L’abitazione principale concessa parzialmente in locazione non costituisce causa di decadenza dall’esenzione IMU purché il proprietario continui a risiedervi e a dimorarvi abitualmente. È questo il principio ribadito dalla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio con la sentenza n. 1524/2025 depositata lo scorso 7 marzo
Quali sono le norme da applicare? Come noto, a decorrere dal 2014, prima con l’art. 1, c. 707, L. n. 147/2013 e poi, dal 1 gennaio 2020, ai sensi dell’art. 1 c. 740 della L. n. 160/2019, l’IMU non è dovuta per le abitazioni principali e le relative pertinenze, ad eccezione delle unità immobiliari “di lusso”, classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Ai fini dell’IMU, l’abitazione principale è “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente” (art. 1 c. 741 della L. n. 160/2019).
Quale parte della normativa IMU è stato dichiarata incostituzionale nel 2022? Con la sentenza del 13 ottobre 2022 n. 209, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della disciplina IMU in materia di abitazione principale, di cui al previgente art. 13 c. 2 del D.L. n. 201/2011 e dall’art. 1 c. 741 lett. b) della L. n. 160/2019, nella parte in cui richiedono i requisiti della residenza anagrafica e della dimora abituale non solo in capo al possessore dell’immobile, ma anche ai componenti del suo nucleo familiare. Ne consegue che, ai sensi dell’art. 1 c. 741, lett. b), della L. n. 160/2019, nella versione post sentenza della Corte Cost. n. 209/2022, per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini IMU, è necessario esclusivamente che il possessore allo stesso tempo: a) vi abbia la propria residenza anagrafica (tale requisito “formale” è riscontrabile dal registro dell’anagrafe dei residenti); b) vi dimori abitualmente (tale requisito “fattuale” si riferisce alla circostanza che il possessore abiti effettivamente nell’unità immobiliare).
Cosa si intende per “requisito fattuale”? Proprio su quest’ultimo aspetto la Corte conferma quanto già chiarito dalla Corte di Cassazione. “La residenza anagrafica e la dimora abituale, presupposti dell’IMU, devono necessariamente riferirsi a una situazione fattuale, oggettiva e non possono essere oggetto di valutazioni o presunzioni o vincoli aprioristici”, (v. già Hospitality Law Lab del 28 ottobre 2022, https://hospitalitylawlab.net/2022/10/28/residenza-dei-coniugi-imu-e-hospitality). Come più diffusamente spiegato anche nell’articolo pubblicato su Euroconference (https://www.eclegal.it/locazioni-turistiche-residenza-del-locatore/ ) e, precedentemente, sempre su Hospitality Law Lab (https://hospitalitylawlab.net/2022/01/28/affitti-brevi-e-residenza-del-locatore/ ), l’articolo 43 del codice civile definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale”. Le norme sulla locazione (breve o turistica che sia) non pongono deroghe. E la materia è esclusiva competenza statale. Da qui l’illegittimità di alcune decisioni di amministrazioni locali fondate su elementi aprioristici e presuntivi.
Cosa aggiunge la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio? Nel caso esaminato dalla pronuncia in commento, il Comune ha preteso nei confronti del proprietario il mancato versamento dell’IMU (e correlata sanzione) in quanto, dalle verifiche effettuate, l’immobile risultava locato ad un terzo e adibito ad attività commerciale di estetista. Tali elementi erano ritenuti sufficienti per ritenere l’immobile in questione privo della qualifica di abitazione principale del contribuente in quanto oggettivamente incompatibili con l’ubicazione della sua residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso. La proprietaria dell’immobile ha resistito alla contestazione producendo il certificato storico di residenza da cui si evinceva che nell’anno di accertamento era ivi anagraficamente residente, la dichiarazione IMU in cui era indicato che la locazione era solo parziale in quanto relativa ad una stanza di 9 mq e le ricevute di pagamento delle spese condominiali. La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio ha valorizzato tali circostanze e, in riforma della sentenza di prime cure, ha accolto l’appello della contribuente annullando l’avviso emesso dal Comune.
Quali erano le altre interpretazioni rilevanti del MEF in materia di esenzione IMU? La decisione adottata non è isolata. Un chiarimento ufficiale è stato fornito dalla FAQ del MEF n. 12 del 20 gennaio 2014, ove si afferma testualmente: “anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU per tale fattispecie”. Prima ancora era stato il Dipartimento delle Finanze a precisare che la locazione dell’immobile acquistato è irrilevante e non comporta la decadenza in quanto non si ha la perdita del possesso (Ris. Min. n. 723 del 19 novembre 1993).
In che direzione sono le altre decisioni dei Giudici tributari? Sono dello stesso orientamento. Un esempio, per tutte. La Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022 ha statuito che i proprietari locatari di parti dell’immobile, se coabitanti, comunque hanno diritto di usufruire dell’esenzione IMU. A tal fine è necessario che sia costituito il rapporto con regolare contratto e che sussistano i requisiti richiesti per l’esenzione, dunque l’abituale dimora e la residenza nel medesimo immobile. La circostanza che la locazione parziale di un immobile non fosse ostativa al godimento dell’esenzione IMU per l’abitazione principale continua, quindi, a non essere correttamente inquadrata solo dai Comuni, a nulla valendo la circostanza che tale miopia possa conseguire dalla possibilità di adottare regolamenti con cause di esclusione dal beneficio particolari rispetto al dato normativo generale. L’agevolazione tributaria è per natura norma speciale, pertanto, non può essere derogata dalla normativa secondaria.
Si conferma l’applicabilità di questo ragionamento anche nelle locazioni short term? Si. Gli argomenti utilizzati nei principi statuiti e nelle indicazioni interpretative sopra richiamati possono essere applicati anche al caso in cui la locazione dell’immobile fosse breve o con finalità turistica. Il “requisito fattuale” come elemento dirimente non vale solo in caso di locazione di una parte dell’immobile, ma anche totale, atteso che la temporaneità che caratterizza tali locazioni non pare condurre alla perdita né della residenza anagrafica, stante la natura formale di tale criterio, né della dimora abituale a condizione che quest’ultima sussista per il proprietario in via prevalente durante l’anno.
