L’Agenzia delle Entrate conferma la posizione già assunta in materia di concetto di “impresa”. E questo mentre a livello statale si dibatte sull’ipotesi di normare delle “presunzioni di imprenditorialità”. È di due giorni fa il chiarimento dell’AdE (risposta n. 373 del 10 settembre 2019 a interpello ex Art. 11 comma 1 lett. a della L. 212/2000), che torna sulle caratteristiche del reddito fondiario del locatore che opera nell’ambito dei c.d. “affitti brevi” spesso offrendo qualche servizio aggiuntivo esponendosi a un rischio di contestazioni anche di carattere fiscale, oltreché civilistico (in ambito condominiale, per esempio) e amministrativo.

Sulla questione si sono soffermati i nostri professionisti, l’Avv. Simonetta Marchesi e l’Avv. Donatella Marino, che ringraziamo per l’interessante contributo.  

L’istanza di interpello giunge all’Agenzia delle Entrate da un contribuente che rileva una potenziale contraddizione tra la Legge Provinciale di Bolzano n. 12 /1995 e la normativa fiscale. Il contribuente chiede dunque se l’utilizzo di portali telematici (ad es. Airbnb o Booking) per la commercializzazione del proprio immobile con gli “affitti brevi” non trasformasse quei suoi guadagni in redditi d’impresa uscendo quindi dall’ambito dell’Art. 4 del D.L. 50/2017, che chiarisce che i redditi da locazione brevi anche se con fornitura di pulizie e biancheria sono redditi fondiari, con la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva del 21% di cui al regime della “cedolare secca”.

L’incertezza del contribuente nasceva da una disposizione contenuta nella norma provinciale secondo cui “l’esercizio di affittacamere “privato” sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno per ogni camera o appartamento e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa”.

Pertanto, secondo il contribuente istante, il ricorso ai servizi di pubblicità e di intermediazione di Airbnb al fine dell’esercizio della propria attività di affittacamere comporterebbe che tale attività dovrebbe essere considerata come attività commerciale con tutto quello che ne consegue.

L’Agenzia delle Entrate però chiarisce che la legge è esplicita sul punto, disponendo che la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Lo spartiacque, ancora una volta, è dato dai servizi aggiuntivi. Ribadisce l’AdE che “la disciplina delle locazioni brevi introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017 non può trovare applicazione qualora “insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione”.

L’Agenzia delle Entrate, in ogni caso, sottolinea che “i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale” avrebbero dovuto essere individuati con regolamento da emanare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, L. 96/2017. In mancanza dell’emanazione del regolamento, chiarisce l’AdE, al fine di individuare i criteri idonei a qualificare come imprenditoriale lo svolgimento di un’attività di locazione, sarà necessario fare riferimento, da un lato, ai principi generali stabiliti all’Art. 2082 c.c. e, dall’altro, all’Art. 55 del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, c.d. TUIR), nonché, come sottolineato nella suddetta Circolare, alla prestazione di servizi aggiuntivi che non presentino una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile, che richiedono un “livello seppur minimo di organizzazione”.

Quindi, sulla base delle considerazioni dell’Agenzia delle Entrate, è possibile evidenziare alcuni concetti utili ad individuare il discrimine tra attività di locazione imprenditoriale e non. L’attività di locazione di immobili e, in particolare, di locazione breve, potrebbe essere qualificata come imprenditoriale e ricondotta nell’ambito del reddito d’impresa qualora:

• L’attività sia svolta con organizzazione di mezzi e professionalità;
• L’attività venga esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva, ovvero in modo sistematico e non saltuario e con carattere di stabilità (in caso contrario, i redditi prodotti rientrano all’interno della categoria dei redditi diversi);
• Vengano forniti servizi accessori o aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile come, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, che presuppongono un seppur minimo livello di organizzazione;
• Vengano effettuate prestazioni accessorie quali ad esempio “la pulizia ed il riassetto degli ambienti, il cambio di biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti” (R.M. del 24 settembre 1980), in presenza dei requisiti della abitualità e professionalità. Tuttavia, per espressa previsione dell’Art. 4 del D.L. 50/2017, la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali nelle locazioni brevi non qualifica l’attività esercitata come attività imprenditoriale.

L’Agenzia delle Entrate conferma infine che gli eventuali criteri per la qualificazione dell’attività come imprenditoriale o meno individuati dalla Legge Provinciale di Bolzano non pongono alcun vincolo in ambito tributario. Tale orientamento conferma alcune prese di posizione dell’Amministrazione finanziaria che, al fine di determinare il discrimine tra l’attività di locazione svolta in forma imprenditoriale e non, ha ritenuto ininfluente, in ambito tributario, eventuali previsioni delle leggi regionali che, ad esempio, definiscano un numero minimo o massimo di immobili gestiti. Nonostante il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate in esame dispieghi i propri effetti esclusivamente con riferimento alla questione oggetto di istanza e limitatamente al richiedente, tale risposta può considerarsi come un primo tentativo dell’AdE di evidenziare alcuni elementi di spunto sull’argomento utili per diradare la foschia interpretativa che impedisce ai contribuenti di attenersi a comportamenti univoci e coerenti.