In Condominio l’unica vera regola è “non dar fastidio”. La recente sentenza del Tribunale di Firenze (2024/2626) si inserisce nel solco dell’orientamento che sta consolidandosi nei nostri Tribunali e ribadisce un principio base della Hospitality in Condominio, che fa da spartiacque tra ciò che è legittimo e ciò che è vietato. Non solo: si chiarisce che persino un’attività ricettiva può essere svolta in Condominio (salvo esplicito divieto) purché non si creino problemi agli altri. Per vincere, è necessario e sufficiente che il Condominio fornisca in concreto le prove di tali “fastidi”, solitamente ricondotti al venir meno della sicurezza, tranquillità, decoro e igiene, principi usualmente tutelati nei Regolamenti condominiali.
In linea con la decisione della Corte d’Appello di Milano, già oggetto di analisi da parte del nostro team di professionisti di Hospitality Law Lab (vedi articolo https://hospitalitylawlab.net/2023/10/20/affitti-brevi-tra-politica-e-diritto-chi-puo-stare-nelle-citta-piu-ambite/), nell’agosto 2024 il Tribunale di Firenze ha preso la propria decisione, basandosi sullo stesso principio, che ha però portato ad un epilogo diametralmente opposto.
La questione trae le sue origine da due Condomini proprietari di appartamenti nel medesimo edificio in cui una Società, dopo aver installato la targa “Arts&Crafts B&B” all’esterno del Condominio, esercitava all’interno di tre immobili attività ricettiva (definita dal Giudice fiorentino come) “para-alberghiera”.
I Condomini hanno convenuto in giudizio la Società sostenendo che l’esercizio di tale attività ricettiva era illegittima in quanto vietata dal Regolamento condominiale, lamentando in particolare la violazione del relativo articolo 7 che, in punto di “Destinazione ed uso dei locali”, recita “…le unità immobiliari del fabbricato sono destinate ad uso abitativo, o studio professionale privato … Resta vietato ogni diverso uso dei locali, come pure è vietata ogni modalità d’uso che possa comportare disturbo alla tranquillità degli altri condomini o risultare incompatibile con il decoro dell’edificio“. I Condomini chiedevano pertanto al Giudice di ordinare la cessazione dell’attività illegittimamente esercitata e condannare al risarcimento del danno subito.
La Società convenuta ha però spiegato che
- all’interno del Condominio non era stata avviata un’attività alberghiera, bensì un Bed & Breakfast (B&B);
- il Regolamento condominiale non vietava l’esercizio di attività di B&B;
- non era in ogni modo stato generato danno patrimoniale per diminuzione del valore commerciale degli immobili di proprietà dei Condomini “infastiditi” né altro danno per compromissione della tranquillità e della sicurezza dei Condomini all’interno dell’edificio.
Su questi presupposti, il Giudice di Firenze ha preso la propria decisione.
In primo luogo, ha ritenuto che l’attività svolta dalla Società era, anzi, “… sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative a self catering apartments… E’ fuor dubbio, quindi, che per i due appartamenti in parola l’attività svolta dalla convenuta abbia nella sostanza natura para-alberghiera: si tratta, infatti, di un’attività diretta a soddisfare esigenze di carattere temporaneo e limitato di soggiorni fuori dei luoghi di residenza (riprendendo il concetto di turismo in senso lato, n.d.r.) con l’offerta di servizi aggiuntivi, quali, ad esempio, il corredo di biancheria e asciugamani da bagno, l’aria condizionata, il riscaldamento, le pulizie. Infatti, la caratteristica dell’attività della società convenuta consiste nell’offerta di un alloggio e nella somministrazione della prima colazione, ed è anche comprensiva di tutta un’ulteriore serie di servizi, quali, ad esempio, il cambio della biancheria e la pulizia dei locali, che contraddistinguono come visto anche le attività concernenti il servizio alberghiero, la pensione ed il semplice “affittacamere”.”
In secondo luogo, ha ribadito quanto più volte chiarito dalla Suprema Corte con orientamento consolidato, che la “clausola del Regolamento di Condominio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l’interesse comune, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, ha carattere convenzionale e, se predisposta dall’originario proprietario dello stabile, deve essere accettata dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; ove sia, invece, deliberata dall’assemblea deve essere approvata all’unanimità dovendo, in mancanza, considerarsi nulla, perché eccedente i limiti dei poteri dell’assemblea. I limiti di destinazione delle proprietà individuali, all’interno del regime condominiale, possono essere formulati nel Regolamento non solo mediante indicazione delle attività vietate, ma anche attraverso il riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare: nella seconda ipotesi è necessario accertare l’effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vorrebbero evitare.
Orbene, in astratto l’ospitare turisti in appartamento non comporta alcun tipo di molestia o di danno, non essendovi alcun motivo per ritenere che le persone alloggiate debbano comportarsi, all’interno dell’appartamento, in modo meno civile dei condomini creando tout court disturbo e disagi”.
Il Tribunale di Firenze, dunque, non risultando provate le conseguenze dannose sulla vita dei Condomini e sul loro diritto di godere dei propri beni, ha rigettato le loro domande e la Società potrà portare avanti la propria attività ricettiva para-alberghiera all’interno del Condominio.
Ringraziamo i nostri professionisti Vincenzo Franceschelli, Donatella Marino, Bruno Castellini, Simonetta Marchesi, Giada Beghini, Tamara Corazza, Guido Inzaghi, Luigi Nassivera, Alessio Lanzi, Angelo Giuliani, Giuseppe Marino, Luigi Vele, Carlo Alberto Rezzani, Rosa Abbate, Sara D’Urso, e la nostra ospite Benedetta Mussini, che ci consentono di tenervi sempre aggiornati sulle ultime novità legali e fiscali del mondo Hospitality.
