LOCAZIONI BREVI E VINCOLO DI DESTINAZIONE

I nostri professionisti tornano sul Decreto Crescita (D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito in L. 28 giugno 2019, n. 58), questa volta sul comma 4 dell’Art. 13-quater (Disposizioni in materia di locazioni brevi e attività turistiche). E’ la disposizione che introduce il codice identificativo nazionale prevedendo che allo scopo di “migliorare la qualità dell’offerta turistica, assicurare la tutela del turista e contrastare forme irregolari di ospitalità, anche ai fini fiscali, presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo è istituita una apposita banca dati delle strutture ricettive nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, presenti nel territorio nazionale, identificati mediante un codice alfanumerico, di seguito denominato “codice identificativo”, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”.

La norma sembrerebbe voler enucleare una nuova categoria di beni, quella degli immobili destinati alle locazioni brevi. Un’idea di fondo che si riesce a intuire e forse a condividere, posto l’intento del Legislatore di far affiorare il mercato dei locatori “sommersi” che eludono l’imposizione fiscale. Ma il testo è di difficile lettura dal punto di vista giuridico, presta il fianco a diverse interpretazioni e potrebbe portare a una inevitabile disapplicazione oppure a un infoltirsi del contenzioso.

Il concetto di destinazione così genericamente espresso in effetti favorisce l’interpretazione testuale suggerita dai rappresentanti delle categorie dei proprietari secondo cui la norma sarebbe di fatto ingestibile e quindi inapplicabile, in quanto imporrebbe un adempimento “a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti“ (cit. Confedilizia).

Certo non era questo l’intento del Legislatore, che sembra piuttosto voler identificare una specifica categoria di immobili cui apporre una sorta di “vincolo di destinazione” che importi poi una disciplina specifica con apposite restrizioni e adempimenti. Ma al momento la norma è lontana dall’aver individuato i criteri distintivi per l’enucleazione di questa categoria.

Inoltre il Legislatore dovrà considerare che un nuovo concetto di vincolo di destinazione su un immobile deve comunque essere ricondotto nell’alveo dei principi del nostro ordinamento e dei valori costituzionalmente garantiti.

Esistono già infatti, nel nostro ordinamento, vari esempi in cui è consentito porre dei vincoli di destinazione a un bene. Ma con limiti e modalità precisi.

Esiste, per esempio, il vincolo di destinazione urbanistica. Come già ricordato nel testo La nuova ospitalità turistica – Dalle strutture ricettive tradizionali alle recenti formule, il vincolo di destinazione imposto dalla Pubblica Amministrazione come strumento per il governo del territorio risale al secolo scorso per risolvere alcuni problemi specifici e si poneva in un’ottica quindi diversa da quella attuale. Nel libro si riporta la storia di questo vincolo che, passando attraverso diversi interventi della Corte Costituzionale che ne definiva gli argini sottolineando l’aspetto lesivo del diritto di proprietà, approdava alla Legge Quadro sul Turismo (L. 17 maggio 1983, n. 217). Legge che, all’Art. 8, riconosceva alle Regioni la possibilità di istituire un vincolo di destinazione a carico delle strutture ricettive specificando che erano “esclusi dal vincolo gli alloggi rurali, gli alloggi gestiti da affittacamere e le case e gli appartamenti per vacanze”. Questa impostazione è stata successivamente ripresa con diverse modulazioni dai vari legislatori regionali divenuti competenti a normare la materia turistica. A titolo di esempio, la L.R. lombarda 1 ottobre 2015, n. 27/2015 all’Art. 26 comma 3 dispone che “Le case e appartamenti per vacanze mantengono la destinazione urbanistica residenziale e devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civili abitazione”.

Anche il diritto privato conosce il concetto di vincolo di destinazione. L’esempio più interessante è quello di cui all’Art. 2645-ter il quale prevede che gli atti “… con cui beni immobili … sono destinati, per un periodo non superiore a novanta anni o per la durata della vita della persona fisica beneficiaria, alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità … o persone fisiche ai sensi dell’articolo 1322, secondo comma, possono essere trascritti al fine di rendere opponibile ai terzi il vincolo di destinazione”. Il riferimento è ai patrimoni di destinazione creati con figure atipiche, ad esempio i trust, istituiti volontariamente da una persona per porre dei beni sotto il controllo di un trustee nell’interesse di un beneficiario per una finalità specifica.

E’ vero dunque che il nostro ordinamento già conosce e comunque ammette la possibilità di vincolare a una destinazione specifica un bene immobile sottoponendolo a un’apposita disciplina: di esempi ne troviamo. Ma è anche vero che l’ordinamento italiano accoglie tali vincoli solo in presenza di interessi meritevoli di una tutela superiore rispetto a quella concessa al diritto di proprietà ed entro limiti precisi. Se quindi il Legislatore vorrà procedere per la strada intrapresa evitando probabili censure in sede costituzionale (che emergerebbero a seguito degli inevitabili contenziosi) dovrà proporre una formulazione in grado di non comprimere immotivatamente il diritto di proprietà indicando limiti precisi e funzionali allo scopo perseguito.

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