La carenza di alloggi a prezzi accessibili è diventata una emergenza in molte città europee in cui famiglie, lavoratori e studenti vorrebbero risiedere per medio o lungo periodo. Per questo la Commissione europea considera l’affordable housing una priorità, al punto che, nel dicembre 2024, è stato nominato per la prima volta un commissario ad hoc per affrontare questa emergenza, ed è stato creato un gruppo di lavoro (cd. Housing Task Force) specificamente focalizzato sull’housing per adottare un approccio coordinato a livello europeo, in collaborazione con gli Stati membri e gli attori locali e avviato uno specifico programma di investimenti, volto a iniettare liquidità per questa specifica asset class del Real Estate.
Per capire, in concreto, come dovrà e potrà tradursi in Europa ed in Italia questo progetto e porre il focus sui risvolti di diritto di questo fenomeno, abbiamo intervistato alcuni avvocati di Hospitality Law Lab, parlandone con Guido Alberto Inzaghi – Founding Partner di SI – Studio Inzaghi, primario Studio legale italiano altamente specializzato nel Real Estate, e Luigi Nassivera, fortemente dedicato a tutte le tematiche dell’housing e con Donatella Marino, civilista con specifica expertise in Real Estate e Hospitality.
Cos’è l’affordable housing?
L’affordable housing, o edilizia accessibile, è un modello abitativo pensato per offrire case a costi sostenibili, in modo che le famiglie non debbano sacrificare altre spese essenziali come alimentazione, sanità o istruzione. È una risposta concreta all’emergenza abitativa che colpisce soprattutto le aree urbane ad alta domanda, aggravata da processi di urbanizzazione e squilibri economici.
Sono già state introdotte norme europee per cambiare le regole dell’housing?
Al momento non esistono ancora norme vincolanti, ma l’UE ha già avviato un percorso preciso. È stato definito un piano d’azione per stimolare l’housing accessibile, nel rispetto delle competenze nazionali. Un primo passo concreto è stato l’avvio, il 6 marzo 2025, di una piattaforma di investimento europea dedicata agli alloggi sostenibili e accessibili.
In cosa consiste questa piattaforma di investimento paneuropea?
È uno strumento strategico per mobilitare risorse verso il settore dell’affordable housing. Si articola su quattro direttrici:
- Partnership con istituzioni europee e finanziarie, per agevolare l’accesso a fondi e consulenze;
- Estensione geografica del supporto, con focus su Paesi UE con mercati immobiliari meno sviluppati;
- Approccio lungo l’intera filiera abitativa, dalla costruzione alla gestione, anche tramite garanzie politiche;
- Coinvolgimento del settore privato, con apertura anche a operatori a scopo di lucro per ampliare la base di investimento.
L’obiettivo è attrarre capitali e rendere liquido un mercato immobiliare dedicato a questo segmento.
Come può beneficiare di questi fondi il Real Estate italiano?
L’Italia potrà utilizzare un nuovo strumento finanziario congiunto tra UE e BEI, che combinerà fondi pubblici e privati. Questo permetterà, ad esempio, di ottenere anticipi fino al 30% per i progetti strategici, come quelli per l’housing accessibile. Inoltre, se i programmi regionali destineranno almeno il 15% delle risorse a questo ambito, riceveranno un ulteriore livello di prefinanziamento.
Oltre alla finanza, quali altri aspetti tocca il piano europeo?
Il piano affronta l’housing accessibile in modo trasversale:
- Rivede le norme sugli aiuti di Stato, per facilitare il sostegno pubblico;
- Prevede una strategia europea per aumentare l’offerta abitativa;
- Aiuta città e Regioni a riutilizzare edifici sottoutilizzati;
- Valuta gli eventuali effetti delle locazioni brevi e dell’overtourism sulla crisi abitativa;
- Interviene sulla povertà energetica, per ridurre le bollette e migliorare l’efficienza abitativa.
Quali sono le normative da introdurre per sviluppare l’affordable housing in Italia?
Occorrono riforme su vari fronti. Tra le proposte:
- Procedure autorizzative più rapide, (fast track) con un percorso semplificato dedicato;
- Incentivi fiscali, come l’esenzione dall’IMU o la riclassificazione degli immobili come beni strumentali;
- Premialità urbanistiche, come bonus volumetrici e riduzione (o azzeramento) di oneri di costruzione;
- Maggiore flessibilità normativa, con esoneri da alcuni vincoli urbanistici e sui parcheggi oggi imposti da norme nazionali e regionali.
Come si adattano queste misure alle diverse realtà italiane?
L’Italia presenta una situazione molto eterogenea. Nelle grandi città del Nord l’emergenza abitativa è legata all’elevata domanda di residenza. Al contrario, in molte aree interne o del Sud si registra un calo demografico e una domanda debole. Le politiche sull’housing devono quindi tener conto di questa diversità e proporre soluzioni flessibili e mirate per ciascun contesto.
Cosa ha fatto finora l’Italia per affrontare l’emergenza abitativa?
Recentemente, l’Italia ha introdotto il “Piano Casa Italia” a livello nazionale. Alcuni Comuni, come Milano, hanno varato piani locali: il capoluogo lombardo, ad esempio, punta a costruire 10.000 alloggi accessibili in dieci anni nella città e nell’area metropolitana.
Quali sono stati gli ultimi passi concreti a livello europeo e quali sono i prossimi?
Nei mesi di maggio e giugno 2025 è stata avviata una call for evidence che ha raccolto 313 contributi da diversi attori del settore. Il confronto continua con una consultazione pubblica. E’ attiva dall’11 luglio al 17 ottobre 2025. Il prossimo obiettivo è la pubblicazione dell’European Affordable Housing Plan nel primo trimestre del 2026.
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