Legge di Bilancio 2021: le principali novità per la Hospitality

Approvata la Legge di Bilancio per l’anno 2021 (L. 30 dicembre 2020 n.178). Misure quantitative per la realizzazione degli obiettivi programmatici toccano anche il settore del Real Estate e del Turismo. I nostri professionisti approfondiscono gli aspetti di legittimità di alcune disposizioni, eventualmente da contestare nelle sedi opportune. Ma ne valutano anche i risvolti interpretativi e applicativi, in modo da offrire agli operatori del Real Estate e della ricettività gli strumenti per valutare benefici e sacrifici derivanti dalle nuove misure: anche rinnovando, quando serve, modalità operative, strutture contrattuali e approccio al mercato. Di seguito, 5 possibili aree di intervento.

1. Locazioni Brevi

È passata la contestata presunzione di imprenditorialità ai sensi dell’art. 2082 c.c. – ai fini dell’individuazione del regime fiscale – per coloro che locano più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Art.1 co. 595Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.”

Tali disposizioni trovano applicazione anche “per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione“.

Sono 3 dunque le ipotesi considerate dalla nuova norma: il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi direttamente col conduttore, il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi tramite intermediari immobiliari e (anzi, “ovvero”) il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi tramite “soggetto che gestisce portali telematici“.

Particolare attenzione alla figura estremamente fluida e versatile del gestore di immobili, il Property Manager: in funzione della specifica impostazione strutturale, contrattuale e operativa, ogni Property Manager si troverà a essere incluso o meno tra i soggetti coinvolti dalla nuova disposizione.

2. Codice identificativo nazionale

Il co. 597 Art. 1 istituisce “[…] presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo  […] una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, […] identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali.

È previsto un successivo decreto del Ministero dei beni e le attività culturali e per il turismo, da adottare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, per stabilire le modalità di realizzazione e gestione della banca dati, di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute.

Due sono i requisiti perchè la norma porti benefici al settore favorendo l’emersione degli irregolari: la reale operatività dell’archivio e il coordinamento con le disposizioni regionali.

3. Esenzione 2021 prima rata IMU turismo

Ai commi da 599 a 601 Art. 1 viene prevista l’esenzione della prima rata dell’IMU 2021, per

“[…] immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati dall’articolo 1, comma 743, della legge n. 160/2019, siano anche gestori delle attività in essi esercitate; […]

La norma parla, correttamente e chiaramente, di gestione, prescindendo dal requisito della imprenditorialità ex art. 2082 c.c., non richiesto per diverse categorie di strutture ricettive non alberghiere.

Un esempio, i B&B, una soluzione ricettiva naturalmente domestica che esclude ontologicamente la forma imprenditoriale, malgrado alcune eccezioni previste da poche regioni.

Una posizione corretta, che sostiene e alimenta i già corposi dubbi di legittimità sull’estensione (meglio, compressione) dei soggetti destinatari della esenzione IMU per il 2020, generati dalla interpretazione fornita dalle FAQ del MEF del 4 dicembre 2020 alla nota metodologica concernente il ristoro ai Comuni delle minori entrate IMU (All. B del decreto Ministeriale del 22 luglio 2020).

4. Credito d’imposta locazioni ad uso non abitativo

Il comma 602 dell’Art. 1 estende il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo, di cui all’articolo 28 del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020 convertito) e modificato dai successivi provvedimenti emergenziali includendo anche le agenzie di viaggio e i tour operator. Per questi ultimi soggetti e per le imprese turistico-ricettive il credito spetta fino al 30 aprile 2021.

5. Bonus affitti per unità immobiliari residenziali

I commi da 381 a 384 Art. 1 introducono per l’anno 2021, a favore del locatore di immobile “adibito a uso abitativo, situato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l’abitazione principale del locatario un contributo a fondo perduto fino al 50 per cento della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per ciascun locatore in caso di riduzione dell’importo del contratto di locazione“.

Ai fini del riconoscimento del contributo il locatore deve comunicare, in via telematica, all’Agenzia delle entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile. Si prevede la definizione delle modalità applicative con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, compresa la percentuale di riduzione del canone mediante riparto proporzionale, in relazione alle domande presentate.

HLL sta dedicando uno studio attento a portata e conseguenze di tali previsioni.

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