Focus: Comune di Sirmione e T.A.R. Lombardia Brescia  

Circola in rete la notizia del mancato adeguamento del Comune di Sirmione alla recente sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) di Brescia. Il Tribunale aveva annullato il Regolamento comunale volto a regolare le “Strutture Ricettive non Alberghiere case e appartamenti per vacanze” laddove introduceva requisiti e limiti illegittimi a carico di chi opera con locazioni con finalità turistica (v. per per esempio AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), che segnala le difficoltà che tuttora incontrano i player della Hospitality operanti in quel territorio).

Per comprendere cosa è accaduto nel Comune di Sirmione, abbiamo intervistato la nostra partner Donatella Marino, avvocato civilista, e Benedetta Mussini, avvocato amministrativista partner nel dipartimento urbanistico di LCA, ancora una volta ospite di Hospitality Law Lab.

Cosa prevede il Regolamento “Strutture Ricettive non Alberghiere case e appartamenti per vacanze” del Comune di Sirmione?

Il Regolamento approvato con deliberazione consiliare n. 3 di data 26 gennaio 2022, avente ad oggetto i requisiti qualitativi per le strutture ricettive non alberghiere denominate “case e appartamenti per vacanze” e per gli “alloggi per finalità turistica in regime di locazione”; in buona sostanza, ha definito – in modo omogeneo e indifferenziato – “i requisiti qualitativi per le strutture ricettive non alberghiere denominate ‘case e appartamenti per vacanze’ e per gli ‘alloggi per finalità turistica in regime di locazione’”, dettando delle previsioni ritenute oggettivamente penalizzanti dagli operatori del settore Hospitality  in specie in materia di:

• produzione della documentazione amministrativa per il calcolo della capacità ricettiva e la dimostrazione della idoneità degli alloggi; 
• eliminazione delle barriere architettoniche per disabili nel rapporto di almeno 1 unità abitativa ogni 4 o frazioni di 4 in capo a uno stesso gestore; 
• reperimento di almeno un posto auto per unità immobiliare nel caso di strutture con superficie minore o uguale di 55 mq e di due posti auto per unità immobiliare se la superficie è superiore 55 mq; 
• condizioni di agibilità, imponendo – sia con riguardo alla case e appartamenti per vacanze, sia con riguardo alle locazioni turistiche – che, unitamente alla comunicazione di inizio attività, sia prodotta una SCIA di agibilità aggiornata alla situazione reale dell’immobile;
• sanzioni pecuniarie (tra i 150 e i 500 Euro) applicabili in caso di violazione delle disposizioni sopra descritte, qualificate essenziali per l’avvio dell’attività.

Cosa ha deciso il Tribunale regionale? Quali sono le disposizioni illegittime? 

Con la Sentenza 513/2024 il Tribunale Amministrativo ha (parzialmente) accolto il ricorso. In particolare, ha ritenuto illegittime le previsioni relative: 

• al superamento delle barriere architettoniche e di parcheggi pertinenziali, nella parte in cui non ammettono la possibilità di ricorrere a soluzioni equivalenti a quelle dettate dal regolamento;
• ai limiti dimensionali per la superficie calpestabile della singola C.A.V. e ciò in quanto le norme regionali consentono la locazione di singole porzioni di alloggi, con la conseguente deroga alla disciplina comunale sulla superficie minima degli alloggi, bilanciata dalla necessità che gli alloggi con metrature inferiori presentino, comunque, in via autonoma i requisiti funzionali e di sicurezza per la locazione turistica.

Da qui l’aspettativa dei locali player della Hospitality che il Comune di Sirmione procedesse rapidamente con l’annullamento e la sospensione della restante parte del Regolamento, e le accese critiche mediatiche di operatori, gestori, operatori e proprietari interessati a trarre un reddito dalle loro proprietà immobiliari in un contesto turistico preminente, quale è quello del lago di Garda e della Città di Sirmione.

Quali principi di diritto emergono dalla sentenza citata? 

In questo modo, la sentenza si allinea al precedente orientamento già espresso dal TAR Lombardia. I giudici lombardi pur ammettendo, sotto alcuni profili, la legittimità del regolamento del Comune di Sirmione, chiariscono che la normativa di settore non autorizza l’introduzione di un regime programmatorio o di contingentamento delle locazioni turistiche. 

Tale conclusione viene tratta direttamente dalla giurisprudenza europea, che – invero – ha considerato legittimo l’obiettivo degli Stati membri di contenere le locazioni turistiche in ragione di motivi imperativi di interesse generale, idonei a legittimare una normativa nazionale di autorizzazione preventiva. Tuttavia, secondo la giurisprudenza comunitaria, siffatto obiettivo, di contenimento e di regolamentazione delle locazioni turistiche, deve essere inserito in un’apposita cornice normativa, e comunque fondato su una valutazione sito specifica, da cui emergano plasticamente gli interessi di ordine pubblico e generale perseguiti. 

“Al di fuori di queste condizioni emergenziali, i Comuni non hanno il potere di limitare o di ripartire sul territorio l’offerta di case e appartamenti per vacanze, ma svolgono il diverso compito di assicurare che le strutture liberamente messe sul mercato dai privati siano sicure, accessibili e sostenibili nel contesto urbano. La disciplina comunale può quindi subordinare l’avvio e la gestione delle strutture ricettive al rispetto di requisiti necessari e proporzionati alla tutela dei suddetti interessi pubblici”.