Airbnb è impegnata ad allinearsi alle ultime normative europee, partendo dalla DAC7. Segnala inoltre, tramite comunicato dello scorso mercoledì, di aver concordato con l’Agenzia delle Entrate il pagamento di 576 milioni di euro per “la ritenuta sui redditi degli host non professionali derivanti da locazioni brevi (“cedolare secca”)” per gli anni fiscali dal 2017 al 2021.
Si tratta della conclusione della nota vicenda che ha visto la Procura di Milano richiedere, lo scorso novembre, un sequestro da quasi 779,5 milioni di euro, importo ridottosi, per l’appunto, grazie alla fruizione dell’istituto dell’accertamento con adesione (che prevede la riduzione delle sanzioni ad 1/3 del minimo) e allo scomputo dei canoni riconducibili ai locatori che avevano pagato le imposte ancorché in assenza di ritenuta da parte di Airbnb e dei canoni per i quali non sussiste l’obbligo di ritenuta (es. locazioni operate da partite Iva).
Una crescente esigenza di compliance e conseguente consapevolezza dei rischi, dunque, che porta ora i marketplace e i property manager più attenti ad attrezzarsi.
Di DAC 7 e di normative europee abbiamo parlato quindi sia con Donatella Marino, avvocato civilista che ha dedicato un team di avvocati diretto da Mara Francioso proprio al tema della compliance con le nuove norme europee in materia di Hospitality, sia con Giuseppe Marino, docente universitario, e con Luigi Vele, avvocato fiscalista, che hanno sviluppato un analoga practice in ambito fiscale, sia con gli altri nostri fiscalisti Simonetta Marchesi, Alfredo Imparato e Carlo Alberto Rezzani.
Cosa prevede la DAC7?
“Il 31 gennaio 2024 si avvicina e dunque la data in cui, ai sensi del D.Lgs. 32/2023 che ha recepito nel nostro ordinamento la Direttiva n. 2021/514/UE (cd. DAC 7), i gestori di piattaforme che mettono in collegamento “venditori” con utenti, dovranno comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati e i corrispettivi percepiti dei “venditori” attivi sui loro portali. In mancanza sono previste sanzioni.”
Ma cosa si intende per “venditori”?
“Con il termine “venditori” il D.Lgs si riferisce ad un “utente della piattaforma, sia esso una persona fisica o un’entità, che si è registrato sulla piattaforma durante il periodo oggetto di comunicazione e svolge un’attività pertinente” (Art. 2 lett. n).
Il problema si pone, nel mondo Hospitality, specie quando i proprietari privati si affidano a un gestore (“property manager”) che opera negli “affitti brevi” per conto del proprietario. Una criticità che emerge in particolare quando il proprietario affida l’immobile al gestore tramite un mandato con rappresentanza. Questo perché spesso proprietario e gestore non conoscono affatto l’istituto della rappresentanza, che prevede che il gestore mandatario utilizzi il nome del proprietario rappresentato, e non il nome del gestore, in tutti i rapporti oggetto del mandato. Una confusione che finirà con l’affiorare in sede di applicazione della DAC7”.
Come si interpreta dunque correttamente il concetto di “venditore”?
“E’ necessario individuare la finalità di questa normativa che parrebbe quella di mettere in condizione le Autorità finanziarie dei veri Paesi Membri, tramite gli scambi di informazione, di individuare i soggetti che manifestano una effettiva capacità contributiva in merito alle attività svolte sulla piattaforma”.
Cosa dovranno fare, nella pratica, le piattaforme di intermediazione?
“Airbnb, (come quasi ogni altra piattaforma) già richiede le informazioni fiscali ai soggetti titolari degli account sulla piattaforma, ma prescinde dal richiedere informazioni sul rapporto che lega il titolare dell’account “venditore” al proprietario. I TOS di Airbnb, sul punto, non aiutano («Se gestisci più alloggi per conto dei proprietari, ma lo fai tramite il tuo account Airbnb, devi inserire le tue informazioni fiscali per ogni annuncio»). Le piattaforme dovrebbero offrire ai gestori titolari di account anche la possibilità di chiarire che operano, in tutto o in parte, in nome di un proprietario rappresentato, consentendo la trasparenza richiesta dal Legislatore europeo e nazionale. Diversamente, le informazioni fiscali circoleranno in modo non corretto, esponendo sia il marketplace sia i property manager a sanzioni. Finché i marketplace non risolvono, dunque, dovranno essere i gestori degli immobili a supplire a questa carenza. Purtroppo, ricorrendo a soluzioni particolarmente gravose.
Perchè il problema si pone quando il gestore opera con mandato con rappresentanza?
“Nel mandato con rappresentanza il proprietario, mandante e rappresentato, affida al gestore l’incarico di svolgere alcuni servizi ma soprattutto di concludere, in nome (del proprietario) e per conto del proprietario stesso, i contratti con i conduttori/turisti. E’ il proprietario mandante il soggetto su cui ricadono tutti gli effetti giuridici dei contratti conclusi, compresa la percezione dei canoni. Ma secondo l’impostazione adottata da molte piattaforme i dati di questo soggetto potrebbero addirittura rimanere non conosciuti dalle piattaforme (Airbnb dichiara, ad esempio, di essere obbligata a comunicarli, solo se in suo possesso, ma che non è tenuta a raccogliere informazioni relative ai “non membri”). I dati giungeranno poi al Fisco da altri canali, come le certificazioni dei gestori o le comunicazioni degli stessi proprietari, ma resta il rischio di un’asimmetria informativa tra le diverse dichiarazioni, che potrebbe ostacolare gli scopi stessi della nuova normativa e far scattare i controlli, quantomeno sotto forma di richiesta di chiarimenti, da parte dell’Agenzia delle Entrate”.
