Finalmente è giunto dalla Corte di Cassazione un criterio guida per risolvere alcune delle più frequenti liti post Covid tra locatore e conduttore commerciale o ricettivo. Una decisione sfavorevole al conduttore commerciale o ricettivo e di grande interesse, dunque, anche per alberghi e property manager che operano con la formula del “vuoto per pieno”. Ne consegue che, se il conduttore vuole proteggersi da questo tipo di situazioni, dovrà introdurre nel contratto una combinazione di clausole idonee: diversamente, in caso di giudizio, non avrà tutela.
La Suprema Corte chiarisce infatti che non è possibile ridurre automaticamente il canone di locazione in caso di emergenze o eventi straordinari che incidono sui ricavi del conduttore, nemmeno con l’intervento del Giudice. Una tematica che ha generato numerosi contenziosi nel periodo post-Covid.
In particolare, non esiste alcun rimedio specifico, nemmeno sulla base dell’art. 91 del d.l. 17 marzo 2020, n. 18 (“Cura Italia”), che consenta al giudice di ricalcolare automaticamente il canone. Il conduttore danneggiato dalla maggiore gravosità della propria posizione può fare affidamento esclusivamente sul rimedio ordinario dell’eccessiva onerosità sopravvenuta, previsto dall’articolo 1467 Codice civile, qualora non sia riuscito a raggiungere un accordo con il proprietario. Con la sentenza 16 giugno 2025, n. 16113, dunque, spiegata ad Euroconference Legal dalla nostra Partner e Fondatrice Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise nelle nuove formule del Real Estate, viene stabilito che un diritto alla riduzione automatica del canone in sede giudiziale, in queste situazioni, non è concepito nel nostro ordinamento
Su cosa verte esattamente la sentenza esaminata nell’articolo di Euroconference Legal?
La sentenza della Suprema Corte spiega come l’Art. 91 (Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento…) del Decreto Cura Italia giustifichi ritardi e inadempimenti, ma non consenta l’abbattimento del canone. Non esiste, dunque, nel nostro ordinamento, un rimedio che consenta al conduttore di richiedere al giudice la riduzione equitativa del canone. Esistono solo i rimedi in materia di impossibilità sopravvenuta e, soprattutto, di eccessiva onerosità sopravvenuta, ex art. 1467 Codice civile (“Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti e’ divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione puo’ domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’art. 1458 … La parte contro la quale è domandata la risoluzione puo’ evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”)
Alla luce di questo chiarimento, come possono tutelarsi in futuro i player che operano con questo modello contrattuale?
Tutti speriamo che non si ripresentino situazioni emergenziali di force majeure come quella generata dalla pandemia Covid su cui verte la sentenza, ma è fondamentale prevedere contrattualmente strumenti di protezione del conduttore volti a proteggerlo contro qualsiasi tipo di evento straordinario. Analoga attenzione dovranno prestare i proprietari, per contro, quando vedranno introdotte nel contratto clausole che regolano aspetti connessi a problematiche di force majeure o eventi straordinari.
Cosa possono fare, dunque, i conduttori di locazioni a uso commerciale o ricettivo, tra cui alcuni player della Hospitality turistica?
- in primo luogo, devono accertarsi che i loro contratti di locazione prevedano soluzioni specifiche, studiate per gestire tali situazioni con dei semi-automatismi idonei a garantire al conduttore adeguata protezione economica anche indipendentemente dall’accordo del locatore;
- se il problema affiora a contratto già concluso, e il contratto non prevedeva questa protezione, è necessario trovare un accordo con il proprietario, in mancanza del quale
- l’unico rimedio in via giudiziale rimane l’esperimento delle azioni ex art. 1467 Codice civile. In tal modo il conduttore potrà “forzare” la situazione inducendo il locatore a modificare equamente il canone, in sede giudiziale.
La soluzione, dunque, è un contratto di locazione ben redatto. È importante ricordare che clausole redatte male (e, dunque, mal inserite nel tessuto dell’ordinamento italiano), rischiano di essere nulle, in quanto il tema è estremamente delicato. Quindi, la loro redazione richiede estrema attenzione. Come spesso in questo settore, la prevenzione è indispensabile.
