Lo scorso 30 settembre si è chiusa la consultazione pubblica avviata dalla Commissione europea sul futuro Housing Simplification Package, il pacchetto di misure atteso per semplificare le procedure amministrative e favorire l’offerta abitativa.

Tra i contributi presentati, centrale quello del Dipartimento per gli affari europei della Presidenza del Consiglio dei Ministri, che individua nella semplificazione amministrativa una leva strategica per affrontare alcune delle principali criticità del settore immobiliare e in particolare 

→  recuperare lo stock di immobili esistenti inutilizzati a favore dell’offerta abitativa e

→ dare maggiore certezza a operatori e investitori, rafforzando la certezza del quadro amministrativo e rendendo più prevedibili tempi e procedure. 

Il contributo richiama, tra i modelli di riferimento, l’Housing universitario. Più specificamente, la disciplina dell’art. 1-quater della legge n. 338/2000, relativa agli interventi per la realizzazione di residenze universitarie finanziati nell’ambito del PNRR.

Un modello anche per altre soluzioni di Housing: l’esperienza dello Student Housing rende evidente come procedure più snelle contribuiscano a mobilitare investimenti e a sostenere un corretto sviluppo e utilizzo del patrimonio immobiliare, soprattutto se si pone la dovuta attenzione all’effettiva attuazione delle misure.

Per operatori e investitori del Real Estate, la sfida è individuare prontamente i nuovi percorsi che andranno ad aprirsi se il processo di semplificazione dovesse tradursi effettivamente in regole chiare, tempi certi e strumenti concretamente applicabili.

Ne parliamo nel nostro articolo del venerdì con i nostri partner di Hospitality Law Lab Guido Alberto Inzaghi e Luigi Nassivera, di SI – Studio Inzaghi, primario studio di Real Estate e di diritto amministrativo italiano, unitamente a Donatella Marino, avvocato civilista esperta di Real Estate e fondatrice del nostro Lab. 

Qual è il rapporto tra semplificazione e risposta all’emergenza abitativa?

Dalla lettura del documento emerge chiaramente che, per aumentare l’offerta di alloggi, non è sufficiente disporre di immobili e finanziamenti: occorre anche mettere amministrazioni e operatori nelle condizioni di realizzare gli interventi in tempi compatibili con i bisogni abitativi. Il Dipartimento evidenzia che la sovrapposizione di discipline europee, nazionali, regionali e locali può produrre duplicazioni istruttorie, allungare i tempi autorizzativi e aumentare il rischio di contenzioso. La semplificazione, quindi, non viene considerata una semplice riduzione della burocrazia, ma uno strumento per rafforzare la capacità di realizzare gli investimenti.

In quale iniziativa europea si inserisce il contributo italiano?

Il documento è il contributo tecnico del Dipartimento per gli affari europei alla call for evidence sul futuro Housing Simplification Package, destinato a sostenere l’attuazione del Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile. L’obiettivo è segnalare le criticità del quadro regolatorio e proporre soluzioni capaci di rendere più efficaci le iniziative europee nel settore degli alloggi a prezzi accessibili.

Perché viene richiamato proprio l’art. 1-quater della legge 338/2000?

La norma in questione, richiamata anche nell’ambito del Piano Casa, viene proposta come modello dal quale ricavare strumenti potenzialmente utilizzabili anche per altre operazioni di rigenerazione urbana e riuso del patrimonio edilizio esistente in quanto offre un esempio concreto di semplificazione urbanistica e procedurale collegata a una specifica finalità di interesse pubblico: la realizzazione di nuovi alloggi per studenti universitari finanziati dal PNRR. 

Quali sono le principali semplificazioni della cd. fast track amministrativa?

Come evidenziato nel documento del Dipartimento, le principali semplificazioni riguardano il regime speciale per i cambi di destinazione d’uso funzionali alle residenze universitarie, anche in deroga alle previsioni urbanistiche; l’utilizzo della SCIA per la realizzazione degli interventi edilizi connessi indicati dalla disciplina; e, per la ristrutturazione, la possibilità di sfruttare un incremento volumetrico fino al 35% della volumetria originaria, ferme le specifiche regole per gli immobili tutelati. 

Per la riconversione delle aree già interamente impermeabilizzate destinate a residenze universitarie, il documento del Dipartimento ricorda la possibilità di utilizzare il permesso di costruire in deroga e le agevolazioni relative agli standard per servizi e parcheggi. Richiama poi la non necessità, nei casi previsti, di preventiva approvazione di piani attuativi e il ricorso al permesso di costruire convenzionato quando siano necessarie opere di urbanizzazione da cedere al Comune.

In che modo questi strumenti possono consentire di realizzare alloggi più in fretta e quindi superare l’emergenza abitativa in atto?

La logica è ridurre le incertezze e velocizzare i passaggi che separano un progetto dalla sua attuazione: (i) agevolare il cambio d’uso; (ii) semplificare il titolo edilizio da ottenere e (iii) superare, nelle ipotesi consentite, la preventiva pianificazione attuativa significa intervenire su alcuni dei possibili fattori di rallentamento delle trasformazioni immobiliari. 

I nuovi alloggi, peraltro, non dovranno essere realizzati su terreni greenfield, dunque la logica è quella di recuperare immobili inutilizzati o sottoutilizzati senza ulteriore consumo di suolo, valorizzando contesti già dotati di infrastrutture e servizi.

Il modello delle residenze universitarie potrebbe essere esteso ad altre forme di housing?

È questa una delle prospettive indicate dal contributo. Il Dipartimento individua nel cambio d’uso in deroga, nelle agevolazioni relative agli oneri amministrativi e agli standard urbanistici e nel permesso di costruire convenzionato in sostituzione dei piani attuativi alcuni modelli potenzialmente estensibili ad altre categorie di interventi di rigenerazione urbana e riuso di interesse pubblico, quando compatibili con gli obiettivi di interesse generale. 

Semplificare significa ridurre le tutele?

No. Il contributo precisa che le proposte devono rispettare gli interessi ambientali, paesaggistici, culturali, sanitari e di pubblica incolumità. L’obiettivo è evitare duplicazioni e coordinare meglio le valutazioni, non eliminare le verifiche necessarie. 

Qual è, in conclusione, il messaggio per le politiche abitative?

Che la semplificazione deve essere misurata sulla capacità di rendere concretamente realizzabili gli interventi. L’esperienza delle residenze universitarie viene proposta come riferimento per collegare procedure più efficaci, recupero del patrimonio esistente e incremento dell’offerta. La prospettiva indicata dal Dipartimento è coniugare tempi amministrativi più rapidi, sostenibilità e attrazione degli investimenti: non soltanto meno adempimenti, ma più alloggi accessibili.