Novità in arrivo sul tema dell’occupazione abusiva o “senza titolo” degli immobili ad uso abitativo. Un problema critico nel mondo del real estate italiano, poiché gli strumenti di tutela contro questa eventualità attualmente disponibili paiono non essere più adeguati.
Quando e come si può chiedere al giudice la restituzione della casa occupata illegittimamente?
Ne abbiamo parlato con gli Avv. Giada Beghini e Tamara Corazza del team di Hospitality Law Lab, think tank di docenti universitari, avvocati e commercialisti specializzato in Real Estate e Hospitality fondato dall’Avv. Donatella Marino, intervistate sull’argomento anche da Idealista.news.
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Spiegano gli esperti di Hospitality Law Lab che è importante stabilire da che cosa nasce l’occupazione abusiva, perché, a seconda dei casi, cambiano le conseguenze giuridiche. Si possono riscontrare tre diverse ipotesi ovvero:
- quando un terzo occupa e gode del tutto arbitrariamente l’immobile, senza che sia mai esistito alcun titolo in suo favore;
- quando tra proprietario e terzo è effettivamente intercorso un contratto che legittimi quest’ultimo a disporre del bene ma, ne viene messa in discussione o l’originaria validità o l’inefficacia;
- quando un contratto, seppur originariamente valido ed efficace, ha cessato di produrre i propri effetti.
Il proprietario a seconda delle ipotesi di occupazione abusiva potrà ottenere tutela sul piano civilistico ed anche penale, potendosi in taluni casi configurare una vera e propria fattispecie di reato.
In ambito civilistico quali sono i principali rimedi per l’occupazione abusiva?
I rimedi civilistici sono inquadrabili in più categorie.
Da un lato abbiamo i procedimenti c.d. sommari, ci si riferisce al procedimento di sfratto per finita locazione al quale si può fare ricorso quando il contratto di locazione e/o comodato è scaduto e, ciò nonostante, il conduttore non ha restituito l’immobile.
Dall’altro lato abbiamo, invece i procedimenti aventi ad oggetto la tutela del diritto di proprietà considerato nella sua natura giuridica di diritto reale e, in questo caso ci riferiamo alle c.d. azioni di restituzione e/o di rivendicazione. Trattasi di azioni giudiziali finalizzate ad accertare il diritto di proprietà e il conseguente diritto alla restituzione del bene con la condanna dell’illegittimo possessore e/o detentore al risarcimento dei danni. Entrambe le azioni hanno tempi lunghi.
Per l’ipotesi di occupazione abusiva di terzo senza titolo, con un potenziale grave danno, si può adire l’Autorità Giudiziaria, presentando un ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. Trattasi di un’azione c.d. cautelare che mira a tutelare l’avente diritto dal danno che subirebbe dall’attesa di una sentenza definitiva di condanna al rilascio; il presupposto di questa azione deve essere la verosimile esistenza della titolarità del diritto di proprietà, riscontrabile dai documenti con estrema evidenza, nonché un elemento di prova del possibile danno in cui potrebbe incorrere il proprietario se rimanesse senza alcuna tutela giuridica sino alla pronuncia di merito.
Quando invece l’occupazione abusiva configura reato, e quindi è perseguibile penalmente?
In argomento, l’inviolabilità e l’integrità della proprietà immobiliare è tutelata dall’art. 633, comma 1, c.p. secondo il quale “chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni o con la multa da 103 euro a 1032 euro”.
La tutela è rivolta al diritto d’uso e di godimento di tali beni e configura un reato comune; pertanto, può essere commesso da chiunque abbia il possesso o la disponibilità del bene in modo arbitrario ovvero senza alcun titolo autorizzativo.
Peraltro, il tema è particolarmente sentito perché il problema dell’abusivismo sta avendo riflessi importanti nelle scelte dei proprietari delle seconde abitazioni, i quali ormai demotivati dai costi e dai tempi delle procedure giudiziali si sentono sforniti di vere garanzie di tutela.
Proprio per dare riscontro concreto a tale esigenza, avanza oggi in Parlamento l’iter del DDL Sicurezza che ha visto tra le varie fattispecie di reato, l’introduzione all’art. 10 del reato di occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui.
Questa situazione, di nuovo conio, è punibile a querela della persona offesa ed è procedibile d’ufficio quanto il fatto è commesso ai danni di persona incapace per età o infermità o ancora, quando il fatto riguarda un bene pubblico o destinato al pubblico.
La vera svolta, tuttavia, è nell’introduzione di una procedura più rapida per la reintegrazione nel possesso dell’immobile, in modo tale da demandare alla Polizia Giudiziaria la procedura di rilascio coattivo, previa autorizzazione del P.M. e successiva convalida del Giudice, senza dover attendere un provvedimento e/o una sentenza nell’ambito di un’azione civile.
Si auspica che il disegno di legge, ad oggi approvato alla Camera trovi conferma in Senato, sì da essere approvato e proseguire l’iter per diventare legge a tutti gli effetti.
