La sentenza n. 925/2026 del TAR Toscana ritiene legittimo il Regolamento del Comune di Firenze, che blinda un sistema di severo controllo sulle locazioni turistiche brevi nel centro storico UNESCO. La decisione si fonda su quattro pilastri: autorizzazione preventiva, contingentamento numerico dei titoli, temporaneità della licenza e standard qualitativi stringenti.
Nel respingere i ricorsi degli operatori del settore e delle relative associazioni, il TAR considera il regime autorizzatorio in linea con la Direttiva Bolkestein, individuando nella tutela del patrimonio e della residenzialità nel centro storico dei “motivi imperativi di interesse generale“. Riconduce inoltre la locazione breve rivolta ai turisti come attività economica regolabile dal governo del territorio, idonea a limitare il diritto di proprietà.
Le nostre professioniste Donatella Marino, civilista, e Benedetta Mussini, amministrativista, continuano a seguire operatori e istituzioni in questo complesso processo. In particolare, dopo aver parlato della sentenza n. 560/2026 del Tar Lombardia – Brescia (qui al link https://hospitalitylawlab.net/2026/05/15/tar-lombardia-brescia-e-tar-toscana-confermano-nuovi-spazi-di-intervento-per-i-comuni/ ) la nostra Partner Benedetta Mussini torna sulla sentenza del Tar Toscana, a commentare gli sviluppi giurisprudenziali in materia di extra-alberghiero per mantenere aggiornati i lettori sul sempre più dinamico contenzioso legato allo short-term rental. L’attenzione si sposta ora, appunto, sulla recente e discussa sentenza n. 925/2026 del TAR Toscana, con una semplice disamina della sentenza, senza valutazioni ulteriori, che verranno proposte, invece, in separato articolo in uno dei nostri prossimi interventi del venerdì. Leggi qui l’intervista.
Di cosa tratta questa decisione del TAR Toscana?
La sentenza n. 925/2026 del TAR Toscana riguarda il Regolamento del Comune di Firenze del 5 maggio 2025, adottato in attuazione dell’art. 59 della L.R. Toscana n. 61/2024 (“Testo Unico del Turismo”), che introduce un sistema particolarmente rigoroso di controllo delle locazioni di breve periodo, soprattutto nel centro storico dichiarato Patrimonio UNESCO.
Contro questo Regolamento hanno fatto ricorso – con più impugnazioni poi riunite – operatori del settore, associazioni di categoria e privati cittadini. Veniva sostenuto, in sostanza, che le nuove regole comprimono in modo illegittimo il diritto di proprietà e la libertà di iniziativa economica, oltre a violare il diritto dell’Unione europea.
Il TAR respinge tutte le censure, salvando integralmente l’impianto regolatorio comunale.
Quali sono le novità introdotte dal Regolamento fiorentino contestato?
Il Regolamento disegna un sistema di controllo delle locazioni brevi che poggia sostanzialmente su quattro pilastri:
- autorizzazione preventiva per l’avvio dell’attività;
- contingentamento numerico delle autorizzazioni nel centro storico UNESCO;
- temporaneità del titolo (autorizzazioni a tempo e non “a vita”);
- requisiti qualitativi minimi degli immobili (accessibilità, igiene, decoro, connettività) e poteri comunali di sospensione o decadenza.
È su questo impianto che si concentrano le contestazioni dei ricorrenti, demolite dal TAR toscano.
Perché per il TAR l’autorizzazione non è barriera illegittima e in violazione della Bolkestein?
Il primo fronte è quello del regime autorizzatorio, che, nella tesi dei ricorrenti, violerebbe la direttiva servizi (cd. “Bolkestein” – Dir. 2006/123/CE) e la libertà di prestazione dei servizi.
Ma il TAR toscano, richiamando la giurisprudenza della Corte di giustizia – in particolare le cause riunite C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments, ritiene invece che un regime autorizzatorio preventivo sia da considerare legittimo se e in quanto rispetta tre condizioni:
- motivi imperativi di interesse generale, quali la tutela del patrimonio storico-artistico, la coesione sociale e la salvaguardia di un’offerta sufficiente e accessibile di alloggi a lungo termine per residenti in quell’area
- proporzionalità, specificando che il controllo ex ante è ritenuto proporzionato rispetto a tali obiettivi, perché un mero controllo successivo sarebbe, in un contesto come quello fiorentino, di fatto inefficace a contenere le pressioni sul centro storico e sul mercato abitativo
- non discriminazione, ritenendo giustificata la differenza di trattamento tra centro storico UNESCO e restante territorio comunale in quanto non si tratta di discriminazione soggettiva tra operatori, ma di una diversificazione oggettiva basata sulle diverse caratteristiche e fragilità del territorio.
In conclusione: secondo il TAR toscano, il sistema di autorizzazione preventiva non costituisce una barriera “anti-Bolkestein”, ma uno strumento legittimo di regolazione di un’attività economica ad altissimo impatto territoriale.
Perché il diritto di proprietà può essere limitato?
Il TAR si inserisce consapevolmente nel solco della sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale, sostenendo che la destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica breve non è una facoltà assoluta e incomprimibile del proprietario.
Trattandosi a tutti gli effetti di una attività economica – con ricadute evidenti su assetto urbano, mercato della casa e composizione sociale dei quartieri – secondo il TAR può essere legittimamente sottoposta a poteri conformativi dell’amministrazione, che interviene non per ingerirsi nel contratto di locazione (materia civilistica statale), ma per regolare modi d’uso del patrimonio edilizio, equilibri tra funzioni urbane ed effetti sulle comunità locali.
In questo quadro, il TAR ribadisce la distinzione – tracciata più volte dalla Corte costituzionale – tra:
- ordinamento civile di competenza statale, cui appartiene la disciplina del contratto di locazione;
- materie del turismo e del governo del territorio, nelle quali si collocano anche le norme regionali sulle locazioni rivolte al segmento turistico, viste come strumenti di riequilibrio urbano e sociale.
Da qui, secondo il TAR, la legittimità di misure come il contingentamento numerico delle autorizzazioni nel centro storico UNESCO, come tecnica di governo urbano e di pianificazione del turismo, destinata a preservare una quota minima di residenzialità stabile anche nei centri storici..
Perchè per il TAR è legittimo imporre standard qualitativi alle locazioni brevi rivolte ai turisti?
Un ulteriore profilo della decisione riguarda i requisiti di qualità imposti dal regolamento: accessibilità, condizioni igienico-sanitarie, decoro, dotazione tecnologica (es. connettività). Il TAR toscano ritiene legittimo che il Comune chieda agli alloggi destinati a locazione turistica breve requisiti in linea con il mercato cui sono destinati.
Un tassello in un mosaico che si va componendo
In attesa di vedere se e come la questione approderà davanti al Consiglio di Stato o alla Corte di giustizia, la sentenza del TAR Toscana si allinea con la decisione del TAR Lombardia – Brescia n. 560/2026, che aveva legittimato vincoli comunali sui parcheggi per le locazioni turistiche, inserendosi in un contesto in cui altri grandi Comuni (Roma e Napoli in primis) stanno elaborando o hanno già elaborato regolamenti e moratorie con finalità analoghe.
Per gli operatori del settore il messaggio è tutt’altro che rassicurante, in quanto diventa necessario fare i conti con gli strumenti di pianificazione urbana e con le scelte di politica abitativa dei singoli Comuni, che stanno assumendo – almeno per ora – un ruolo sempre più centrale.
