La Regione Campania riconosce le “locazioni brevi” e le regola, introducendo alcuni adempimenti. Superata quindi, l’interpretazione del Tribunale Amministrativo Regionale, secondo cui era vietato offrire alloggi in locazione breve senza aver avviato una struttura ricettiva. I nostri professionisti di HLL avevamo espressamente segnalato le criticità di questa posizione del TAR campano (v. https://www.eclegal.it/wp-content/uploads/pdf/2023-03-07_differenza-locazione-turistica-cav-secondo-tar-campania.pdf ). La norma regionale elimina inoltre il Minimum Stay delle 3 notti precedentemente imposti alle CAV.
Ma è corretto che una Regione regoli le locazioni brevi, posto che i contratti sono competenza del legislatore nazionale?
“Certamente si, se si tratta dell’individuazione di adempimenti amministrativi a carico del locatore, come avvenuto in Regione Campania” risponde Donatella Marino, avvocato con specifica expertise nella Hospitality e fondatore di HLL. “Diverso sarebbe se la Regione avesse introdotto una nuova disciplina del contratto di locazione, cioè una regolamentazione del rapporto tra le parti diversa e sostitutiva di quella statale, che andasse a incidere, per esempio, sulla durata (minima o massima) del rapporto, o sull’individuazione dei canoni, come definito nella L. 431/98. ”.
Su questa linea si era efficacemente espressa, per una vicenda nata in Lombardia, la Corte Costituzionale nel 2019. Chiariva la Consulta che le Regioni possono certamente prevedere disposizioni che pongono un adempimento amministrativo (precedente ed esterno al contratto di locazione turistica) sanzionandone gli inadempimenti. Al contrario, posto che la materia dei contratti di diritto privato è competenza esclusiva dello Stato, ribadiva la Consulta, le Regioni non possono, con le proprie normative, “incidere sulla libertà negoziale e sulla sfera contrattuale”. Tantomeno possono vietare la conclusione di un contratto consentito (o addirittura previsto, tipizzato e specificamente regolamentato) dal nostro ordinamento civile, quale la locazione. Non possono, in altre parole, vietare la conclusione di contratti di locazione breve o intervenire negli accordi tra le parti.
La posizione del Comune di Napoli sugli affitti brevi prima della nuova legge della Regione
La normativa turistica della Regione Campania fino ad ora non prevedeva adempimenti per le locazioni brevi. Il Comune di Napoli dunque, con il comprensibile intento di sopperire a tale mancanza e non lasciare il fenomeno dei c.d. affitti brevi svincolato da norme e controlli, aveva deciso di vietare le locazioni turistiche a chi non avesse aperto una “casa-vacanza”. Una posizione giuridicamente poco sostenibile, posto che un Comune non ha alcun potere legislativo, tantomeno in materia contrattuale. Ma che aveva trovato conforto nella suddetta discussa sentenza del TAR Campania, che dava ragione al Comune di Napoli che aveva irrogato una sanzione ad un locatore che agiva senza aver aperto una CAV. Il TAR campano fondava la sua decisione su una interpretazione molto forzata della precedente normativa di Regione Campania, sostenendo che tale normativa implicitamente prevedeva un vero e proprio divieto di concludere contratti di locazione con fine turistico (se posti in essere con una certa frequenza e continuità) senza aprire un esercizio ricettivo. Ma questa interpretazione, come esplicitamente chiarito dai nostri professionisti di HLL, esponeva la normativa campana a dubbi di legittimità che l’avrebbero travolta. La nuova Legge regionale, intervenendo prima che venisse eventualmente investita la Corte costituzionale, ha correttamente posto fine alla questione.
Cosa succederà ora in Campania?
La Campania estende anche alle “locazioni brevi” l’obbligo di dotarsi di un “Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive” (CUISR) e di comunicare i movimenti turistici con l’applicazione web regionale denominata “Rilevatore Turistico Regionale” (Legge Regionale 5 luglio 2023, n. 11, Art. 5, che modifica la precedente normativa del 2019), ed altri adempimenti, quali :
“a) comunicare al Comune, prima dell’inizio dell’attività di locazione, i dati catastali, l’indirizzo, il numero di camere o unità abitative e dei posti letto dell’alloggio, il nome, il cognome, il codice fiscale, il numero di telefono e l’indirizzo mail/pec del soggetto che esercita l’attività;
b) trasmettere al Comune, prima dell’inizio dell’attività, dichiarazione sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio che il Comune può sottoporre a verifica;
c) denunciare la presenza di ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza;
d) comunicare al Comune i periodi di locazione effettuata ai fini dell’eventuale applicazione dell’imposta di soggiorno comunale”.
Previste sanzioni fino a 2.000 Euro.
L’Art. 11 modifica inoltre la Legge regionale sulla Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere ( 24 novembre 2001, n. 17) eliminando le parole “minima di tre giorni e” nella definizione dell’Art. 3 sulle “Case e appartamenti per vacanze”. Non viene quindi più richiesto il c.d. Minimum Stay.
