Anche senza contratto scritto, l’inquilino deve comunque andarsene. La pronuncia del Tribunale di Firenze dello scorso dicembre 2025 getta luce sul caos interpretativo che avvolge le locazioni brevi. Secondo il giudice fiorentino, anche senza contratto scritto l’inquilino che protrae la sua permanenza oltre quanto concordato è obbligato a pagare un’indennità di occupazione parametrata al canone. Il giudice, richiamando l’art. 1, comma 4, L. 431/1998, qualifica il rapporto come nullo in difetto di forma scritta: da tenere presente che il rapporto, iniziato come una locazione prenotata su Airbnb per soli tre giorni, si era protratto per oltre due mesi sulla base di accordi verbali, con conseguente configurazione della permanenza nell’immobile come occupazione sine titulo. Il Tribunale fiorentino ha dunque condannato l’occupante abusivo.
La decisione assume così rilievo non tanto sul piano della qualificazione del rapporto, ma soprattutto in relazione agli strumenti di tutela del locatore e alle modalità di liberazione dell’immobile.
Per approfondire, leggi l’intervista ai nostri civilisti Donatella Marino, Giada Beghini e Tamara Corazza
Quali sono le conseguenze della qualificazione come occupazione sine titulo?
La qualificazione in termini di occupazione di una locazione breve protrattasi senza contratto scritto senza titolo comporta l’applicazione dei rimedi tipici della tutela proprietaria. Il giudice dispone la condanna al rilascio dell’immobile e riconosce al locatore un’indennità di occupazione, determinata in base al canone precedentemente pattuito. Tale indennità ha funzione compensativa del mancato godimento del bene e prescinde da un vero e proprio vincolo contrattuale, proprio perché il rapporto è considerato nullo.
Come si libera, dunque, un immobile occupato nell’ambito di locazioni brevi?
Secondo l’impostazione della sentenza, la liberazione avviene attraverso gli strumenti ordinari di tutela della proprietà, in presenza di una occupazione sine titulo. Il locatore può agire per ottenere una pronuncia di rilascio, dimostrando l’assenza di un valido titolo giustificativo della detenzione. Diversamente, in caso di mancato rilascio alla scadenza di un valido contratto di locazione, con interruzione del pagamento dei canoni, la tutela si collocherebbe sul piano contrattuale: il mancato rilascio integrerebbe un inadempimento, con conseguente diritto al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c.
Come è ricostruito il valore dell’indennità di occupazione dal Tribunale di Firenze?
Il Tribunale condanna l’occupante, oltre al rilascio dell’immobile, anche al pagamento di una indennità di occupazione in favore della proprietaria dalla data in cui aveva interrotti i pagamenti fino al rilascio dell’immobile pari al corrispettivo giornaliero inizialmente pattuito, proprio tenendo conto che normalmente il canone, nelle locazioni brevi, è giornaliero “e ciò tenendo presente l’uso locatizio per affitti brevi che dell’immobile fa ordinariamente la proprietaria, in ragione dell’importo convenuto tra le parti per l’uso giornaliero dell’immobile l’indennità può essere determinata in € 85,00 per ogni giorno dal 19.5.24 fino al rilascio”.
