Nelle ultime settimane molti locatori Short Term si stanno chiedendo se possono ottenere il rimborso di alcune imposte in virtù degli accordi raggiunti da Airbnb e Booking con Agenzia delle Entrate relativamente alle ritenute non operate tra il 2017 e il 2023 sui canoni da locazione breve di cui al D.L 50/2017. Si tratta di accordi che valgono, secondo quanto riportato dai media, centinaia di milioni. Il tema nasce in quanto molti locatori, nel biennio 2022-2023, hanno regolarmente pagato le imposte con cedolare secca sui loro canoni debitamente dichiarati e, posto che l’Erario ne ha ora ricevuto il pagamento anche da Booking e Airbnb, si chiedono se abbiano diritto a un rimborso in virtù del principio, fondamentale nel nostro sistema fiscale (presente sia nel TUIR sia nel D.P.R. 600/1973), che vieta la doppia imposizione.
Ovviamente, la possibilità di agire rimane riservata esclusivamente ai soggetti destinatari del D.L 50/2017 e, dunque, ai locatori persone fisiche. Il tema non riguarda dunque il settore alberghiero o extra-alberghiero (e, quindi, non alberghi o B&B, per esempio, che operano non con contratti di locazione bensì con contratti di ospitalità alberghiera, estranei al D.L. 50/2017).
La strada per il recupero, tuttavia, sarebbe tutt’altro che in discesa. Non si tratta di un rimborso automatico. Inoltre, i criteri di questi accordi non sono conosciuti e i tempi sono stringenti – con i 48 mesi per i primi acconti 2022 in scadenza proprio a fine anno. Questo impone la massima urgenza a chi volesse agire.
Ne abbiamo parlato con il fiscalista Luigi Vele che, insieme al prof. Giuseppe Marino e con il team di Hospitality Law Lab, sta assistendo alcuni operatori su questi temi.
Partendo dall’inizio, perché le piattaforme avrebbero dovuto versare la ritenuta?
Il decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito in legge con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, all’art. 4 impone agli intermediari che incassano i canoni di locazione breve di operare una ritenuta del 21% e di versarla all’Erario. Airbnb ha impugnato la norma davanti al giudice amministrativo. Il contenzioso, dopo essere giunto in sede europea e rientrato in Italia, ha trovato una composizione tramite accordi con il Fisco.
Cosa prevede l’ordinamento italiano in materia di doppia imposizione e cosa è successo?
L’Articolo 163 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. n. 917/1986): stabilisce che “la stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto, neppure nei confronti di soggetti diversi“.
Da quanto riportato dai media, nel dicembre 2023 Airbnb avrebbe chiuso con l’Agenzia delle Entrate gli anni 2017-2021 versando 576 milioni di euro: circa 353 milioni di ritenute, 174 di sanzioni e 49 di interessi, con l’impegno di non rivalersi sugli host/locatori. Gli anni 2022 e 2023 erano rimasti estranei a questo accordo e la piattaforma invitava così gli host a regolarizzarsi da soli. Molti hanno dunque versato regolarmente le imposte sui canoni delle loro “locazioni brevi”.
Gli accordi sul 2022 e sul 2023 sono riservati?
Si, ma da quanto riportato dai media, per Airbnb sembrerebbe trattarsi dei documenti trasmessi alla SEC statunitense e dei bilanci di Airbnb Ireland depositati presso il registro delle imprese irlandese: ne risulterebbero versamenti di 139 milioni per il 2022 e di 179 milioni per il 2023. Per Booking la fonte sarebbe il registro delle imprese olandese, dal quale emergerebbe un accordo del novembre 2024 da 313 milioni, oltre sanzioni e interessi, per gli anni dal 2017 al 2023. Natura giuridica e criteri di calcolo di questi accordi, però, mantengono natura riservata.
Quindi chi ha pagato la cedolare su quegli anni ha pagato due volte?
In linea teorica forse sì, ma non sono disponibili sufficienti informazioni. Il flusso reddituale è unico: se l’imposta è stata versata sia dall’host in dichiarazione sia dalla piattaforma come sostituto d’imposta, sembrano realizzarsi le caratteristiche della doppia imposizione, vietata dall’art. 163 del Tuir e dall’art. 67 del D.P.R. 600/1973. Il punto è capire se la piattaforma abbia davvero pagato anche sui redditi già dichiarati. In ogni modo, il rimborso non sarebbe automatico.
Per il 2017-2021 la risposta sembra essere negativa. Le ritenute versate, circa 353 milioni, corrispondono a poco più del 21% di un imponibile non dichiarato di circa 1,6 miliardi, e, per quanto è possibile apprendere dai pochi precedenti giurisprudenziali intervenuti, pare che i redditi già tassati in dichiarazione fossero esclusi dall’accordo. Per il 2022-2023 i criteri non sono noti: è questo il punto da verificare caso per caso.
Si sente parlare di cedolare al 26%. Quale aliquota vale per questi anni?
Per il 2022 e il 2023 vale sempre il 21%, sia per la ritenuta delle piattaforme sia per la cedolare secca. Il 26% è stato introdotto dalla Legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) e riguarda solo la cedolare, dal 1° gennaio 2024, per le unità immobiliari oltre la prima scelta dal contribuente. La ritenuta delle piattaforme, invece, è rimasta al 21%.
La stessa legge ne ha cambiato la natura, e questo può essere un aspetto rilevante.
Fino al 2023, per chi aveva optato per la cedolare, la ritenuta era a titolo d’imposta: se la piattaforma l’avesse operata, l’host non avrebbe dovuto altro, e in quel caso, la “sovrapposizione” con quanto pagato in dichiarazione sarebbe totale. Per chi era in regime Irpef ordinario la ritenuta era solo a titolo di acconto e la potenziale duplicazione di prelievo si limita al 21%.
Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo d’acconto.
Cosa dicono i Giudici?
Il precedente più importante viene da Napoli. La C.G.T. di Primo Grado (sent. n. 34/2025) ha riconosciuto a un host le ritenute versate da Airbnb, anche se non le aveva subite alla fonte, pronuncia poi confermata dalla C.G.T. di Secondo Grado della Campania (sent. n. 750/2026). In conformità si è espressa anche la C.G.T. di Primo Grado di Sassari (sent. n. 527/2025).
I giudici hanno usato due argomenti. L’accordo nasceva dagli accertamenti sugli host che non avevano versato la cedolare, per cui le ritenute pagate comprendevano anche quelle della contribuente. E, per il principio di vicinanza della prova, toccava all’Agenzia, che ha firmato la transazione, dimostrare il contrario.
Sono sentenze che aiutano chi chiede il rimborso?
Solo in punto di diritto. Tutte e tre riguardano host che non avevano dichiarato i canoni e che, in sede di accertamento, si sono visti riconoscere le ritenute pagate dalla piattaforma. Nessuna tratta un rimborso chiesto da chi aveva già pagato. Inoltre, mancano prese di posizione ufficiali.
Il principio di vicinanza della prova, però, può essere speso anche da chi chiede il rimborso: solo l’Agenzia conosce i criteri degli accordi e può dimostrare che i redditi dichiarati ne erano esclusi. Resta un argomento ancora da testare, perché nel giudizio di rimborso l’onere della prova grava di regola su chi chiede la restituzione.
Chi può presentare l’istanza?
Le persone fisiche che, al di fuori dell’attività d’impresa, hanno concluso locazioni brevi fino a 30 giorni tramite Airbnb o Booking nel 2022 o nel 2023, e che hanno dichiarato quei canoni pagando la cedolare secca o l’Irpef.
Ne restano fuori i locatori che operano in forma d’impresa, compresi quelli con più di quattro appartamenti, per i quali dal 2021 l’attività si presume imprenditoriale. Lo stesso vale per i B&B e le case vacanza imprenditoriali non soggetti a cedolare.
Quali sono i tempi?
L’istanza si presenta ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. 602/1973, entro 48 mesi dal versamento. Per i saldi il margine è ampio: il termine cade nel 2027 per il 2022 e nel 2028 per il 2023.
Il problema sono gli acconti. Prudenzialmente conviene contare i 48 mesi da ciascun versamento: per il secondo acconto 2022, pagato entro il 30 novembre 2022, il termine scadrebbe il 30 novembre di quest’anno. Esiste un orientamento che fa decorrere il termine dal saldo, ma non è unanime.
Come si procede in concreto?
Il primo passo è ricostruire gli incassi 2022 e 2023 con i report scaricabili dalle piattaforme e raccogliere le dichiarazioni e i modelli F24 che provano il pagamento. Poi è opportuno formulare un’istanza di accesso agli atti all’Agenzia, per capire se il proprio reddito è rientrato nelle regolarizzazioni. A quel punto si deposita l’istanza motivata presso l’ufficio competente.
In caso di diniego, o se l’Agenzia tace per 90 giorni, si può ricorrere alla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado. La dichiarazione integrativa a favore è un’alternativa meno agevole, perché le ritenute non risultano certificate all’host, che per quegli anni non ha ricevuto alcuna Certificazione Unica.
In conclusione, il rimborso è una possibilità concreta?
Ricorrendone i presupposti si, ma non è un diritto automatico. Se le imposte di cui chiedere il rimborso erano modeste, il costo di un eventuale contenzioso può superare l’importo da recuperare. Chi invece avesse avuto redditi e, dunque, imposte consistenti, potrà procedere verificando innanzitutto la propria posizione con tutti gli strumenti disponibili e, sulla base dei risultati, avviare l’iter procedurale necessario. Esiste solo un problema di urgenza, perché i tempi sono strettissimi.
