Hospitality e automazione

La tecnologia sta diffondendosi con successo nel Real Estate residenziale gestito con le nuove e più redditizie formule locative. Risolve con efficacia e – quasi sempre – in sicurezza il tema critico dell’accesso di inquilini o turisti ad unità immobiliari ad uso abitativo rivolte alla Hospitality. Intesa in senso lato: dall’alberghiero al c.d. extra-alberghiero, dalle locazioni short short term di pochi giorni a quelle brevi o medie, dalle crescenti redditizie locazioni per studenti ai serviced apartments richiesti per alti dirigenti, funzionari o diplomatici: tutti gli operatori stanno attrezzandosi per adeguarsi alle nuove efficienze tecnologiche.

Se l’operatore ha prestato attenzione anche agli aspetti normativi, è in grado di proporre tecniche idonee a verificare l’accesso all’alloggio da remoto con un adeguato livello di sicurezza, persino superiore ai metodi tradizionali. In qualche caso invece qualche aspetto viene trascurato compromettendo l’adesione al dettato normativo.

Affiorano in particolare un paio dii temi: il corretto adempimento degli obblighi di natura penale e l’accorta gestione delle questioni condominiali.

E di sicurezza in condominio si è già parlato in un nostro precedente post, prendendo spunto da una recente sentenza del Tribunale di Milano che decideva in merito alla prospettata pericolosità generata dall’incontrollato fluire di soggetti sempre diversi all’interno del condominio.

Ma il tema della sicurezza affiora ancor più nella valutazione della compatibilità dei nuovi meccanismi elettronici con il dettato dell’Art. 109 T.U.L.P.S come interpretato dall’Art. 19-bis D.L. 113/2018 secondo cui il suddetto Art. 109 T.U.L.P.S. “…si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a 30 giorni”.

Una norma formidabile, che sta rappresentando, ci spiegano i nostri penalisti, un efficacissimo strumento per consentire alle Forze di Polizia il rinvenimento in tempi stretti di eventuali ospiti ricercati. Ma anche una norma che, sul piano giuridico, mal si adatta al concetto di locazione: il soggetto che loca (e l’eventuale Property Manager cui si è affidato) non può – salvo snaturare il concetto civilistico di locazione – ingerire nel godimento dell’alloggio locato al punto di richiedere (come è ora invece costretto a fare) al conduttore di comunicare tutti gli ospiti che di volta in volta dovesse – lui, il conduttore – ritenere opportuno invitare.

Uno scostamento ai principi generali che peggiora se la norma viene interpretata in modo ulteriormente restrittivo. Tornando infatti alle novità della domotica e agli strumenti di check in e check out da remoto, se è vero che esiste qualche operatore disallineato con i requisiti dell’Art. 109 T.U.L.P.S., non è corretto demonizzare l’intero settore dell’automazione degli ingressi.

Qualche Questura invece propone interpretazioni ardite. Secondo la Questura di Siena per esempio è importante “… fare chiarezza sul fatto che l’identificazione di ogni cliente (minori compresi) da parte dell’esercente (struttura ricettiva o proprietario/gestore di appartamento privato) deve avvenire di persona, con esibizione di un valido documento … al momento del check-in presso la struttura (prima di dare alloggio) e NON può essere sostituito da forme di comunicazione a distanza che non garantiscono l’identità dell’effettivo fruitore ospitato (es. e-mail con copie scannerizzate dei documenti, sms, app, siti vari, strumenti in genere per il c.d. “self check-in” tipo box senza la presenza in loco dell’esercente)”. Una interpretazione libera della norma, che ne allarga la portata introducendo requisiti aggiuntivi ma che soprattutto si scosta vistosamente dai principi che regolano la locazione. Basti considerare, per esempio,

– che in ogni tipologia locativa superiore ai 30 giorni i dati relativi al conduttore vengono forniti solo al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.

-che in ogni tipologia locativa il momento dell’ingresso fisico nell’alloggio da parte del conduttore non assume nessun valore giuridico: i momenti rilevanti sono solo quello della sottoscrizione del contratto e quello in cui il conduttore ottiene la disponibilità dell’alloggio attraverso la consegna delle chiavi che, in caso di automazione, diventa l’attribuzione di un codice o qualcosa di analogo.

Per ribaltare questi principi fondanti l’impianto civilistico del contratto di locazione non è sufficiente una legge che con un inciso (di lodevole intenzioni ma) poco preciso interpreta un vecchio testo previsto per le strutture ricettive, né tantomeno sarebbe opportuno che si stratificassero su una soluzione normativa già a stento sostenibile ulteriori interpretazioni che ne alimentino lo scostamento con i principi del nostro ordinamento.

In conclusione, la proposta operativa di strumenti di check in e check out automatizzati deve fronteggiare, per adeguarsi al dato normativo, un complesso intreccio di disposizioni – civili e penali, questa volta – non coordinate tra loro. Una scelta legislativa che, per gestire l’emergenza di un fenomeno (quello degli “affitti brevi”) che stava sfuggendo a ogni forma di controllo, ha finito col generare un impianto di norme tra loro non coordinate. In attesa di chiarimenti, come sempre, le situazioni dovranno essere valutate caso per caso, evitando semplicistiche approssimazioni giuridicamente sbagliate e aiutando l’operatore a destreggiarsi tra i due opporsi percorsi normativi.

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