Il Real Estate assiste a un’esplosione di liti causate o connesse ad interventi edilizi che fruiscono delle agevolazioni fiscali previste per l’efficientamento energetico degli edifici, più noti come Bonus edilizi. Sono liti che vedono coinvolti i proprietari fruitori dei Bonus contro i diversi interlocutori: appaltatori, professionisti e asseveratori e General Contractor ma anche enti pubblici (dal Comune all’Agenzia delle Entrate). Nel caso di proprietà condominiale, le liti scoppiano anche tra i proprietari stessi e il Condominio o il relativo amministratore.

Dalle ultimissime decisioni delle Commissioni Tributarie e dei TAR del mese scorso alla nota decisione della Sezione feriale del Tribunale di Milano (Ord. RG 30843/2021 del 13 agosto scorso), affiorano alcune prime posizioni dei giudici italiani in materia di bonus edilizi (v. anche ns. post dell’11 marzo scorso).

Merita un approfondimento in particolare la decisione del Tribunale di Milano in sede cautelare dello scorso agosto.

Tre le principali questioni affrontate:

1. l’obbligo di preventiva informazione dei condomini sul contenuto degli argomenti deve essere assolto seguendo alcuni criteri
2. il quorum richiesto per gli interventi di efficientamento energetico agevolati previsti dall’art. 119 del Decreto rilancio prevale, di massima, sulle innovazioni gravose o voluttuarie previste dall’art. 1121 c.c.
3. anche se incide sulla proprietà esclusiva dei condòmini, è lecita la delibera condominiale che autorizza il “cappotto termico” 

Vediamo oggi il primo aspetto: quali sono gli obblighi del Condominio di informativa nei confronti del singolo proprietario?

Il Tribunale meneghino ha condiviso sul punto i principi già affermati dalla Suprema Corte, secondo cui “l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione” (Cass. 21271/2020; cfr. anche Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).

Il Condominio deve pertanto dimostrare “di aver posto i condòmini in condizione di ricevere preventivamente adeguate informazioni sugli argomenti oggetto di discussione assembleare in modo da formarsi una propria opinione sul punto ed esprimere così una decisione ponderata e informata.”

Nel caso specifico, il Condominio aveva assolto a tale obbligo ponendo in essere specifici comportamenti 

• aveva fornito un’ordine del giorno sufficientemente specifico ed analitico che 
  • consentiva agevolmente ai condomini di comprendere l’oggetto dell’assemblea e gli argomenti che sarebbero stati discussi
  • conteneva una descrizione degli interventi di manutenzione previsti e con suddivisione dei costi per ciascuna categoria e degli oneri previsti per i condomini, al netto delle detrazioni fiscali.

• aveva fornito, in allegato all’avviso di convocazione, un’ampia relazione illustrativa che conteneva altre informazioni circa l’operazione portata all’approvazione dell’assemblea e che informava chiaramente i condomini che l’intera documentazione disponibile poteva essere consultata dagli aventi diritto presso lo studio dell’Amministratore, in portineria, presso una saletta riunioni condominiale e, infine, da remoto su Dropbox.

Secondo i giudici meneghini “i condomini erano dunque perfettamente consapevoli della complessità dell’operazione”. Il ricorso dei proprietari dissenzienti, nel giudizio esaminato, è stato pertanto rigettato.

HLL continuerà a monitorare i principali contenziosi in materia di Bonus Edilizi per condividere con voi le interpretazioni più attuali dei nostri giudici.