Da Trento un’importante sentenza sulla natura del rapporto tra proprietario e Property Manager. Il Tribunale chiarisce che il contratto è da ricondurre alla locazione e non al mandato quando le parti, nella sostanza, concordano la concessione del godimento dell’immobile dietro corrispettivo, anche se viene prevista la possibilità di concedere l’immobile a terzi.
L’inquadramento dei contratti dei Property Manager
Il Real Estate residenziale ha visto negli ultimi anni sempre più proprietari affidare a terzi i loro immobili per migliorarne la redditività: intermediari on line, piattaforme di prenotazione, Property Manager, mandatari, gestori, fornitori di servizi, mediatori e altre figure tra loro simili si propongono ai proprietari con contratti articolati e di difficile qualificazione civilistica. E, conseguentemente, fiscale.
Sono rapporti qualificati nella prassi con denominazioni varie (tra le più ricorrenti, “vuoto per pieno”, “rent to rent”, “locazione e sublocazione”, “mandato con rappresentanza” o “mandato a minimo garantito”, per dirne alcuni). Una confusione che nasce perché solitamente, durante la fase costitutiva del rapporto, le parti tendono a concentrarsi sugli aspetti economici a discapito di un corretto inquadramento civilistico-contrattuale, generando una crescita delle liti, in fase di esecuzione del contratto (v. anche l’articolo pubblicato su Euroconference Legal sulle diverse tipologie di intermediari nel Real Estate e nel turismo: https://www.eclegal.it/nuovi-intermediari-del-real-estate-turismo/ di una nostra professionsita, l’ avvocato Donatella Marino)
La sentenza di Trento.
Hanno dibattuto la questione con successo davanti al Tribunale di Trento gli avvocati Giada Beghini e Tamara Corazza di Verona, civiliste esperte del settore, cui diamo il benvenuto in Hospitality Law Lab.
Beghini e Corazza assistevano la società proprietaria di uno stabile suddiviso in 11 unità abitative contro il Property Manager e i terzi occupanti i singoli appartamenti. Cessato dopo molti anni il contratto, alcune delle unità locate dal Property Manager a terzi non venivano rilasciate, con grave pregiudizio della Proprietà. I nostri professionisti decidevano di ricondurre il rapporto contrattuale alla locazione, più favorevole, nel caso specifico, al loro assistito.
L’Avv. Beghini spiega “Il Giudicante, accogliendo la nostra tesi, ha escluso la configurabilità del mandato così come l’ipotesi che potesse trattarsi di un rapporto trilaterale tra Proprietà, Property Manager e terzi” . L’Avv. Corazza precisa poi che “la qualificazione del contratto come locazione ci ha consentito di perimetrare le obbligazioni gravanti sul Property Manager e di individuare il destino dei contratti di locazione siglati con i terzi. Alla scadenza del contratto principale, infatti, il Property Manager aveva rifiutato di riconsegnare lo stabile libero, sostenendo che i contratti in corso con i terzi avessero una durata ultronea rispetto a quello principale e che fosse onere della Proprietà subentrare nei medesimi”. L’Avv. Beghini aggiunge “Il Tribunale di Trento ha chiarito che, posto che il rapporto principale tra Proprietà e Property Manager era da qualificarsi come locazione, alla cessazione del contratto principale erano automaticamente venuti meno anche i contratti di sublocazione con i terzi e, ciò nonostante, la previsione di una durata superiore.”
Il ruolo e la contrattualistica dei Property Manager resta uno dei nodi centrali dei professionisti di Hospitality Law Lab che ricordano come una corretta impostazione del rapporto sin dall’inizio consente l’esatta qualificazione giuridica e dunque l’individuazione di chiari diritti e obblighi di proprietari e property manager, scongiurando il rischio di un inutile ricorso alle vie giudiziarie.
