L’Europa torna a parlare di “affitti brevi”. È del 22 settembre la Sentenza della Corte di Giustizia (Cause riunite C-724/18 e C-727/18) secondo cui la normativa autorizzativa francese in materia di short rental è in linea con i principi europei. Precisa la Corte che, ricorrendo alcune circostanze giustificative, una normativa nazionale che richieda la necessità di preventiva autorizzazione per esercitare “la locazione, esercitata in maniera reiterata, di un locale destinato ad abitazione per brevi periodi ad una clientela di passaggio che non vi elegga domicilio” può essere considerata in linea con i principi sanciti dalla “direttiva servizi” (Dir. 123 del 2006).

La normativa francese.  Il codice dell’edilizia e dell’abitazione francese prevede che in alcuni Comuni il proprietario che offra il proprio immobile “in modo ripetuto e per brevi periodi ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio” configura un cambiamento d’uso dei locali rispetto alla destinazione ad uso abitativo. Per questo cambio di destinazione è necessario ottenere un’autorizzazione preventiva dal sindaco del Comune in cui è situato l’immobile e può essere subordinata a compensazione, sotto forma di concomitante trasformazione in abitazione di locali aventi un altro uso. A queste prescrizioni si aggiunge il regime del Codice del Turismo francese per la locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico.

Il fatto. La Cali Apartments SCI e HX, proprietarie entrambe di un monolocale a Parigi, hanno proposto i loro appartamenti in locazione su un sito Internet. Hanno quindi ospitato inquilini di passaggio, con la formula delle locazioni di breve durata, senza previa autorizzazione delle autorità locali. Il Tribunal de grande instance de Paris e in seguito, la Cour d’appel, hanno condannato i due proprietari al pagamento di un’ammenda e hanno ordinato il ripristino dell’uso abitativo. I proprietari si sono quindi rivolti alla Cour de cassation che ha proposto questione pregiudiziale volta ad ottenere una pronuncia sulla compatibilità della normativa nazionale controversa con la direttiva 2006/123, relativa ai servizi nel mercato interno. Queste le questioni principali sottoposte alla Corte di Giustizia.

L’“attività di locazione” come regolata dal diritto francese rientra nella nozione di “servizio” come definita dalla direttiva europea 2006/123?

Ai fini della direttiva, spiega la Corte europea, per “servizio” si intende “qualsiasi attività economica non salariata di cui all’articolo 57 TFUE fornita normalmente dietro retribuzione”. Quindi anche l’”attività di locazione”. Diversamente da quanto avviene in Italia, dunque, ove il concetto di “attività” confligge ontologicamente, sia dal punto di vista civilistico che fiscale, con quello di “locazione” che di per sé, nel nostro ordinamento, è un contratto e non un’attività.

Una normativa nazionale che subordina a previa autorizzazione l’esercizio dell’attività di locazione rientra nella nozione di “regime di autorizzazione”, ai sensi della direttiva europea 2006/123 giustificato “da un motivo imperativo di interesse generale”?

La Corte europea ritiene che la normativa francese mirasse “a stabilire un dispositivo di lotta contro la scarsità di alloggi destinati alla locazione di lunga durata, con l’obiettivo di rispondere al peggioramento delle condizioni di accesso agli alloggi e all’esacerbarsi delle tensioni nei mercati immobiliari”: il regime autorizzativo, dunque, chiarisce la Corte, è giustificato da un motivo imperativo di interesse  generale legato alla scarsità di alloggi destinati alla locazione in una certa area geografica e, in quanto tale, è proporzionato all’obiettivo perseguito, che non può  essere conseguito tramite una misura meno restrittiva o con un controllo a posteriori che interverrebbe troppo tardi per avere reale  efficacia.

Pertanto, nel caso proposto ricorrono tutti i presupposti (tra cui la scarsità di prime case in Parigi, il carattere non discriminatorio della norma, la proporzionalità, la chiarezza, l’oggettività, la previa pubblicità, la trasparenza) per consentirle alla Corte europea di non censurare la normativa francese sui regimi autorizzativi dei short rental. Un problema che non si pone per la normativa italiana, che non prevede simili disposizioni. Né potrebbe prevederle, posto che, sul punto, il nostro ordinamento si regge su principi costituzionali radicalmente diversi da quelli francesi.

Per approfondire il contenuto della Sentenza: Regime autorizzativo per le locazioni di breve periodo e compatibilità con il diritto dell’Unione Europea