Lo scorso venerdì 24 maggio è stato approvato il Decreto – Legge 69/2024, noto come Decreto Salva Casa. L’intervento intende far fronte al crescente fabbisogno abitativo, rilanciare il mercato immobiliare e superare le incertezze applicative della normativa di settore, specie nelle operazioni di rinnovo del patrimonio immobiliare esistente, di rigenerazione urbana e di ristrutturazione ricostruttiva. Come spesso accade però, il testo dovrà essere modificato in alcuni passaggi, per scongiurare inevitabili contenziosi e probabili censure di legittimità. Per esempio, viene previsto un ampliamento dei poteri dei Comuni, con il rischio di consentire deroghe alle regole generali a vantaggio del “protezionismo urbanistico”.
Mentre, dunque, l’intero team di Hospitality Law Lab – e in particolare la nostra partner civilista Donatella Marino e gli amministrativisti Guido Inzaghi e Luigi Nassivera, in prima linea sull’intera questione – sta esaminando l’impatto del nuovo corpo normativo nei settori del Real Estate e della Hospitality, che più ci occupano, affrontiamo alcuni aspetti specifici con Benedetta Mussini, partner di LCA operante nel dipartimento urbanistico, ospite oggi di Hospitality Law Lab, in virtù del lavoro che sta svolgendo per le associazioni di settore, nell’approfondire le criticità e gli eventuali emendamenti da proporre in sede di conversione.
Il Decreto Salva Casa impone norme specifiche per il segmento Hospitality?
Non in modo diretto. Il Decreto si rivolge all’intero settore del Real Estate. Dunque, l’Hospitality è coinvolto solo marginalmente, ma in maniera incisiva, in diversi passaggi del nuovo impianto normativo. Per esempio, laddove prevede la possibilità per i Comuni di fissare “specifiche condizioni” ai fini (i) del mutamento di destinazione d’uso senza opere della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale (c.d. cambio di destinazione d’uso orizzontale), nonché (ii) ai fini del mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le diverse categorie funzionali (c.d. cambio di destinazione d’uso verticale) delle singola unità immobiliare con riguardo agli immobili siti nelle zone A, B e C del D.M. n. 1444/1968 o delle corrispondenti zone, così come definite dalle leggi regionali, purché finalizzata a introdurre la destinazione prevalente dell’Immobile.
Con quali norme vengono ampliati i poteri dei Comuni?
Tra le norme che trattano questo tipo di novità vi è l’art. 1, n. 2) lett. c) con cui è stato modificato l’art. 23 ter DPR 380/2001. La norma citata prevede, in particolare, l’introduzione delle seguenti previsioni:
1 -bis. Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
1 -ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a) , a -bis ), b) e c) , di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A) , B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1 -quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
1 -quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
Cosa comporta questa norma?
Il comma 1 – bis disciplina specificamente il cambio di destinazione d’uso senza opere della singola unità immobiliare all’interno della medesima categoria funzionale, attenuando i presupposti normativi da verificare. Infatti, mentre la previgente norma dell’art. 23 -ter, D.P.R. n. 380/2001, introdotto dal c.d. sblocca cantieri (2014), faceva salva la possibilità di diversa previsione della legislazione regionale, il D.L. Salva Casa fa salva la diversa norma delle leggi regionali (oltre che degli strumenti urbanistici) nel caso del cambio di destinazione d’uso di un intero immobile nell’ambito della medesima categoria funzionale (e non anche del mutamento di destinazione senza opere della singola unità immobiliare).
Il comma 1 – ter, invece, tenta di introdurre (seppur timidamente) il principio di equivalenza funzionale in determinate aree del territorio comunale (ossia nel centro storico, nelle zone di completamento e di espansione), ferma comunque la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, ossia specifiche limitazioni e deroghe, purché, comunque, detto cambio di destinazione d’uso sia finalizzato alla forma di utilizzo prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Come si potrebbe modificare utilmente tale norma, per evitare censure?
Sarebbe opportuno circoscrivere la possibilità di fissare condizioni e limitazioni da parte degli strumenti urbanistici locali e delle leggi regionali. Sotto questo profilo, la disciplina dell’art. 23 ter, D.P.R. n. 380/2001 potrebbe essere assunta alla stregua di uno dei principi fondamentali del testo unico (ex art. 2, comma 1, D.P.R. n. 380/2001) costituente c.d. “legge cornice”, da rispettare e da recepire dalle Regioni nell’ambito della legislazione concorrente e, altresì, dagli Enti locali. Diversamente, il rischio sarebbe di aprire varchi troppo ampi e incontrollati alla introduzione di deroghe ed eccezioni a vantaggio del cd “protezionismo urbanistico”.
