La Suprema Corte di Cassazione ha spiegato che l’importo versato al momento dell’accettazione della proposta immobiliare, in virtù della consueta clausola presente nei moduli delle agenzie, ben può svolgere la duplice funzione di caparra confirmatoria e di acconto prezzo. La funzione viene ricostruita a posteriori, sulla base di una circostanza (apparentemente) molto semplice: se il contratto è stato adempiuto, si tratta di acconto. Se non viene adempiuto, andrà qualificata come caparra, con le relative (pesanti) conseguenze. 

La Suprema Corte (Sent. 23592/2025) lo ha da poco chiarito, con una decisione netta: quando le parti pattuiscono una clausola in cui si definisce l’importo versato al momento del preliminare come “caparra confirmatoria e acconto prezzo”, tale importo assume la duplice funzione alternativa prevista dall’art. 1385 del codice civile. Ciò significa che, se l’inadempimento è dovuto a colpa del venditore — come nel caso della sentenza esaminata— la somma versata dall’acquirente diventa il riferimento per quantificare il “risarcimento” con il meccanismo della caparra confirmatoria, obbligando il venditore negligente al pagamento del doppio dell’importo ricevuto. 

Si tratta di una sentenza certamente lucida, commentata, nei suoi profili tecnici, nell’articolo pubblicato da Euroconference Legal. Autori, Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise nel nuovo Real Estate, fondatrice del nostro team di professionisti altamente specializzati Hospitality Law Lab, e Francesca Del Duca, che collabora con analoghe competenze. Leggi qui se vuoi approfondire. 

https://www.eclegal.it/caparra-confirmatoria-acconto-prezzo-funzione-alternativa/

L’interpretazione di questa clausola, che definisce questo importo come caparra confirmatoria oppure acconto prezzo – ma anche, se affidata a un agente immobiliare o a un notaio, come deposito fiduciario – è al centro di numerosissime liti: 

• sia nei nostri Tribunali ordinari, specie quando è inserita nei moduli predisposti dalle agenzie per le compravendite immobiliari 
• sia nelle sedi arbitrali, quando la disposizione si trova all’interno di un complesso impianto contrattuale specificamente predisposto tra le parti con i loro legali. Ciò è quanto avviene, nello specifico, nelle operazioni internazionali, in cui le parti preferiscono affidare le eventuali controversie alla decisione di arbitri.

Per chi opera negli investimenti nel Real Estate rivolto alla Hospitality, dunque è indispensabile, prima di firmare un preliminare di compravendita, comprendere la logica della caparra e la sua funzione alternativa di anticipo o risarcimento, verificando che tutte le dichiarazioni e gli impegni che vengono riportati siano veritieri ed effettivamente realizzabili.

Cosa prevedeva il preliminare di vendita oggetto di questa sentenza?

Come riportato proprio dalla Suprema Corte di Cassazione (Sent. n. 23592 del 20 agosto 2025) nel preliminare di vendita “le parti avevano espressamente dichiarato che la somma di Euro 12.000 sarebbe stata versata contestualmente alla stipula del preliminare “a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo” … l’uso di espressioni con cui le parti negoziali attribuiscono una doppia qualificazione… alla somma eventualmente versata da una di esse al momento della stipula del contratto va inteso come richiamo alla duplice funzione, alternativa, della caparra confirmatoria, la quale da un lato è volta a garantire l’esecuzione del contratto, venendo incamerata ed imputata alla prestazione eseguita, in caso di adempimento, dall’altro, nel caso di inadempimento, costituisce una liquidazione anticipata del danno subito dalla parte non inadempiente” (cfr. pagg. 11 e 12 della sentenza impugnata).”

Nello specifico, il venditore non aveva completato l’iter per la sanatoria dell’immobile in vendita, né completato altri adempimenti di natura amministrativa (legati agli aspetti paesaggistici, per esempio). In astratto l’immobile poteva dunque considerarsi commerciabile. In concreto, però, non era utilizzabile: soprattutto, non era conforme alle obbligazioni assunte nel preliminare. La Cassazione ha chiarito che tale inerzia del venditore ha costituito grave inadempimento del venditore stesso, impedendo la stipula del definitivo. 

Cosa prevede il codice civile e che funzione ha il versamento di questo importo?

L’art. 1385 c.c. attribuisce alla caparra una funzione risarcitoria predeterminata che varia a seconda del destino del contratto definitivo rispetto al preliminare:

• in caso di inadempimento:
  • se la parte inadempiente è l’acquirente che ha versato la caparra, il venditore può recedere trattenendo la caparra;
  • se la parte inadempiente è il venditore che ha ricevuto la caparra, l’acquirente può recedere chiedendo la restituzione del doppio (il c.d. “duplum”);
• se invece il contratto si perfeziona, la somma confluisce automaticamente nel prezzo come anticipo sul totale.

Nell’operatività reale dell’investitore del Real Estate, la caparra confirmatoria può quindi funzionare come un risk buffer: un cuscinetto economico che protegge l’acquirente o il venditore dai danni derivanti dall’inadempimento altrui.

Ed è proprio in queste situazioni — soprattutto nei diffusi investimenti nel Real Estate della Hospitality, sia residenziale sia ricettiva, sia in ambito alberghiero sia extra alberghiero — che la caparra svolge al meglio la sua funzione di protezione.

Con questa decisione, cosa chiarisce la Corte in tema di “clausola sulla caparra”?

Questa sentenza riprende l’orientamento dominante della Suprema Corte di Cassazione nell’interpretare questa clausola, molto comune nei moduli prestampati delle agenzie: “somma versata a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento”.

Secondo la Cassazione, tale espressione non crea ambiguità: la somma, per intero, assolve una duplice funzione alternativa. Significa che:

• in caso di adempimento, opera come semplice acconto;
• in caso di inadempimento, opera integralmente come caparra, con diritto a trattenere l’importo ovvero a pagarne il  duplum.

Non esistono ripartizioni tacite, né possibilità di “retrocedere” la somma a mero anticipo quando le cose vanno male. È un meccanismo binario, di garanzia immediata.

Perché questa lettura è essenziale nel turismo e nello Short Term?

Nelle operazioni immobiliari legate all’Hospitality, la regolarità urbanistica e la tempistica diventano fattori decisivi. Per esempio, senza sanatoria o agibilità, una struttura non può aprire; senza nulla osta, non si può avviare un’attività ricettiva; senza documentazione completa, non si può subentrare in una gestione. Ogni giorno perso è un mancato incasso — e la caparra confirmatoria serve proprio a sterilizzare questo rischio, evitando all’acquirente l’onere probatorio del risarcimento di quella parte di danno costituita dal lucro cessante.

La sua “duplice funzione” è, dunque, un meccanismo pensato per proteggere entrambe le parti ma, in particolare, quanto alla Hospitality, l’Operator, esposto ai rischi legati a ritardi e omissioni che incidono direttamente sulla redditività dell’investimento.

Per chi opera negli investimenti nel Real Estate rivolto alla Hospitality, il suggerimento è dunque questo, e vale sia che il contratto venga redatto tramite scambio di proposta e accettazione con il modulo dell’agenzia immobiliare volto a diventare una proposta di compravendita, sia che venga redatto più compiutamente in una soluzione contrattuale firmata da entrambe le parti, eventualmente in presenza di notaio, prima di firmare un preliminare di compravendita, è indispensabile: 

• comprendere la logica della caparra e la sua funzione alternativa di anticipo o risarcimento;
• accertarsi che la clausola sia redatta correttamente, in linea con quanto compreso;
• verificare che tutti gli impegni che si assumono e le dichiarazioni che vengono riportate siano veritiere e gli impegni effettivamente realizzabili.