Cresce il contenzioso sulle disdette delle prenotazioni on line di locazioni superiori ai trenta giorni e sulla relativa richiesta di restituzione delle caparre. L’argomento su cui si basa il sostegno a questo ripensamento del futuro conduttore è che queste “prenotazioni” di locazioni di medio periodo concluse on line sono nulle. In realtà, il problema potrebbe travolgere tutte le locazioni che non siano concluse con finalità esclusivamente turistica. Questo perché, in entrambi i casi, il contratto locatizio deve concludersi per iscritto (e non solo), pena la nullità. Cosa accade, dunque, on line? Non si conclude certamente un contratto di locazione, in questi casi, né un suo preliminare (che richiede per la sua validità la stessa forma del definitivo). In assenza, quindi, di adeguate valide pattuizioni, solitamente assenti, il click on line da parte dell’aspirante conduttore, in questi casi, non genera validi obblighi. Diversamente da quanto accade nel mondo alberghiero.
Un contenzioso in crescita semplicemente grazie al successo delle (sempre più numerose) piattaforme di prenotazione on line per le locazioni medium term, volte a soddisfare le esigenze di studenti, nomadi digitali o giovani famiglie alla ricerca di soluzioni abitative di pochi mesi (o pochi anni). Lo stesso Airbnb, noto portale pensato originariamente per lo short term (i noti “affitti brevi”), così come varie piattaforme molto serie e specializzate (SoloAffitti, Housinganywhere, per dirne un paio), propone immobili che il futuro inquilino può “prenotare” tramite la piattaforma, generalmente impegnandosi con una caparra, ferma la conclusione del contratto di locazione scritto in un momento successivo e in separata sede. Un meccanismo di formazione del vincolo negoziale che funziona, giuridicamente, solo se impostato in ogni sua fase con la massima cura e tenendo conto dell’intreccio di norme che lo regolano, tra cui la disciplina vincolistica dei “contratti transitori” e la L. 431/98 oltre che, ovviamente, le normative di derivazione europea a tutela dei consumatori e degli utenti delle piattaforme on line. Diversamente, l’automatismo della prenotazione on line, che parrebbe semplificare le negoziazioni e la conclusione dell’accordo, porta all’inevitabile drastica censura della nullità.
Ne parliamo con Donatella Marino, uno degli avvocati di HospitalityLawLab, che, con gli altri civilisti del Centro Studi HLL Prof. Vincenzo Franceschelli, gli avvocati Tamara Corazza e Giada Beghini e il team dei fiscalisti Prof. Giuseppe Marino, Luigi Vele, Simonetta Marchesi e Carlo Rezzani, tutti riconosciuti esperti della Hospitality e delle normative europee e italiane che regolano questo segmento del Real Estate, hanno iniziato un percorso di approfondimento e consulenza sull’intermediazione on line e gestione delle locazioni di medio periodo nel mercato abitativo italiano.
Come si caratterizza la “prenotazione”?
Non esiste un concetto univoco di “prenotazione”. Il termine “prenotazione” può essere utilizzato per l’atto, privo di valore giuridico, con cui si segnala, per esempio, la propria richiesta di riservare un tavolo in un ristorante, ma può anche generare un vincolo -secondo la ricostruzione prevalente in dottrina e in giurisprudenza-, in altri casi, come, ad esempio, per la prenotazione di una camera in albergo.
È utile chiarire il significato e la disciplina della “prenotazione” nelle condizioni generali o nei TOS?
Certo, ma non solo. È indispensabile che le regole imposte dalla struttura (ma anche dai gestori di case private o Property Manager) o dalla piattaforma vengano redatte nel rispetto della corposa normativa nazionale ed europea a tutela del turista consumatore, viaggiatore e utente di piattaforma di intermediazione on line. Sono regole numerose e complesse e la loro violazione comporta la nullità dell’accordo tra le parti, se non addirittura sanzioni da parte degli organi di vigilanza. La situazione diventa ancora più critica ovviamente in ambito locatizio, settore retto dalla normativa vincolistica della L. 431/98 che richiede la forma scritta (con la sola eccezione, ancorché discussa, delle locazioni con fine turistico) e dalla normativa fiscale di settore, che richiede la registrazione per le locazioni sopra i 30 giorni.
Un mercato in crescita dunque, quello delle locazioni medium term, che se affrontato con le dovute competenze e cautele potrà continuare a fiorire senza vedere le aule dei Tribunali.
