizzazione multilivello, anche alla luce del principio di sussidiarietà (art. 118 Cost.) e delle difficoltà interpretative legate alla coesistenza di fonti statali, regionali e comunali.
• Centralità della contrattualistica tra property manager, proprietari e ospiti, quale strumento essenziale di gestione del rischio e di conformità alla normativa europea, in particolare alla Direttiva (UE) 2019/2161 e al Regolamento (UE) 2019/1150.
• Gestione giuridicamente conforme delle tecnologie digitali, in particolare per l’identificazione da remoto, nel rispetto del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e delle previsioni del regolamento (UE) 2024/1689 sull’Intelligenza Artificiale (AI Act).
• Ruolo strategico del giurista nel supportare i processi di compliance e governance, anche attraverso strumenti di soft law e modelli standardizzati promossi da associazioni di categoria e best practices europee.

Cosa è emerso durante gli Stati Generali degli Affitti Brevi?

L’intervento del Ministro del Turismo, On. Daniela Santanchè, nel contesto degli Stati Generali, ha confermato l’orientamento dell’esecutivo a introdurre misure regolatorie uniformi sul piano nazionale, a partire dall’attuazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e dal potenziamento della Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve.

Tali strumenti si inseriscono in un contesto normativo caratterizzato da una progressiva stratificazione di fonti, spesso disomogenee: norme statali, regolamenti comunali, atti regionali e discipline settoriali (tra cui il TU delle leggi di pubblica sicurezza e il codice del turismo) concorrono a definire un sistema ancora privo di coerenza e sistematicità.

L’eventuale istituzione di un tavolo interistituzionale con i Comuni, auspicata dalla stessa ministra Santanchè, potrebbe rappresentare un primo passo verso l’armonizzazione verticale e orizzontale delle competenze, nella prospettiva di evitare sovrapposizioni regolatorie e disparità territoriali che penalizzano gli operatori regolari.

La tensione tra autonomia locale e disciplina nazionale unificata resta tuttavia un nodo aperto, anche alla luce del principio di sussidiarietà (art. 118 Cost.) e delle recenti tendenze giurisprudenziali in materia di limiti all’autonomia regolamentare dei Comuni, specie in ambito urbanistico e di destinazione d’uso.

Qual è stato il focus dell’evento SCALE di Genova? 

In parallelo, le avvocate Giada Beghini e Tamara Corazza con il loro intervento alla conferenza SCALE Italia hanno posto in evidenza l’esigenza, oggi imprescindibile, di un aggiornamento sistematico della contrattualistica nel settore Hospitality, alla luce della crescente complessità normativa, anche di matrice europea.

In particolare, la disciplina dei rapporti tra Property Manager, proprietari e ospiti richiede strumenti contrattuali idonei a garantire chiarezza, allocazione dei rischi e rispetto delle nuove regole in materia di trasparenza e tutela del Consumatore, derivanti da fonti quali:

• il Regolamento (UE) 2019/1150 (P2B) sulle piattaforme digitali;
• la Direttiva (UE) 2019/2161 (c.d. “Omnibus”), in tema di informazioni precontrattuali e pratiche commerciali scorrette;
• il Digital Services Act (Reg. UE 2022/2065), ove applicabile alle piattaforme di intermediazione.

In tale contesto, la redazione di contratti chiari, bilanciati e aggiornati non assume solo una funzione protettiva, ma diventa parte integrante della compliance organizzativa dell’operatore professionale.

Altro tema di crescente rilevanza giuridica, emerso con particolare evidenza nel corso della conferenza di Genova, è l’utilizzo di tecnologie per l’identificazione remota degli ospiti. Queste soluzioni, sempre più diffuse nell’ambito dei check-in automatizzati, devono necessariamente confrontarsi con il quadro normativo vigente in materia di:

• protezione dei dati personali, ex Reg. (UE) 2016/679 (GDPR), con particolare attenzione ai principi di minimizzazione, accountability e data protection by design;
• regolazione dell’intelligenza artificiale, oggi al centro del nuovo AI Act approvato in via definitiva nel 2024, che impone obblighi specifici per i sistemi “ad alto rischio”, potenzialmente applicabili a tecnologie biometriche di identificazione.

L’adozione di questi strumenti, se non correttamente configurata, può esporre gli operatori a responsabilità non solo contrattuali, ma anche amministrative e, in taluni casi, penali, in caso di violazioni della disciplina privacy.

Quali considerazioni del team di Hospitality Law Lab sulla prima metà di questo 2025 anche alla luce dei recenti eventi?

Gli eventi della settimana hanno messo in evidenza, se ancora ce ne fosse bisogno, la necessità per gli operatori del settore della hospitality di dotarsi di un assetto giuridico solido, conforme alle normative interne e sovranazionali, e capace di reggere la crescente pressione regolatoria.

In particolare, appare imprescindibile:

• una razionalizzazione normativa multilivello, con il superamento delle attuali disparità territoriali;
• la standardizzazione e l’aggiornamento della contrattualistica di settore, anche attraverso modelli condivisi e linee guida promosse dalle associazioni di categoria;
• una valutazione legale ex ante delle tecnologie adottate, in un’ottica di conformità e responsabilizzazione.

Il diritto della Hospitality non è più — se mai lo è stato — un ambito residuale. È un settore che impone oggi un approccio strutturato, interdisciplinare e orientato alla compliance, in cui la funzione del giurista non può essere né meramente notarile né esclusivamente difensiva, ma deve divenire parte integrante della strategia gestionale.