Nuovo utile chiarimento in materia di riparto di competenze tra Stato e enti locali in una recente sentenza TAR Lombardia (n. 852/2022). 

Il Tribunale amministrativo lombardo, nella sentenza pubblicata lo scorso 14 aprile, ha dichiarato illegittimo il Regolamento del Comune di Milano nella parte in cui impone ai Notai di allegare il certificato di idoneità statica all’atto di vendita – pur confermando l’obbligo dei proprietari di manutenere gli immobili in stato di agibilità, decoro e sicurezza. Cristina Bassani, uno degli avvocati amministrativisti che collabora con Hospitality Law Lab, chiarisce in un utile contributo la posizione del TAR meneghino, che ha ritenuto fondate le censure alla norma comunale nella parte in cui prevede l’obbligo per i Notai di allegare all’atto di vendita tale certificato di idoneità statica in quanto trattasi di previsione che va incidere sulla circolazione dei diritti reali immobiliari, materia che può solo essere regolata dal legislatore nazionale, in linea con quanto più volte riaffermato dalla stessa Corte Costituzionale. 

Legittime invece le disposizioni comunali che impongono obblighi e adempimenti in capo ai proprietari quando sono proporzionate e non inutilmente lesive o gravose, “tenuto conto che in assenza di strumenti di controllo nessuna effettività potrebbe essere garantita alle prescrizioni che impongono ai proprietari l’onere di mantenere in buono stato il proprio immobile”.

Il fatto 

Il TAR milanese si è pronunciato sul ricorso promosso da un privato cittadino, proprietario di un immobile a Milano costruito da più di 50 anni e da Assoedilizia. Oggetto del ricorso sono state alcune norme del Regolamento Edilizio del Comune di Milano in vigore dal 26 novembre 2014. 

Gli aspetti trattati dal TAR

Il TAR lombardo ha chiarito che, trattandosi di aspetto relativo a profili di matrice civilistica «.. in quanto incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale, poiché “l’ordinamento del diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull’esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l’uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell’ordinamento civile, quindi, identifica un’area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione” (Corte costituzionale, sentenza n. 138 del 6 luglio 2021; sentenza n. 113 del 31 maggio 2018). Pertanto, il comma 6 dell’art. 11 del Regolamento edilizio deve essere dichiarato illegittimo esclusivamente nella parte in cui stabilisce che “in caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita”».

Il TAR si è invece espresso nel senso della legittimità delle previsioni del Regolamento comunale che prevedono 

• l’imposizione ai proprietari di mantenere le costruzioni in condizioni di agibilità, di decoro, di idoneità igienica e di sicurezza socio-ambientale, assicurando tutti i necessari interventi, e
• l’obbligo di dotazione della certificazione di idoneità statica dei fabbricati ultimati da più di 50 anni

considerate, con l’affidamento dei relativi poteri di controllo in capo al Comune o all’ASL, non inutilmente lesive o gravose, in quanto finalizzate ad indurre i privati proprietari a mantenere in ordine il proprio patrimonio edilizio. 

Sempre secondo il TAR, è altresì proporzionato e ragionevole l’onere imposto ai proprietari di immobili di nuova costruzione e per quelli oggetto di interventi di sostituzione, ristrutturazione e ampliamento di costituzione del fascicolo del fabbricato.

Interessante anche l’ultimo aspetto considerato dai giudici amministrativi che hanno ritenuto legittimo l’obbligo imposto dalla norma comunale relativo alla individuazione di aree destinate a parcheggi per le bici, sia negli edifici esistenti come in quelli di nuova costruzione, in quanto attuativo di una previsione normativa regionale di natura cogente.