A ridosso del break estivo, facciamo il punto. Nel primo semestre 2025 il settore dell’Hospitality digitale ha visto intensificarsi i controlli dell’Antitrust e dell’Agenzia delle Entrate, oltre che delle Autorità locali, mentre crescono i preparativi per l’applicazione, nel 2026, del Regolamento UE 2024/1028. Un crescente numero di sanzioni a operatori e proprietari per mancata Compliance alle normative che richiedono chiarezza e trasparenza – in ambito civilistico, fiscale e amministrativo -, oltre che un generale inasprimento dei Regolamenti comunali. Una mancata Compliance che solo in parte può essere attribuita agli operatori, posto che devono confrontarsi con una ingestibile confusione di disposizioni normative. Tutto questo però sta causando contenzioso e costringendo il mercato ad adattarsi rapidamente: modificando i modelli contrattuali, specie quelli delle locazioni concluse tramite Piattaforme transaction (quali Booking o Airbnb) – che oggi includono sempre più spesso anche Experience e proposte da guida turistica o agenzia di viaggio – ma anche le conseguenti impostazioni fiscali dei Business Model degli operatori. Ciò nel rispetto, ovviamente, della corposa normativa inderogabile di vecchio e nuovo conio che governa il settore del Real Estate, della tutela del consumatore, del viaggiatore e, oggi, dell’utente online. Tra gli aspetti positivi, invece, un crescente sostegno all’Housing di medio periodo per lavoratori e famiglie a medio e basso reddito e per studenti, ma anche lo sviluppo di nuove soluzioni residenziali del settore luxury, come i Serviced Apartment.

Short‑term rental, trasparenza e Antitrust

L’Antitrust italiano ha intensificato le indagini su piattaforme digitali e property manager attivi nel mercato degli affitti brevi, chiedendo chiarimenti, per esempio, su:

• tipologia di ospiti;
• numero e natura delle unità gestite;
• meccanismi di determinazione dei prezzi (manuale o dynamic pricing);
• piattaforme e provider tecnologici utilizzati.

Queste verifiche sono finalizzate a garantire maggiore trasparenza per i consumatori, anche in vista dell’entrata in vigore del Regolamento UE 2024/1028 e dell’adeguamento a direttive come DSA e DAC7.

Host, trasparenza, pubblicità 

I primi casi di sanzioni legate alla mancata trasparenza e chiarezza delle informazioni sono state rivolte alle piattaforme. Si ricordano, per esempio, quelle imposte ad Airbnb in Spagna per mancata trasparenza sull’identità degli Host nello scorso maggio 2025.

Crescente contenzioso e strumenti alternativi per la risoluzione delle liti (ADR)

Crescono le liti tra Host e piattaforme digitali, gestite sempre più spesso tramite strumenti alternativi di risoluzione delle controversie (ADR), con ricadute anche per la tutela del consumatore. Questi meccanismi di risoluzione delle controversie in via stragiudiziale rappresentano un passaggio cruciale per evitare lunghi e costosi giudizi, e sono ormai parte integrante della compliance delle piattaforme digitali e dei property manager che le utilizzano.

Norme locali e urbanistica turistica

Grande attenzione è stata dedicata alle regolamentazioni locali: ricordiamo che nel maggio 2025 a Firenze, ad esempio, è stato introdotto un nuovo regolamento che ha imposto restrizioni alle locazioni turistiche brevi su superficie minima, limiti in aree UNESCO e nuovi obblighi autorizzativi. Rilevante sul punto anche la pronuncia risalente al marzo 2025 del TAR Bologna, anch’essa analizzata dal nostro team di amministrativisti. Questi sviluppi impattano direttamente sulla strategia degli investitori e sulle attività dei property manager.

Contrattualistica innovativa: cambiano i contratti di management

Abbiamo visto come si è diffusa l’adozione di nuove tipologie di contratti anche nel comparto extra-alberghiero, come l’hotel management agreement, accordo di matrice anglosassone che consente al proprietario di una struttura ricettiva di affidarne la gestione a un operatore specializzato, partecipando ai risultati economici, di cui il contratto di Property Management Agreement è una costola dal formato più contenuto. In parallelo, è stato approfondito il contratto di allotment e i suoi riflessi civilistici, fiscali ma anche penalistici.

Nuovi e vecchi problemi dai risvolti penali

Crescono anche le criticità di natura penale: sia per il diffondersi incontrollato (e incontrollabile) delle truffe online, sia per le somme trattenute agli Host da parte di soggetti intermediari (che costituisce il reato di appropriazione indebita), sia per l’emersione (data dai nuovi obblighi connessi al CIN), di comunicazione degli alloggiati alla Questura, in violazione dell’art. 109 TULPS.

DAC7 e obblighi fiscali

Ancora, la DAC7 ha imposto nuovi obblighi dichiarativi a carico di proprietari e gestori. Il primo semestre è stato utile per aggiornare policy interne e sistemi informativi, anche con riferimento ai flussi di pagamento e alla segnalazione dei redditi derivanti da locazioni brevi e attività ricettive. Ma tutto il settore è ancora molto scomposto e le stesse piattaforme sono fortemente disorientate.

Focus sul residenziale di medio periodo: affordable housing e Serviced Apartment

Se a livello politico e mediatico emerge una sorta di diffidenza verso la crescita del Real Estate rivolto al turismo, cresce l’interesse verso il Real Estate residenziale “accessibile” per il medio periodo. Sia lo student housing che, più in generale, l’affordable housing, si propongono come risposta alla crisi abitativa nelle grandi città, offrendo soluzioni a costi sostenibili e rappresentando un’opportunità anche per gli investitori istituzionali. 

Nel settore luxury, rivolto invece all’inquilino alto spendente, cambia il “prodotto” proposto. Cresce così il fenomeno dei serviced apartment. Si tratta di una forma evoluta dei vecchi residence, pensata per soggiorni di medio periodo in cui l’offerta dell’alloggio è accompagnata da servizi e su cui stanno puntando gli investitori interessati al mercato italiano, dove questo modello non è ancora diffuso, proprio a causa delle incertezze normative.

Quali prospettive per il secondo semestre 2025?

Per il prossimo semestre è, quindi, atteso un aumento dei controlli da parte delle autorità italiane ed europee, con particolare attenzione alla trasparenza dei rapporti contrattuali e alla determinazione dei prezzi. Potrebbero emergere nuove norme a livello locale, soprattutto in aree urbane sensibili o con vincoli ambientali. Anche l’attenzione al profilo ESG sarà sempre più forte. Efficientamento energetico, certificazioni ambientali, riduzione dell’impatto sono temi destinati a entrare a pieno titolo nelle agende operative.

Questo è, dunque, ciò a cui dovremo prestare attenzione nella seconda parte dell’anno:

• Massima attenzione alla trasparenza nello Short‑term rental, oggi al centro dell’interesse dell’Agenzia delle Entrate, dei Comuni e dell’Antitrust, anche alla luce dell’imminente applicazione del nuovo specifico Regolamento Europeo
• Possibili soluzioni agevolate delle liti tramite le nuove procedure conciliative o arbitrali (ADR)
• Focus specifico su norme locali e diritto dell’urbanistica rivolto al turismo
• Contrattualistica innovativa: nuovi contratti di Management e locazione
• DAC7 e obblighi fiscali: le prime verifiche
• L’evoluzione del residenziale Medium Term: studentati, Affordable Housing e Serviced Apartment

Un alto livello di competenze sulle normative che regolano il settore, sulle applicazioni della PA e sulle relative decisioni dei nostri giudici è, dunque, essenziale per chi investe od opera in questo contesto. 

Confidando in un secondo semestre più lucido e stabile e consigliando la lettura del libro “Hospitality digitale e short term rental”, edito da Key Editore, co-autori i nostri partner Donatella Marino, Benedetta Mussini e Luigi Vele, la Redazione e l’Academy di Hospitality Law Lab, con i docenti universitari e i professionisti specializzati che la compongono, vi augurano buone vacanze estive e un arrivederci a settembre.